互联网大厂退租“科技大厂京东退租，全部家具免费用

风财讯：

来源： 时代财经

风光的时候，互联网大厂曾在全国买楼又买地，如今连租来的物业也频频传出退租的消息。

1月16日晚间，朗科科技发布公告称腾讯计划从朗科大厦退租，双方目前尚未正式签订《租赁合同解除协议》，而退租的原因是“受经济下行压力加剧，消费增长放缓等因素影响”。

朗科大厦位于深圳市南山区，与腾讯总部的直线距离不到2公里，2011年6月至2021年4月期间，腾讯与朗科多次签署了租赁合同，租下了朗科大厦第2-15层，期间又签订了补充协议，再租下第17层部分场地650平方米。

对朗科而言，朗科大厦可以说是一头“现金奶牛”。按照最新2021年4月29日签订的合同，这些物业的租赁期限为2021年5月15日至2026年5月14日，五年的租赁期限可使朗科获得1.86亿元的租金收入（含税），其中，第三至第五年的租金收入（含税）将近1.16亿元。而2022年上半年，朗科的营业收入大约7.94亿元，归属于上市公司股东的净利润为2246.16万元。

在互联网的寒冬，腾讯的退租引发诸多联想。针对朗科公告退租一事，腾讯公关总监张军在微博回应称“这是正常的办公楼宇调整”，公司在深圳的办公场所分散，造成开会的不便，“随着自有大厦不断投入使用，未来新办公楼宇也陆续竣工，适当集中办公场所也是好事”。

尽管腾讯的回应否认了朗科关于退租原因的说法，但互联网行业整体性的调整，却事实上在办公市场引发了较大震荡。

互联网大厂退租

“科技大厂京东退租，全部家具免费用，拎包入驻，工位、椅子、柜子、会议桌全部齐全”，一名写字楼租赁中介在社交平台上发布广告“吆喝”着，为京东科技大厦招揽客户。

京东科技大厦位于北京市海淀区知春路，它的前身是知名的翠宫饭店，原本隶属于北京首都创业集团的翠宫饭店在1998年开门迎客，曾是集客房、餐饮、娱乐、购物、写字楼于一体的五星级商务酒店。然而，业绩持续亏损以及高额负债最导致它不得已闭门谢客，并转手他人。

值得一提的是，翠宫饭店的西面便是有“中国硅谷”之称的中关村，这里见证了刘强东、雷军、张一鸣等互联网大佬的一路成长。2019年2月，京东以27亿元的价格受让了北京翠宫饭店有限公司100%股权。

京东前员工李华（化名）告诉时代财经，他所在的部门曾在京东科技大厦办公了将近10个月，2022年9月，位于北京亦庄的京东集团总部二号楼建成后正式启用，便整体搬迁到亦庄总部，“面积非常大，完全可以容纳京东总部所有人，京东从来都是想迁移到亦庄总部的”。

根据北京商报在2019年2月的报道，京东徐雷当时回应了买下翠宫饭店的原因，仅仅是希望有个自己的办公楼，方便在北京西边“招募IT人才和办公，但大部分都在亦庄”，而京东方面则表示“收购翠宫饭店基于长远布局和发展，未来该项目将改造成以科技研发、商务办公为主，成为京东集团在海淀区产业发展的载体空间”。

房天下显示，京东科技大厦正在该平台上整栋招租，最新挂牌价为6元/平方米·天，每月租金总额达到1224万元。

时代财经了解到，除了京东科技大厦，目前还有字节跳动、OPPO等位于不同城市的办公地点，被写字楼租赁中介以“大厂退租”的噱头在社交平台上招租，而根据36氪在2022年9月的报道，美团提前解约樱辉大厦、退出融新科技中心，字节跳动在中关村退租了超过10万平方米的办公面积，而爱奇艺亦搬离了此前整租的鸿诚拓展大厦，这些办公楼均位于北京。

