立水桥二手房（立水桥二手房房价复式）

首套首贷，自住+考虑五六年之后换房。看了挺久的二手房了，首付大概能到320万左右，二手房有看北苑和立水桥总价在540万左右的两居。最近新地块的新房上市，也看了看。因为在北边上班（西二旗或者望京），所以着重看了奥森春晓和和光瑞府。

奥森春晓，6.3万，位置还好，离八号线和拆分的13号线挺近的，离高速也有一定间隔。缺点就是得房率比较低（70%），户型偏长条型。和光瑞府，6.2万，户型很好，开发商是央企，缺点是所在新国展/后沙峪位置不是那么好，发展一直比较慢，楼盘离花梨坎站距离远，周围是以别墅等的改善住房板块。

章哥您能从专业的角度给分析下这两个新盘的可选性吗？

回答：

1.  我一般只能从投资角度分析，这都是典型的自住用房，凭个人喜好选择更合适。我也没拿开发商的钱，犯不上。

2.   都是注重质量吧。奥森春晓楼面价就5.3万，限价却才6.3万。建设成本才1万，还得配建保障房，压力够大的，我也挺好奇他们怎么能保证质量呢。考察好吧，如果质量好那就超值，算倒挂盘，比二手房都便宜。

不过我是真想不太明白为什么会这样。常规讲成本要5万多的话，至少卖8万以上才有利润。而且还有保障房，更影响销售和预期品质。挺神奇的，我是真不懂，考察好质量吧。

3.  和光瑞府应该质量好一些，土地成本4万多点儿，当时预测得买到7万才行。现在6.2万，也说的过去吧，努努力能不赔钱。央企的融资成本低，应该能做到。

不过这旁边就是中粮祥云，二手房才5万多。所以也是注重质量吧，如果品质能超过中粮祥云一些最好，要不成为二手房之后要想维持住价格也不太容易。

4.  这俩真不好选，一个是开发难度大，另一个难度更大。那也先关注奥森春晓吧，毕竟地段有优势，价格也倒挂了，开发商要真讲究诚信的话或许真能占到便宜。更注重居住体验的话再关注和光瑞府，怎么的2万多盖出的房子也比1万的强。

但这也比太注重保值什么的，难度都有点儿大。就现在这经济形势，对开发商很不利，央企的资金压力也很大。所以如果注重稳妥的话，还是二手房相对好点儿。仅供参考。

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章哥，目前想买500万左右的房子，一是孩子即将大学毕业为孩子准备，二为保值投资。有两个选择，一是北七家金辰府，二是媒体村附近二手房。请问从增值和自住角度考虑，以上应如何选择？您还有更好的建议吗？请您百忙之中拨冗赐教，万分感谢

回答：

1.   金辰府是限竞房，典型的自住型住房，投资性偏弱。这买来自住合适，大概率质量也算不错的，居住体验好。但投资的话一般，大概率还是输于大盘的。

这参考一下周边就行，望都家园，望都新地，还基本都是商品房呢，在过去的这十几年中略低于平均值。金辰府作为这两年的新房里的限竞房，常规来说还不如商品房。当然，我这只是用之前的走势当参照，或许北七家发展得更好，以后扭转趋势也是应该的，看自己的判断了。

2.   媒体村附近，看哪个小区了。不过500万的预算不太适合这里，有些偏低。保值升值好的如天乐园天溪园等等都有点儿贵了，其他的价格倒不高，但这就是因为保值不太好，包括星园和上元，奥运会之后也偏弱。

这价格在老北苑的筑华年倒可以买到，保值升值算不错的。但只是一居室，小了点儿，而且户型面积偏大，都快70平了。自住+投资合适，不太适合纯投资。

3.   其他的要不看看新北苑，哪个小区都行，全板块都跑赢了大盘。能买到就算是合适，比如国际城就有小户型，50多平，差不多500万。另外立水桥的北京北，也是升值超过大盘的，小户型同样不到60平。仅供参考。

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昨天让中介小哥拉着看了有十套二手房，早上先去北苑看了几套，还有一套刚过了朝阳，算是昌平区的。北苑的房子是11年的，看着新一点，每平方8万2千多，昌平那套也要每平方近6万了！

北苑离望京也不太远，回来时专门坐了地铁13号线，从立水桥站上，两站到望京西，又倒15号线一站到望京。

下午又在望京看了几套，户型都不规正，都有斜角，要不就是顶层，价格也不便宜，每平方也是七万多，这在望京算最便宜的了！

看来房子不好选，户型好的新的太贵，户型不好老旧的又看不上，唉！都是没钱惹的祸！

在西安觉得自己不怎么穷，这两天在北京看房子，发现自己也是穷师太一枚！

#我的花样生活#

#北京头条#北京楼市：没有绝对不能买的小区！

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：

1、提问：京爷，您好。目前首付预算200，刚需，工作在北四-五环奥森附近工作，sfsd，看过一些老房子，实在接受不了，前几天去看了溪城家园，虽然知道是回迁房，但是是目前看过的品质相对过得去的。求分析这个小区优缺点，能否上车？

