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一、引言
房地产开发成本核算是房地产行业开发项目进行实施前，运用经济分析方法为基础，综合分析各项费用项目，判断开发投资成本以及本金回收期限，从而预测项目的效益的重要工作。
二、房地产开发成本的划分
房地产开发成本可分为固定资本投资成本、流动资本投资成本以及其他费用三个类别：
1、固定资本投资成本指的是房地产开发项目实施前，必要的贷款利息费和房地产开发专项贷款利息、物业开发、基础设施建设、政府建设费等费用。
2、流动资本投资成本指的是管理费用，通常包括行政费用、人员福利费、固定资产折旧以及其他支出费用。
3、其他费用指的是配套服务费用，包括咨询服务费、税收和管理费用等。
三、房地产开发成本核算方法
（1）确定相关参数：项目金额、回报期限、税负等，确定项目基本参数；
（2）计算总成本：根据上述参数，归纳汇总出房地产开发项目所涉及的预算资金，以便确定总成本；
（3）估算本金回收期限：根据房地产开发成本核算和预测项目的预期效益，估算出项目的本金回收期限；
（4）确定最终成本：在前述步骤的基础上，项目方根据风险程度以及市场价格情况等，确定最终的开发成本；
（5）进行完善：针对每个费用项进行进一步的分析，确定每项成本的特点，为进一步降低项目成本提供依据。
四、结论
房地产开发成本核算是房地产行业进行开发项目进行实施前，判断项目的投资成本、本金回收期限以及预测项目效益等前提条件的重要工作，也是评估效益及降低风险的重要手段。在这方面，不仅要有完善的理论和规范的流程，而且要有把握项目效益的经验和见解。
一、一般征税成本：
1、应缴税费：包括增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加以及潜力调动费；
2、贷款利息支出：包括银行贷款利息以及信托贷款利息，从获取贷款起至还清贷款止；
3、维修保养费：维修保养费主要用于对房屋的维护以及建筑结构的维护和清洁；
4、占用成本：占用成本一般指地上拆迁、国土使用费、轨道线运营费、政府补助费等相关成本；
5、招投标成本：在开发项目竞争中，对招标文件和施工人员的培训、设计人员的备案等招投标成本；
二、开发费：
1、工程开发费：主要包括资金筹措成本、技术开发费、工程施工费、临时用地费、机具设备以及管道、地基夯实等；
2、建筑建设费：包括土建和装修费、科技设备费、检测检验费，以及专家咨询咨议费；
3、工程监理费：主要指专业监理人员对工程总体进度安排和质量检查等费用；
4、企业安全评估费：包括安全生产、环境保护等部门的现场检查、测量、评估、申报审核等费用；
5、房产证发放费：房屋使用权转让手续费，以及对房屋的权属登记以及新型住房经营费等。
三、物业管理费：
1、小区物业管理费：主要用于物业管理服务，包括小区环境管理、保安服务、报修服务等；
2、楼宇物业管理费：主要包括电梯运行费、内部管理费、安保管理费以及外部管理费等；
3、公共区域管理费：一般指游泳池维护费、停车场维护费、园林绿化费以及周边环境维护费等；
4、商业区域管理费：一般包括商业地产的市政设施、市容环境、路面维护费用以及巡洋舰管理费用等；
5、项目推广费用：经营二手房，一般要求支付招投标成本，主要包括宣传片制作费、媒体发布费等费用。