不过，退租的原因不全是业务收缩导致租赁需求的减少。曾在北京市海淀区大恒科技大厦办公的字节跳动员工告诉时代财经，他们搬迁至学清嘉创的原因与业务收缩无关，“我们的办公楼原本就在学清嘉创，后续因为装修临时搬到了大恒，装修好就又搬回去了”，另一名员工向时代财经证实了该说法。

写字楼市场有点受伤

虽然并非所有的退租行为皆是业务收缩导致，但从数据上来看，互联网行业的整体调整，却在一定程度上给办公市场带来了持续性的压力。

根据国家工信安全中心在2022年发布的《2021年我国百强互联网企业发展态势研究》报告，北京是中国拥有最多百强互联网企业的城市，多达41家，市值占比也最大，达到35.32%。时代财经查阅多家国际房地产顾问公司发布的市场报告获悉，互联网行业的波动给北京办公市场带来的影响也相对明显。

戴德梁行的数据显示，2022年全年高科技业在北京甲级写字楼市场租赁成交面积中占比高达39.3%，但同比下降了16.2个百分点。就2022年第四季度的租赁成交情况而言，高科技的占比达到43.9%，依然是最大的租赁主力。

此外，根据世邦魏理仕统计，从2022年全年来看，TMT行业的新租面积占比25%，仅次于占比为30%的金融业，而2021年TMT以39%的占比稳居各大行业之首。值得一提的是，科技企业集聚的中关村、望京、奥体和平均楼龄较高的金融街、燕莎、王府井等子市场空置率均有不同程度的提升，其中不少区域此前常年可租面积紧俏。

不过，市场呈现出了积极的迹象。根据世邦魏理仕的数据，2022年北京优质写字楼的净吸纳量为6.3万平方米，而在第四季度，商务活动受疫情延续影响，新租交易面积环比下降8%，但企业整合、缩减、腾退现象有所缓解，使得全市净吸纳量结束了前两个季度的负值回升至1.7万平方米。

出租净吸纳量是衡量办公市场活跃度的重要指标之一，它可以用某一段时间内相同级别市场里“新租面积 扩租面积-退租面积”的方法计算得出，而当净吸纳量低迷且供应不减，将造成空置率的上升，进而使租金承受下行的压力。

在新租需求活跃度回升的行业里，世邦魏理仕提到了金融、TMT、能源及公共事业类租户。其中，TMT需求集中在软件开发，互联网 服务亦见回暖。

实际上，在互联网行业的快速扩张期，互联网企业在北京市场相对倾向于租赁乙级办公楼或产业园区，从不同的国际房地产顾问公司公布的数据了解到，相对甲级写字楼市场，互联网企业对产业园区的租赁需求波动也更为明显。

从2022年全年来看，世邦魏理仕的数据显示，TMT行业新租面积占比为16%，低于制造业、医药及生命科学行业；而2021年，TMT凭借58%的占比在所有行业中排名第一。

互联网企业租赁需求的收缩现象并非北京独有，还包括作为互联网企业主要聚集地的深圳、广州和杭州，同时值得注意的是，与北京市场呈现出来的特点类似，互联网企业依然是这些城市最大或主要的办公物业租户。

不过，随着防疫政策优化调整的效果逐渐显现，以及国家一系列经济政策的落地，市场对2023年的预期有所好转，这将带动企业租赁需求的释放。

“预计2023年写字楼市场的活跃度会逐步恢复”，一位不愿具名的业内人士告诉时代财经，“可能（2023年）2月份以后，如果没有特别大的变化，相信经济生活、社会生活会逐渐回归正常”。

时代财经：

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

图片来源：图虫创意

风光的时候，互联网大厂曾在全国买楼又买地，如今连租来的物业也频频传出退租的消息。

1月16日晚间，朗科科技发布公告称腾讯计划从朗科大厦退租，双方目前尚未正式签订《租赁合同解除协议》，而退租的原因是“受经济下行压力加剧，消费增长放缓等因素影响”。

朗科大厦位于深圳市南山区，与腾讯总部的直线距离不到2公里，2011年6月至2021年4月期间，腾讯与朗科多次签署了租赁合同，租下了朗科大厦第2-15层，期间又签订了补充协议，再租下第17层部分场地650平方米。