回答：你好, 我在给很多人建议的时候经常说一些小区不能买, 有个比较典型的就是回迁房, 但前提是资金充足的情况下. 事实上, 北京没有绝对不能买的小区, 关键是能否匹配自己的需求. 溪城家园, 优缺点是比较明显的, 优点是: 楼龄新, 品质其实还可以, 周围界面好. 缺点是: 交通差点儿, 离地铁远了点儿, 户型不少不通透, 通透的房源不少不方正. 总体来看, 优点还是很多, 是可以考虑的小区. 从升值性角度来看, 这个小区升值性其实还可以, 买来不会掉坑. 详见星球资料《这些硬伤房产一定不能买》

2、提问：京爷你好，首次向您提问。夫妻双方首房首贷，分别在金融街，颐和园附近上班。预计1-2年内要孩子。需求1.住房刚需，兼顾保值2.交通便利，金融街通勤1小时以内。3.暂不用考虑学区。sf 200—250左右 预算550左右，有两个方案，一是在知春路附近(近牡丹园，非黄庄）买老破小，离娘家近，方便接送孩子 二是广安康馨家园(二类经济适用房，广安门回迁），80-90平米上车。但税率高。三是在惠新西街南口樱花园附近，买二手房，烦请参谋给个方案，如果广安康馨将来转让是否有限制。或者有无推荐区域。谢谢。

回答：你好,买房往往考虑居住属性和升值属性, 一般难以兼顾, 所以得有所侧重, 根据自己的情况, 选一个综合性价比高的板块和小区. 这里面, 知春路附近的老破小内部居住环境是差了一些, 不过地段, 配套, 交通好, 通勤也方便, 而且海淀升值性一直比较强. 所以能兼顾居住和升值属性. 丰台广安康馨家园是一个流通性很好的小区, 主要原因是新, 而且价格合适, 性价比较高. 但是丰台区域和交通不便影响着其升值性. 惠新西街南口樱花园等小区跟海淀一些小区差不多, 不过升值性差一些, 而且通勤没有海淀方便. 总体来看, 我认为还是海淀适合你, 比如牡丹园, 小西天之类的地方. 详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》

3、提问：京爷好，计划年底或明年初买。首付250左右，婚房。除了望京，请问整个朝阳还有什么推荐的地方或者小区嘛？品质稍微好一点，能保值就行。

回答：你好，250万左右，五环内考虑550万左右，五环外考虑500万左右。如果五环内，除了望京，建议还可以看看朝阳北三四环区域，保值性还不错。主要逻辑是选择管理还可以的老小区，比如安贞西里、樱花园之类的。或者五环外看看新点儿的房产，比如立水桥的北京北小区，保值升值都没问题。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》

4、提问：京爷您好，首付250左右，sfsd，在北二环上班，想买个离单位近的或是北五环的新房，想着按好转让置换考虑，想咨询下您有什么推荐吗？新房的话北清云际怎么样呢？谢谢！

回答：你好，250万，如果是五环里的话，可以考虑550万左右，这种情况只能买一些老小区了。尽量在海淀购买，可以重点考虑没有学区溢价的小西天、牡丹园等区域购买老小区，选个两居室。这些地方虽然学校一般，但升值性是跟着海淀盘，且跑赢北京大盘的，流动性也不错。其实也可以考虑一居，比如今典花园的一居，升值性不错。当然，也可以考虑朝阳安贞等地选择，如安贞西里等管理还可以的小区，跟着大盘走是完全没问题的。新房的话，北清云际和奥森春晓都是不错的选择，性价比较高，能买到就可以。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

5、提问：请问草桥的玉安园，玺萌鹏苑，玺萌丽苑这几个小区怎么样？有的小户型总价很低，是否能买来上车

回答：你好，这玉安园密度较大、管理一般，我认为居住性和升值性都不突出。玺萌鹏苑，玺萌丽苑，好不了太多，不过新了一点儿，小户型可以用来上车用的，不过升值性也不算很好。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录

6、提问：京爷您好，在朝阳门工作，首付400w左右，每月贷款最好不超过1w，考虑通勤方便，最好离地铁相对近些，希望两居，请问京爷推荐哪些地区呢？谢谢您!

回答：你好，我认为咱们的预算，兼顾保值升值和通勤，可以考虑三种思路：1、带点学区的好地段老房子，比如上班附近的白家庄学区，如考虑核桃园北里；2、管理还可以的好地段老小区，比如人民日报社家属区，里面淘淘房源；3、外面一些的新点儿的小区，本来朝青还挺适合，次新两居现在涨太多了，估计只能去常营了。