华纺易城（华纺易城物业）

20条出台以后，北京市某些小区依旧肆意违法封控，外出补给物资以及就医等正常需求，依旧遭到物业等人员无端阻挠。更甚者摆出一副地痞的嘴脸，恐吓业主。诚然，还是不难看出，疫情当下大部分民众缺乏独立思考，和争取自身权益的基本能力！看一眼这帮所谓的小区物业，给你出示的封控凭据吧，如果公章上是写着“XXX居委会”，那么我再次重申，这些居委会、物业等机构，没任何权利和公信力对你进行封锁，他们也不是执法部门。只要你是非阳性单元，且持有48小时阴性证明，就可以出小区。加油，勇敢点，去争取本来属于人民自己的权利，人民终将胜利！//@许牧也:分享几个北京25号疫情封控小区信息。 朝阳区华纺易城 朝阳区定福家园南社区 朝阳区黑庄户乡怡景城 朝阳区逸翠园社区 西城区广华轩3号楼 海淀区华清嘉园9、10号楼 朝阳区丽景馨居 丰台区六里桥村 通州区西小马庄 、李庄 海淀区立方庭 丰台区南庭新苑南区3号楼6单元 丰台新宫德鑫家园 昌平区阳坊镇西贯市村 朝阳区黑庄户乡，万子营 朝阳区锦都家园二号楼二单元

分享几个北京25号疫情封控小区信息。 朝阳区华纺易城 朝阳区定福家园南社区 朝阳区黑庄户乡怡景城 朝阳区逸翠园社区 西城区广华轩3号楼 海淀区华清嘉园9、10号楼 朝阳区丽景馨居 丰台区六里桥村 通州区西小马庄 、李庄 海淀区立方庭 丰台区南庭新苑南区3号楼6单元 丰台新宫德鑫家园 昌平区阳坊镇西贯市村 朝阳区黑庄户乡，万子营 朝阳区锦都家园二号楼二单元

女儿在前年入职的**，一切都好但耽误了买房，现在准备了1200万，再多些也行，希望在年底前完成置业。孩子说喜欢朝阳大悦城附近，所以看了天鹅湾和珠江罗马嘉园，还有润枫水尚和华纺易城也还可以，请问哪个更合适？我们也考虑学区房，但总觉得应该由男方解决，不知道是否合理。

回答：

1.没什么合理不合理的。北京没有哪一方解决学区房的习俗，基本都是双方协商协作。但如果是还未婚，那考虑学区房早了点儿。哪怕是孩子还小都没必要，过了2025年的高峰期再说也不晚。

所以现在还是以自住为主吧，以现在就这么高预算的话，到时候的学区房不难解决。

2.这预算在朝青大悦城板块挺好的，虽然高了点儿但也无所谓，不算流动性弱，将来出手置换不困难。这几个都是挺好的小区，除了罗马嘉园近些年升值不算太好之外，其他几个都还不错。华纺易城的户型相对合适，社区好，天鹅湾的户型多受众广，所以就以这两个为主吧，具体户型看自己的喜好。

3.另外这是不打算贷款了吧？那就留着首贷资格，但考虑好男方的资格问题，在准备学区房的时候尽量利用上首贷，别浪费了福利。

仅供参考。

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看到最近总有人在讨论建筑外立面的材质问题，我稍微给大家科普一下吧。

当前市面上主流的住宅外立面施工 工艺实际上就三种：干挂石材、贴砖、涂料。

干挂石材：外立面通过做金属骨架支撑，把石材直接挂在墙面上。这种效果最好，历久弥新，只要施工工艺合格，可以长期使用且便于清洗。当然成本也最高的。也正是因为钱的问题，纯干挂石材现在已经很少在京楼新盘里出现了，次新代表有臻园、润枫水尚、中国玺、早期的金茂府等。

贴砖：顾名思义，直接在外立面上贴小砖，这种效果也不错，有质感，但缺点也很明显，施工水平不行的话，几年就会很容易出现砖片局部脱落的情况，这种一个是容易造成人员危险，一个是物业修补不及时，会很难看。贴砖现在主要用在低层住宅中，高层也比较少见了，次新代表有华纺易城、海梓府、美伦堡等。