对朗科而言，朗科大厦可以说是一头“现金奶牛”。按照最新2021年4月29日签订的合同，这些物业的租赁期限为2021年5月15日至2026年5月14日，五年的租赁期限可使朗科获得1.86亿元的租金收入（含税），其中，第三至第五年的租金收入（含税）将近1.16亿元。而2022年上半年，朗科的营业收入大约7.94亿元，归属于上市公司股东的净利润为2246.16万元。

在互联网的寒冬，腾讯的退租引发诸多联想。针对朗科公告退租一事，腾讯公关总监张军在微博回应称“这是正常的办公楼宇调整”，公司在深圳的办公场所分散，造成开会的不便，“随着自有大厦不断投入使用，未来新办公楼宇也陆续竣工，适当集中办公场所也是好事”。

尽管腾讯的回应否认了朗科关于退租原因的说法，但互联网行业整体性的调整，却事实上在办公市场引发了较大震荡。

“科技大厂京东退租，全部家具免费用，拎包入驻，工位、椅子、柜子、会议桌全部齐全”，一名写字楼租赁中介在社交平台上发布广告“吆喝”着，为京东科技大厦招揽客户。

京东科技大厦位于北京市海淀区知春路，它的前身是知名的翠宫饭店，原本隶属于北京首都创业集团的翠宫饭店在1998年开门迎客，曾是集客房、餐饮、娱乐、购物、写字楼于一体的五星级商务酒店。然而，业绩持续亏损以及高额负债最导致它不得已闭门谢客，并转手他人。

值得一提的是，翠宫饭店的西面便是有“中国硅谷”之称的中关村，这里见证了刘强东、雷军、张一鸣等互联网大佬的一路成长。2019年2月，京东以27亿元的价格受让了北京翠宫饭店有限公司100%股权。

京东前员工李华（化名）告诉时代财经，他所在的部门曾在京东科技大厦办公了将近10个月，2022年9月，位于北京亦庄的京东集团总部二号楼建成后正式启用，便整体搬迁到亦庄总部，“面积非常大，完全可以容纳京东总部所有人，京东从来都是想迁移到亦庄总部的”。

根据北京商报在2019年2月的报道，京东徐雷当时回应了买下翠宫饭店的原因，仅仅是希望有个自己的办公楼，方便在北京西边“招募IT人才和办公，但大部分都在亦庄”，而京东方面则表示“收购翠宫饭店基于长远布局和发展，未来该项目将改造成以科技研发、商务办公为主，成为京东集团在海淀区产业发展的载体空间”。

房天下显示，京东科技大厦正在该平台上整栋招租，最新挂牌价为6元/平方米·天，每月租金总额达到1224万元。

时代财经了解到，除了京东科技大厦，目前还有字节跳动、OPPO等位于不同城市的办公地点，被写字楼租赁中介以“大厂退租”的噱头在社交平台上招租，而根据36氪在2022年9月的报道，美团提前解约樱辉大厦、退出融新科技中心，字节跳动在中关村退租了超过10万平方米的办公面积，而爱奇艺亦搬离了此前整租的鸿诚拓展大厦，这些办公楼均位于北京。

不过，退租的原因不全是业务收缩导致租赁需求的减少。曾在北京市海淀区大恒科技大厦办公的字节跳动员工告诉时代财经，他们搬迁至学清嘉创的原因与业务收缩无关，“我们的办公楼原本就在学清嘉创，后续因为装修临时搬到了大恒，装修好就又搬回去了”，另一名员工向时代财经证实了该说法。

虽然并非所有的退租行为皆是业务收缩导致，但从数据上来看，互联网行业的整体调整，却在一定程度上给办公市场带来了持续性的压力。

根据国家工信安全中心在2022年发布的《2021年我国百强互联网企业发展态势研究》报告，北京是中国拥有最多百强互联网企业的城市，多达41家，市值占比也最大，达到35.32%。时代财经查阅多家国际房地产顾问公司发布的市场报告获悉，互联网行业的波动给北京办公市场带来的影响也相对明显。

