房地产销售中层管理培训（房地产销售主管培训课程）

昨天晚上跟一个粉丝通话，开始做银行的经营贷，我说来年利息还要便宜，他说都这么低了，还能再便宜啊。对，不知道大家有没有发现，为什么不管二手房买一手房，关注一手房的销量，包括企业政策啊，还有政府等等的。为什么这个本质的核心是什么？它除了对当地的经济有一个推动力。其实还有一种原因就是新房的销售量可以为当地城市注入到增量货币，这个才是关键。因为一手房卖的好和坏，直接取决于这个城市的增量货币能不能放得出去，所以才会鼓励你们买一手房。当地城市的经济是靠注入到增量货币来拉动的，而这个增量货币主要的大头责任在于一手房。我们的房产也经过几十年大涨，人口也进入到老龄化了。跟之前的日本八十年代很相似。我们降息目的是为了避开日本房地产泡沫，重蹈覆辙。当时日本的房价暴涨，他当时才采取的主要手段是拉高存款，加息，市面上的货币就被银行给吸走了。当时日本的房地产大涨大概是在86年往前推一年，也就是85年，日本和美国签署了一个叫广场协议。这个广场协议单边要求日元要升值，日元一升值，持有美元的人就会大量抛售美元去持有日元。当时日本是也是全球买买买，买甚至买了半个纽约了。海外投资的这些日本人就会把持有的这些资产分成抛售，来转换成一个月。这个时候资金呢就回撤到日本的本土了，进行大量的买买买，买房子嘛，这时候就形成了86年的日本的房产的暴涨。日本的房价那个时候从86年87年88-89到90，大概五年时间，整个日本的房价翻了好几倍。那再往前去推一次房价的一波上涨，我们人民币什么时候开始升值的？大概是在2005年左右，我们的房地产才出现了一波大涨。那个时候05年之后你也会发现有很多的外资也注入到我们国内，快速注入。我们是因为我们的人民币从05年之后是一路在升值的，房子也出现了一大波上涨。我们底层的老百姓看不到中层是房地产吗？上层是政策，还有是汇率。顶层智能的一些外资投资的，他们带有非常明显的嗅觉和市场前瞻性预判性。我们中国房价的上涨跟日本房价上涨，它的底层逻辑有相似之处。每一轮房价上涨都是非常多的外资注入进来的。你可以看出来供给创造的市场，而不是需求创造的市场创造了一种财富效应。所以从早之后的日本拼命的在加息加息加息，因为房价上来了嘛，也就是加息,加息,加息完之后发现还是调整不了，于是呢他就降息降息降息直到降成了负利率，他还是没有解决一个核心的问题。通过加息把市场上这个钱收回来，你就发现你放不出去了。那有人问了，你这钱怎么放不出去，关键他没地方放，怎么没地方放。我们知道你之前的钱流到市场，你是有一个主体的，主体就是债务的主体。这拿什么东西到银行去质押，再把这个钱拿出来，是不是啊？当你加息了，那人家抛售资产等等，把这个现金放在银行里面，到时候你再降息是为了驱赶存款的这个资金在市场上没有能够承接债务的这个主体的原来的这个房地产你是有认可的，变成不认可的，不值钱了，他就抵不出来了。这银行的钱收回来，你放不出去是原因是在这里中间银行资金的债务，这个主体这个东西没有了，这也是本质上我们跟日本总的截然不同的方式是我们直接跳过嘉兴这个环节，一路向西向西是稳方向。是这么一种逻辑，懂不懂？但是现在这个市场股市成那个样子，楼市成这个样子。那你银行里面放出来这个水，你得有一个载体来承接这个载体你必须得建立起来。否则你银行里面借了再多的钱，你也留不到市场里面。所以这个载体它必须要存在，必须得到市场统一认可。通过这个载体到银行去质押，才能把钞票给拿出来，流入到市场上。所以后面日本才进入到通缩三十年。分行有没有钱？有大把都是钱，就是放不出去空间货币的这个载体空了，整个全球市场公正的承接货币两个大载体，一个是楼市，一个是股市。随便哪个国家都是这个样承接货币的载体出现了问题，你就发现这个货币转移它就转移不出去，怎么转移？那你市场上货币就没法流动，就周转不起来。那市场上这个货币越来越紧张，越来越稀缺，各个企业上下游之间的这个资金链条越来越紧，就是加速导致一些企业呢在死亡。加速企业死亡，就造成了大面积的员工失业，下岗失业、下岗，又导致什么，银行的贷款还不起。为什么，日本当时有很多中产一夜返贫，就是这个原因。中产阶层在市面上收入相对比较可以的，都是有一些接种一些地位的。一旦流动资金的一个通缩，它就会形成市场存量货币的一种大型交叉流不动了。而中产往往名下都有一到两套甚至三套的房子，它也是这个社会阶层的一个股票，它是具有一定收入水平的一个群体。但是中产它主要的资产就在于房产这一块。我们以前的货币既然说是发行了，但是发现了市场上了两回，还回到了一个房产里面的。那我们现在很多层面呢是降低房产未来的一个升值的一个预期，让它涨得慢一点。通过房子质押出来的现金，它是拉动市场，拉动这个经济的。但是绕了绕了两圈又回来了，又变成了买房的首付款了。