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干货知识来咯！房产不良资产的处置方式有哪些？
市场上的房地产不良资产项目的处置主要由两类主体主导，一为拥有丰富房地产开发运营经验的地产开发商，二是具备不良资产处置专业经验的资产管理公司（AMC）。根据房地产项目开发状况、融资、债务构成等不同情形，地产开发商及AMC主要参与房地产不良资产项目方式为项目并购、联合开发及代建、品牌输出及运营管理、债权收购及重组、增量资金盘活、不良债权转让、不良资产证券化等。本所律师结合参与项目案例，简要列举如下几种处置模式：
（一）债权收购及重组
交易结构：AMC公司发起设立SPV（有限合伙/信托计划）收购原债权人对房地产项目公司的到期未偿债权即“不良债权”，并通过债务加入、债务免除/展期、收益调整、增加担保方式等对该不良债权进行重组，重组后通过底层房地产项目开发销售实现投资收益。
（二）联合开发及代建
交易结构：收购方承债式收购房地产项目公司股权，并通过让渡项目公司部分股权的方式引入品牌开发商进行联合开发及代建，收购方及品牌开发商按照约定权益比例以股东借款等方式向项目公司提供地价款及开发建设资金。品牌开发商享有项目公司经营管理权（项目开发建设及销售），并收取固定管理费用、销售费用及实际权益对应项目收益，后续通过收购方回购项目公司股权的方式实现项目退出。
（三）项目并购及品牌输出
交易结构：地产商业集团与投资人发起设立SPV（有限合伙），通过股权或债权收购、长期租赁、收益权受让等方式投资取得不良项目资产的运营权，地产商业集团通过受托管理、管理团队输出等方式对项目资产进行升级改造、招商运营等，最终通过项目资产增值、商业运营收益等实现投资回报。
（四）不良债权转让
交易结构：AMC将地产项目所涉及的不良债权进行整体评估，通过公开挂牌、招标等方式按照市场价格实行“卖断式”出让。
大家一定好奇，不良资产到底在哪里可以看到呢？
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中国收购企业集团承债式收购负债企业！
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#蓝光发展1元卖资产 交易所紧急问询#读一下蓝光繁杂公告，承债式收购，顾名思义承担债务，蓝光三个项目的负债是91亿，未来做完这三个项目能赚15亿，现在我15亿的利润不要了，91亿负债也一并转让了。 这对于本身暴雷的蓝光来说，甩掉大包袱资产重新整合，正是迈出了一大步
房地产又到了新的历史关头！
最新，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。
中国金融四十人论坛研究员一篇论文表示，短期要避免房地产企业出现流动性危机，对策是松绑房贷额度、支持房企借新还旧、对陷入危机的房企发放紧急救助贷款，以及降低利率、扩大基建投资。
该论文还特别提出：延缓出台对房地产影响较大的政策。这句话指向的正是房地产税。
当前楼市面临的局面是非常罕见的，堪比金融风暴和疫情全面爆发之时。相信未来一定会有强有力的政策介入，让楼市重归常态。
房地产行业里国企救民企，表面上风风火火，为什么总是雷声大雨点小，我来告诉你为什么？
首先声明一下，我最近半年都在民企地产企业做资产处置，据我所知如今至少80%的民企地产公司都在处置资产，但成功数寥寥无几，从本人接触的数十家国企央企，我认为国企央企在收购民企资产上有以下几个弊端，导致迟迟很难落地：
①国企效率极低，流程冗长，因为企业性质，需要层层审批，往年民企去收购项目，都是靠你争我抢，争分夺秒。如今一堆民企折价送项目给国企，国企动作慢慢悠悠，哪怕项目非常优质，基本上也得至少3个月时间，1个月项目研究与谈判，1个月项目上会，1个月走审批流程，这都是速度很快的了。其实慢也还好，慢工出细活，可能国企性质导致必须要精细化。但接触的国企，工作效率确实是极低的，往年我们跟国企合作拿地，拍地当天，我找到合作国企，下午3点拍地，中午赶过去想着提前调试网拍设备，结果人家大门一关，说要午睡到2点半才工作，留下我一个人在外面目瞪口呆。