戴德梁行的数据显示，2022年全年高科技业在北京甲级写字楼市场租赁成交面积中占比高达39.3%，但同比下降了16.2个百分点。就2022年第四季度的租赁成交情况而言，高科技的占比达到43.9%，依然是最大的租赁主力。

此外，根据世邦魏理仕统计，从2022年全年来看，TMT行业的新租面积占比25%，仅次于占比为30%的金融业，而2021年TMT以39%的占比稳居各大行业之首。值得一提的是，科技企业集聚的中关村、望京、奥体和平均楼龄较高的金融街、燕莎、王府井等子市场空置率均有不同程度的提升，其中不少区域此前常年可租面积紧俏。

不过，市场呈现出了积极的迹象。根据世邦魏理仕的数据，2022年北京优质写字楼的净吸纳量为6.3万平方米，而在第四季度，商务活动受疫情延续影响，新租交易面积环比下降8%，但企业整合、缩减、腾退现象有所缓解，使得全市净吸纳量结束了前两个季度的负值回升至1.7万平方米。

出租净吸纳量是衡量办公市场活跃度的重要指标之一，它可以用某一段时间内相同级别市场里“新租面积+扩租面积-退租面积”的方法计算得出，而当净吸纳量低迷且供应不减，将造成空置率的上升，进而使租金承受下行的压力。

在新租需求活跃度回升的行业里，世邦魏理仕提到了金融、TMT、能源及公共事业类租户。其中，TMT需求集中在软件开发，互联网+服务亦见回暖。

实际上，在互联网行业的快速扩张期，互联网企业在北京市场相对倾向于租赁乙级办公楼或产业园区，从不同的国际房地产顾问公司公布的数据了解到，相对甲级写字楼市场，互联网企业对产业园区的租赁需求波动也更为明显。

从2022年全年来看，世邦魏理仕的数据显示，TMT行业新租面积占比为16%，低于制造业、医药及生命科学行业；而2021年，TMT凭借58%的占比在所有行业中排名第一。

互联网企业租赁需求的收缩现象并非北京独有，还包括作为互联网企业主要聚集地的深圳、广州和杭州，同时值得注意的是，与北京市场呈现出来的特点类似，互联网企业依然是这些城市最大或主要的办公物业租户。

不过，随着防疫政策优化调整的效果逐渐显现，以及国家一系列经济政策的落地，市场对2023年的预期有所好转，这将带动企业租赁需求的释放。

“预计2023年写字楼市场的活跃度会逐步恢复”，一位不愿具名的业内人士告诉时代财经，“可能（2023年）2月份以后，如果没有特别大的变化，相信经济生活、社会生活会逐渐回归正常”。

秋天的两只小鸡：

更多调研录音、深度研报请关注: "秋天的两只小鸡"。

核心观点：本周保险指数上涨4.87%、证券指数上涨4.06%。保险板块方面，经济企稳预期或有望推动长端利率上行，带来估值支撑，同时房地产系列政策托底推动估值超跌修复，我们认为板块在基本面资负两端改善共振有望推动行情加速。当前时点仍然坚定看好保险板块。建议关注“长航行动”改革效果凸显的中国太保，受益于房地产投资改善的中国平安，以及负债端表现稳健，持续领先行业的中国人寿。

保险估值回升背景下券商有望接棒，当前市场交易经济复苏主线，在2022 年资本市场基础制度建设取得长足进步的基础上，2023 年资本市场将有望在直接融资比例提升、国央企证券化率提升、推动高端制造和新技术发展等方面发挥重要作用。当前券商行业仅1.34X PB，同时在2022 年低基数情况下，今年盈利增长有望超25%。我们认为在市场流动性充裕和经济企稳预期形成过程中券商不会缺席行情。我们认为券商行业将有望在产业化、专业化的投行业务，toC 投顾和与投行客户协同的财富管理业务，推进公募化、享受公募基金股权收益资管业务以及服务资本市场参与者的衍生品业务等方面产生具有阿尔法公司，我们着眼未来、着眼成长，继续看好经历β下行仍在衍生品、投行、财富管理领域具备α的券商，建议关注浙商、国联、东方、东财等。