涂料：大家现在津津乐道的真石漆、仿石漆、纸皮砖本质上都是涂料工艺，只是在漆面材质的选用上有所区别。近年来北京常用的做法是3层以下挂石材，上面的部分都是涂料刷漆，再勾分割缝，弄成石材的感觉。效果好坏完全取决于施工工艺，做好了可以以假乱真，弄不好就非常难看且容易大面积脱落。次新代表有太阳公元、保利中央公园、清河橡树湾、昆仑域等等等。

#北京疫情#80例社会面筛查！18日新增本土79+436！

18日北京新增本土阳性病例79+436，疫情迎来大考验！

最糟糕的是，80个社会面筛查几乎来自不同的小区，疫情的形式非常的严峻，我非常的怀疑此次疫情的超级大暴发与此前的北马有关，举办前我就预测，疫情将迎来大爆发，虽然并没媒体有说与此有关，但我相信它脱不了干系！

社会面确诊病例如下：

朝阳区

中路南三条，1名

横街子张家店鹭港家园，1名

安华西里一区，1名

三源里南小街，1名

白家楼三区，1名

华纺易城，1名

海淀区

世纪城晴雪园，1名

龙岗路粉丝厂宿舍，1名

安宁庄后街12号，1名

房山区

燕化星城健德二里，1名

通州区

惠兰美居C区，1名

章哥好。我夫妻俩，年过半百，还有几年就退休了，膝下无儿，对居住品质要求比较高，且不愿意浪费时间在上班路上，所以十年前把一自住房子卖了，买了两个70年公寓，以租养租。租了太阳宫一品质较高的房子（当时自己够着也买不上，更别提现在了），后续又再买了一套商住公寓出租。一晃十年，鉴于小公寓虽租金高但保值升值落后于大盘太多，所以觉得应该变换一下策略，想把房产置换成刚需或改善类型的纯住宅小区，自己继续租5-10年房子享受。现实点讲，过了60岁估计想租人家也未必肯租了，到时就住自己的两居，或者再把两套置换成一套三居。

今年初把两套小公寓出售，置换了来广营北纬40南北两居，还想再买一套两居。手上现有700万现金和一套三元桥远洋新干线北向50平米开间，市值约360万。现有两个选择：

选择1，就手上现金在朝青国美，华纺买个小两居，保留远洋开间（转给家里人）。

选择2，卖远洋开间后1000万预算在太阳宫金星园，国际村，朝青天鹅湾，望京季景沁园买不错的两居。

请教：

1，两个选项中的楼盘哪个流动性和保值升值性更强？我需要顾及流动性以备年老大病大事之需。

2，是否无论哪个选项，远洋新干线都应该尽早出手（毕竟这些房子未来更是下跌趋势？）

3，还有其他更好的选项和建议吗？其他楼盘推荐？

关乎自己未来10年的资产规划，特来听听您的意见，非常感谢！

回答：

1.  远洋开间不建议保留，意义不大，无非就是租金高升值低。这些房子的排序在我看来是华纺易城、金星园、国际村，季景沁园、天鹅湾、国美就算了。

2.  流动性要说是国美最好，因为价格相对低，购房客群广，但升值就是跟随大盘，略弱于其他几个。其次是华纺易城，品质高，价格不算太贵。再其他的流动性应该也不算弱。季景沁园的品质当然不错，但这些年望京西没望京东升值快，高端购买群体相对少，升值在望京品质小区里略低。

但如果是1000万的总价，在朝青和太阳宫都不算太合适了。还是看望京吧，这个总价看橄榄城、东湖湾、新航线、北纬40度，流动性相对更好。尤其北纬40度是很好的选择，在之前周边环境一般的情况下都没走低，将来很有可能超过望京。

3.  新干线不是下跌，而是跟不上。大盘上涨10%，这里也就是7%左右。单独下跌未必，还不到这份儿上，但在历次行情中都会略弱却是正常的。

4.  总之，1000万的总价在朝青高了，流动性一般，这里更适合5-700万的。千万总价的望京最合适，超过太阳宫，升值则至少两边差不多，或许更高。仅供参考。

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章哥您好，资金方面全部可以拿出来，不影响目前日常生活的话，是400万以内，包括税费，所以应该大约是380万左右的房子？地区方面，对望京和朝青没概念，就挑了个东三环关东店、芳草地附近大致网上看看，差不多均价在7万左右，一居室或者小两居400以内。租金收益最多3%，貌似比银行理财低很多，不知道是不是我选的地方不对。望京和朝青您大致能给指几个楼盘我去搜搜看吗？实在是因为对这两个地方不熟悉。麻烦您了。