②国企基本只看一二线城市的项目，为什么恒大没什么国企接他们的项目，一方面是恒大的项目窟窿大，另一方面就是恒大的项目大部分位于三四线，不是国企的菜。国企凭借自身优势，天然偏好一二线核心城市，原因很简单，一是一二线城市市场好，资产价值高，另一方面便是国资融资成本极低，基本上2%-3%，而大部分民企融资成本都在5%-8%，同样的价格去拿一块地，国企能赚钱而民企只能亏本。所以说，与其说民企都喜欢去三四线拿地，不如说民企都是被迫与国企错开竞争，夹缝中求生存。最近半年，给国企央企推了公司很多项目，基本上人家一句只看一二线，就否掉了80%的项目。
③国企怕审计，对项目资产处置价格砍得太狠，这个好理解，如今市场差，民企卖项目肯定都是需要打折出售，融创在武汉出售项目给国企，都是净资产3-4折。民企老板都是在忍痛割肉，因为项目都背负不同程度的负债，国企承债式收购民企项目，考虑存在隐形负债，都想留足安全垫，拼命砍价。试想一个项目，民企投入10亿，贷款6亿，如今国企说贷款我来还，我给你1个亿，相当于民企4亿投进去只能回来1个亿，直接亏损3个亿，有几个老板愿意亏成这样来卖项目，卖不了几个，整个公司都亏没了。
④国企更加偏好招拍挂公开市场拿地，如今民企为了求生存，都不敢拿地，土地市场一片冷清，基本上全是国企央企在玩，干干净净能底价在公开市场拿地，你觉得国企会有动力去收民企的项目吗？万一民企项目有个雷，国企的领导吃不了兜着走，所以，国企的性格永远都是宁可不做也不犯错！
⑤国企目前资金也并不宽裕，都说民企杠杆率高，国企确实负债没那么高，但也并不乐观，房地产行业本身就是债务驱动，国企只是由于后台不一样，哪怕负债高也安全，看看绿地，再看看首创，一个上海国企一个北京国企，负债率早就爆表了，安然无事。
总而言之，在任何行业，国企永远都是不只以盈利为目的，哪怕收购项目再赚，国企都会一样效率低，因为意愿不足！所以民企一旦出问题，只能靠自救解决，千万不要依靠别人，求人不如求己！
【独家|就地产收并购 #部分央企国企向监管建议调整三条红线相关指标#】财联社11月10日电，知情人士向记者透露，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。（财联社记者 李洁）
收并购贷款不再计入“三条红线”，出险房企自救迎空间
1月6日财联社记者从房企人士处获悉，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。
地产锐观察认为，这为优质房企承债收购出险企业的资产提供了空间，也为困境房企寻求通过资产转让自救提供了机会。但是如果市场没有明显回暖，优质房企收并购依然会十分谨慎，压价式的挑肥拣瘦还会继续。躺平还是割肉，依然是出险房企的选择题。
但综合目前市场的分析来看，多预测更多的政策在路上，2022年3月份市场会筑底回暖。在这个预期下，也许近两个月收并购市场会出现较为积极的局面，优质房企以较低但相对能被接受的价格锁定优质资产，出险房企趁机出让资产自救，为逐渐恢复正常生产经营赢空间。
最新消息，周末市场传来5大新闻，大A下周的剧本已经出来了！
第一：元宇宙“炒房团”大甩卖开始
元宇宙“炒房团”大甩卖开始了：“海景别墅”原价7500 现在1500。
炒房原本作为元宇宙的一个重要延伸方向，如今凉了。而上周元宇宙板块在最后两天出现了连续下跌，不是好现象。元宇宙概念，涨起来要多跑，不能够深度参与。
第二：广东召集多家房企开会 为部分企业项目收并购“牵线搭桥”
1月6日晚间，有媒体消息称，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。随后，该消息被证实属实。
地产是目前两市的低估值板块，我在年前就开始参与，如今看来本轮修复行情还没有结束。但请注意，修复就是修复，字面意思。
第三：北向资金开年首周净买入逾60亿元