市场回顾：本周主要指数上行，上证综指报3195.31 点，环比上周+1.19%；深证指数报11602.30 点，环比上周+2.06%；沪深300 指数报4074.38 点，环比上周+2.35 %；创业板指数报2493.13 点，环比上周+2.93%；非银金融（申万）指数报1576.23 点，环比上周+4.23%；中证综合债（净价）指数报99.76，环比上周-0.06%。沪深两市A 股日均成交额7359.97 亿元，环比上周-9.51%，日均换手率0.91%，环比上周-0.15bp。截至1 月12 日，两融余额15428.30 亿元，较上周-0.09%。截至2022 月12 月31 日，股票型+混合型基金规模为7.00 万亿元，环比+0.43%，12 月新发权益基金规模份额304亿份， 环比+28.47% 。个股方面， 券商： 东方证券环比上周+14.97%，兴业证券环比上周+11.53%，长城证券环比上周+7.33%。

保险：中国平安环比上周+5.25%，中国太保环比上周+4.51%，新华保险环比上周+5.54%。

证券业观点：

本周证券行业上涨4.06%，跑赢大盘1.71pct。行业PB 估值回升至1.34 倍。个股方面，进入2023 年以来，东方证券上涨21.14%、兴业证券上涨12.89%、国金证券上涨10.00%，涨幅领先行业。

新年以来，公募基金行业连续出现大动作：（1）1 月3 日，招证资管提交公募基金管理人资格审批申请，目前招商证券旗下拥有博时基金 （持股49%）、招商基金（持股45%）两家头部公募。此次申请如果获批，招商证券直接或者间接持有的公募基金牌照将增至3 张。

（2）1 月6 日，华夏基金发布公告称，迈凯希金融公司将以11.5 亿加元(约合人民币57.58 亿元)的现金价格收购鲍尔集团持有的华夏基金13.9%股权，交易完成后，迈凯希金融公司持股份额将提升至27.8%，成为华夏基金的唯一一位外资股东。（3）1 月5 日，据北京产权交易所网站消息，诺安基金第二大股东——大恒科技拟以10.24亿元底价转让其所持诺安基金20%的股权。

各路资本持续入局，公募牌照溢价明显。近几年公募基金市场发展势头良好，具有较为显著的赚钱效应，各路资本持续入局之下，公募牌照溢价也是越来越明显。（1）以57.58 亿元对应13.9%股份计算，华夏基金估值约合人民币415 亿元。而2017 年1 月，加拿大公司IGM 对华夏基金给出的估值是240 亿元，6 年间华夏基金的估值增长了72.89%。（2）2022 年末，山东金融资管40.39 亿元拍下富国基金16.675%的股权，以2021 年11 月30 日为评估基准日，富国基金总估值为242.21 亿元，溢价率高达262%。（3）2017 年10 月华安基金估值约为32.5 亿元，2022 年10 月国泰君安以10.12 亿元受让华安基金8%股权，依此估算华安基金估值为126.5 亿，五年内增长285.2%。

优质公募基金公司已经成为证券行业重要利润来源。2022 年，公募基金继续快速扩张，基金产品数量由9175 只增加至10491 只，资产净值增加至26.81 亿元。根据2022 年H1 业绩报告数据，以“持股比例*券商持股”进行估算，基金公司对上市券商合计贡献利润78.4 亿元（同比-8.7%），贡献率提升至11.0%（同比+2.2pct）。其中，东方证券持股汇添富基金35.41%、长城基金17.65%、东证资管100%，对母公司净利润贡献合计133.7%。