回答：

1、 租金收益3%，这已经很高了，北京的住宅平均收益才1.5%，只有公寓写字楼一类能达到3%。那估计你选的是老公寓，这种房可以说租金高，就是升值差。400万在望京不合适，买不到什么。朝青的话看华纺易城和青年会都行，能买到一居室，但租金回报也就是比1.5%高点儿而已。

2、 北京的住宅在2007年之前，完全是符合国际通行的收益标准的，也就是租售比在300以下。2005年之前，租售比甚至不到200。中关村学区房是北京收益率冠军，达到150，相当于不到10年就能回本儿。

但如果到2000年之前，那收益率最高达到过20%左右。像方庄，甲级房才1500，一套两居室10万，每个月能租2000，一年2万多，4/5年就全部回本。但当年没人说房价便宜，买套房比今天的难度大多了，没几个家庭能拿得出10万块现金。

2007年春天，北京均价破了万，租售比也普遍高过了300，当时媒体大声惊呼，泡沫太大了，肯定要暴跌。那会儿我还参加讨论了。当年根本就不敢想象，现在的租售比都700了。现在也没人拿租金当回事儿了，追求的都是房价的涨幅升值。

3、 我不知道你看的是什么房，但感觉不太对。商住这类产品的租金收益一直高过住宅，但涨幅基本上每十年跑输大盘30-40%，这30年来一直如此，无论有没有限购都一样。这背后的逻辑就不讲了，太费笔墨。

不过如果是追求租金回报率，那买房肯定不如银行理财产品。房产在中国现在也就是起到个保值作用，短期收益并不高。这我也不好推荐什么，住宅里租金最高的基本都是老破小，那也就是达到2%左右，远远赶不上银行利息。

4、 所以建议考虑清楚，投资的目的是什么？追求租金的话，只有商铺能达到5-8%，甚至短期做到更高也有可能。但这种产品风险大，不懂行的最好别碰，连我早就不干了，看不懂行情。住宅的租金真不高，没什么建议。仅供参考。

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章哥你好，我自住加保值增值，望京三个选择，东湖湾三期、远洋万和城、望京金茂府，怎么选择？或者望京四环这边往南有什么好的推荐？不好意思晚了，您有空回复，谢谢！

回答：

1、  那当然是金茂府、东湖湾、万和城这种排序了。

2、  这具体的行情走势我就不列了，只是说金茂府最好，而且这板块相对更新，房龄也新，或许将来能达到广渠金茂府的业绩，远超大盘。东湖湾是板块标杆，但从升值讲略超大盘，并不算多，所以排在第二。万和城是基本持平，没什么超出的，算普通吧。

所以建议首选金茂府，来广营板块的未来看好，而金茂府至少在十年内是不可能落伍的，没有风险。

3、  望京四环往南。没有超过望京的板块，只能是接近。比如朝青，可以看华纺易城、凤麟洲、御翠尚府、天鹅湾等等。但升值性只能说不错，接近望京而已，至少是不超过融科橄榄城和新航线等小区。

4、其他的也建议看新北苑，全北京唯一一个全板块跑赢大盘的。除了别墅和商住，哪个小区都不错。再有就是东坝的常青藤和奥园，也是前景看好。仅供参考。

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章哥您好！儿子和儿媳妇儿都在西城区工作，在复兴门附近， 6月份就能取得北京户口，目前在北京无房。首付和贷款加一起可以达到680万元。三年以后，儿子单位要搬到通州，儿媳妇儿工作单位在西城不动。我们主要考虑儿子和儿媳妇儿今后上班儿的问题，兼顾一号地铁和六号地铁线，也考虑学区。

我们了解一下西城区的房子，要考虑学区的话，这个价位就得买那些老破小，在东城区也只能买一个60平的，感觉都不如意。我们又看了朝阳区一号地铁线和六号地铁线之间的房子，感觉二环至四环之间没有合适的房子，南朗家园还可以，但就是太旧了。四环以外四惠的金地名京也可以，但不知道附近的学校咋样。麻烦章哥，还有没有其他更适合的两室一厅的小区？

回答：

1、 先说金地名京吧，我对这儿还算熟。小区是不错的，属于地铁上盖，从石材外立面就能显出档次。

如果买的话，选择后面的板楼，前面的朝向户型一般，而且离地铁太近，估计有噪音。这里除了物业费有点儿高之外，挑不出什么毛病，但这也是品质的保证。否则在这个地段也不会保持住价格。