1月4日至7日，北向资金净买入62.04亿元，其中沪股通净买入68.54亿元，深股通净卖出6.5亿元。除了本周四净流出之外，其余3个交易日均呈现净流入。大幅增持银行和地产股。
我的看法跟北向资金的方向一致，站在聪明钱的一边，因此上周指数小跌，我可以持续吃肉。
第四：芯片交付时间创纪录，缺芯潮持续恶化
全球缺芯潮日趋严重，最新研究显示芯片交货时间相较11月延长了6天，达到约25.8周，创2017年以来最长记录。机构日前发布报告称，估计芯片短缺情况将会在2022年持续，芯片交货期将拖延约10至20周，到2023年初情况才能得到缓解。
上周，芯片概念和新能源板块一起，被揍得鼻青脸肿。原因是去年芯片为A股涨幅靠前板块，新年降降估值，很正常。下周我看芯片的反弹。
第五：价值重回舞台 当下是估值修复之春
新年交易第一周，A股的调整颇大，让不少股民感到了迷茫。
我复盘之后发现，这次的调整主要是由过往高增长的板块向低估值板块的切换。比如从锂电切换到了金融地产，就是这个过程。
理由也很简单，去年最牛的板块资金开始兑现，自然而然就下跌；而这部分资金去哪里呢？目标是低估值的板块。
除了地产、大金融之外，还有不少，大家周末可以多看看。独立思考能力，比别人直接告诉你重要。
整体上来看，周末的新闻对A股还是比较利好，下周的方向，我花一天时间进行细细琢磨，具体策略等我明天上午的文章即可！
作者| 聪哥
来源| 财经聪哥
#A股##股市分析##股票#
为什么2022年是房企收并购大年？
收并购贷款不再计入“三条红线”！
2022年将是收并购大年
为什么频频爆雷的2021年不是收并购大年？
反而2022年才是？
原因有二
第一，2021年，收并购贷款也计入三道红线，优质房企收购暴雷房企之后，三道红线就不达标，所以，谁都不敢收购，也没有足够的钱去收购。现在，承债式收购不计入三道红线，那些跃跃欲试的优质房企就要施展拳脚了。
第二，困难的房企还没有到最困难的时候，毕竟2021年上半年楼市非常火热，房企兜里多多少少有点存粮。他们不想贱卖资产。
劣质房企硬扛，优质房企认为抄底的时间还没到，他们的目标是对折，甚至三折四折抄底，据说带头大哥手握2000亿现金，就是一直忍着没出手。
随着2022年又一波的债务兑付高峰期到来，一大批房企将倒下，到时候，就不得不卖身了。
为什么2022年才是房企存亡的关键年
武汉仍然是房地产最坚挺的城市
对于所有的开发商来说，能活到2022年6月份，才算真的活下来了。
2020年，富力、华夏幸福、泰禾、绿地暴雷。
2021年，恒大、佳兆业、新力、协信、蓝光、宝能、福晟、阳光城、中南、世茂、奥园暴雷。
暴雷的队伍还在扩大
融创、碧桂园一众带头大哥也岌岌可危
2021年4季度，房企到期债务1900亿。
但是2022年上半年，房企到期债务高达4200亿。
到期债务不断扩大
所以，注定2022年会有更多的房企暴雷
整个房地产市场最早也是在2022年下半年才会开始好转
但是，债务危机虽然慢慢消化了，
可经济形势的不明朗，让房地产的复苏变数陡增
更要命的是，很多城市的库存量已经攀升到很高的高位
截止2021年底，
70个大中城市整体库存9.94亿平米，
去化周期2.55年消化，
其中25个重点城市的库存去化周期是1.26年，
而剩下的45个城市，则需要5.25年的消化。
以重庆为例，
2016年到2021年的5年时间里，
商品住宅共成交1.34亿平方米，
而出让的住宅用地建筑面积高达2.86亿平方米，
供应量减去成交量高达1.5亿平方米
也就说，差额去化周期高达5年
再看看郑州，
5年时间成交7489套，供应却高达18514套，
差额高达11024套，
差额去化周期高达7年。
徐州，这一数据分别是6432套、15843套、9411套、7年
昆明，5063套、10366套、5303套、5年
上海，5251套、8071套、2820套、2.7年
厦门，5245套、8625套、3380套、3年
但中部老大武汉，就很健康
武汉过去5年成交12309套，供应14636套，差额2597套，差额去化周期仅1年左右
即使当前武汉也同样面临困境，
但我坚信，武汉的楼市一定会比其他城市快点好起来