公募基金行业未来将有望呈现出综合化与特色化发展趋势，以及头部效应、优胜劣汰的竞争格局。2022 年5 月20 日，证监会发布《公开募集证券投资基金管理人监督管理办法》，将公募基金持牌机构限制由"一参一控"放宽至"一参一控一牌"，此举有助于形成更加多元化的公募市场，增强行业竞争力。当前基金公司数量已增加至140 多家，“头部效应”越发明显，中小基金公司应当在细分领域、细分客群坚持打造特色化经营，以提升自身的核心竞争力。

保险业观点：

主要上市险企陆续公布2022 年1-12 月保费情况。从已公布数据的上市险企保费数据来看：1）2022 年1-12 月寿险保费同比增速：新华（-0.2%）>国寿（-0.8%）>平安寿（-3.9%）>人保寿（-4.3%），对比2022 年1-11 月保费同比增速普遍有所放缓；2）2022 年12 月单月寿险保费增速：人保寿（-10.2%）>国寿（-10.5%）>平安寿（-17.9%）>新华（-24%），整体来看单月寿险保费同比普遍承压，我们认为主要受到12 月以来疫情防控政策优化调整后短期受到奥密克戎病毒影响，部分展业放缓和开门红营销节奏有所调整。我们认为后续疫情管控有望进一步优化，相关保险展业活动有望逐渐复苏，进而 有望推动保费和新业务价值逐月回暖。3）财险保费方面：2022 年1-12 月累计财险保费增速：人保财+8.3%，平安财+10.4%；2022 年12月单月保费同比增速：人保财-0.9%，平安财+5.7%，整体来看单月保费同比增速略微有所放缓，但2022 年全年保费依旧保持稳健增长。

人保财细分保费数据看，12 月单月表现主要受到非车险尤其是意健险和信用保证险影响， 意健险和信用保证险12 月单月保费同比分别-37.7%和30.4%。

2023 年1 月12 日，银保监会发布《关于扩大商业车险自主定价系数浮动范围等有关事项的通知》，明确商业车险自主定价系数的浮动范围由[0.65，1.35]扩大到[0.5，1.5]，系数上限提高约11%，下限降低约23%，财险公司定价自主权得到进一步扩大，商业车险可调整的空间扩大。监管意在以健全市场为导向、以风险为基础的车险条款费率形成机制，优化车险产品供给，扩大车险保障覆盖面，从而促进车险服务质的有效提升和量的合理增长。我们认为本次调整将促使险企车险保费定价更加精准，对于驾驶习惯较好、出险较少的客户进行保费优惠的鼓励，也体现了让利消费者的意图。

2023 年开年以来，保险板块估值虽有所修复，整体来看板块整体估值仍较低。我们认为寿险目前仍处于清虚转型的“磨底”阶段，随着社会经济活动的逐步正常化，渠道人力提质增效效果逐渐显现、产品供给侧改革的持续和 2023 开门红营销开展，寿险负债端拐点或有望逐渐到来。我们建议关注中国太保、中国平安和中国人寿。

流动性观点：本周央行公开市场净投放2130 亿元，其中逆回购投放3400 亿元，到期1270 亿元。下周有1890 亿元逆回购和7000 亿MLF 到期。价方面，本周短端资金利率上行。12 月加权平均银行间同业拆借利率下降至1.26%。本周银行间质押式回购利率R001 上行67bp 至1.39%, R007 上行8bp 至1.98%，DR007 上行37bp 至1.84%。SHIBOR 隔夜利率上行70bp 至1.24%。同业存单发行利率1个月 、3 个月、6 个月同业存单（ AAA+ ） 到期收益率分别+11bp/+7bp/+9bp 至2.28%/2.37%/2.47%。债券利率方面，本周1 年期国债收益率上行3bp 至2.13%, 10 年期国债收益率上行5bp 至2.88%，期限利差上行2bp 至0.75%。

风险因素：新冠疫情恶化，险企改革不及预期，中国经济超预期下滑，长期利率下行超预期，金融监管政策收紧，代理人脱落压力，保险销售低于预期，资本市场波动对业绩影响的不确定性等。

来源：[信达证券股份有限公司 王舫朝] 日期：2023-01-16