但四惠这个地段我不是太看好长期，所以每次都是建议短期持有，也就是5年左右。从金地名京的价格走势就可以作为参照。这里是2008年夏天开盘，而且是被建委逼着开的。因为当时是北京楼市最低迷的时期，所有楼盘都销售遇冷，但不得不开盘。

金地名京起价15800，看着不贵，实际上均价达到2万出头。作为一个大牌开发商，搞出这种噱头。那个时期正是四惠正受追捧的时候，周边连二手房都1.8万了。而北京的均价才不过1万左右。

可是今天再看看这里的价格，金地名京已经最高的了，不过8万多，而北京均价都已经是6万出头了。也就是说，整个四惠板块基本上都跑输了大盘。能持平的都没几个。金地名京本身没问题，就是有些被当年炒高的地段给拖累了。

2、 从地图上可以看劣势。北部被铁道所阻断，造成不可能整体规划，只能切块开发。南部也被京通完全阻断，而且就算是过去了也不行，依然被河道、铁道给隔成了隔离区。也就是说，四惠板块就是地产中典型的“隔离岛”，跟周边很难发生联动，不好发展。

如果把金地名京放到望京，现在房价估计在9万以上，10万左右了。但好歹是这里的品质好，保持住了价格，买在这里也不算差。

3、 也可以看看6号线周边，青年路附近，这是我比较看好的板块。朝青开发的比较晚，2003年才算正式启动，之前也就是罗马嘉园和晨光家园什么的。当年这里还比较荒凉，连国美第一城拿了地都不敢动工，就怕卖不出去。

2004年华纺易城开盘，开盘价4980，这个价格和金地名京东边的都市经典一样，同时开卖。但今天再看，都市经典5万多不到6万，华纺易城7万出头了。而且，朝青板块至今也没有开发完毕，板块内仍有大片的土地，还有发展空间。

再举个例子，金隅凤麟州，品质非常好的小区，单价才8万，我都认为这里被周边耽误了。但实际上，这里和金地名京是同时建成的，开盘价才1.1万。所以在我看来，如果从长期投资角度来看，朝青要比四惠潜力大一些。

建议看看华纺易城、润枫水尚、天鹅湾等等，凤麟州和银谷美泉有点儿远，看不看都成。

4、 这两个板块的学区质量应该差不多，反正都没有溢价。可以先看看再选择，仅供参考。

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章哥，您好。本人有一套梵谷水郡的房子。 当时买的时候与海淀均价差不多。目前这个楼盘简直了，跑输大盘n年。今年听说开通京沈高铁，不知道能不能涨啊？这个楼盘现在也是环境不好，全是租户，人口密度大，真不知道能等到哪天。最早买房看上卡布奇诺，说实话，卡布的价格都跑赢了。当时还有国美第一城，华纺，均价都差不多，可现在价格都不错呢。

回答：

1、 梵谷水郡自身密度是大，也不知道当年首创和电子城怎么设计的，盖了这么多楼，将近3000户。不过也有板块的原因。按照1983年的北京市规划，酒仙桥的定位就是十大边缘住宅集团之一，和垡头、北苑、定福庄都一样，武大郎放风筝-出手就不高。而且那个年代的规划水平实在一般，科学规划的很不科学。结果是望京这个超生儿倒后来居上，本来是辅助酒仙桥的隔离带，现在却成了板块大哥。

2、 卡布其诺的升值也没跑赢大盘，就是平均值，当年开盘价6800，比梵谷水郡的二期高了几百块钱。现在7万多算合适吧，升值比例和国美第一城差不多。华纺易城是赢了不少，从2004年的3980也涨到现在的7万多了。

3、 等是等不回来什么了，以后也就是平均值。高铁这种配套属于伪配套，跟楼盘没什么关系。不会有人专门为了坐火车而买套房的，北京站、西站、南站，包括现在的丰台站，周边房价和火车站没有任何关系，甚至南站还因为坐地铁不方便倒受到了负面影响。

4、 这谁也没什么办法，社区早就定型，就算是租户减少、物业水平提高，房价在短时间内也赶不上来，这种例子太多了。刻板印象一旦在人们脑子中形成，就很难改变。仅供参考。

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