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1、五四北泰禾广场：五四北，成也鼓楼，败也鼓楼
继续之前盘点完奥体、东二环、南二环，聊聊五四北，关于五四北的话题，这几年不多，不过这里的发展也值得借鉴。
板块划分
五四北的划分，相对清晰，板块在行政上基本等同于晋安区新店镇，与其他板块相同，板块的命名并没有采用行政名，而是借鉴了区位的设定取名。
依靠紧邻鼓楼区的优势，板块以别墅区起步，经常被宣传成“鼓楼后花园”。
对于板块的区域划分，按住宅和周期分布，大体可以做以下细分：
别墅：居住主题公园，1800亩，5期规划，利嘉集团开发，最早开发的代表。
秀山：1号线沿线，周边的房龄在15年左右，除了近年的鲁一、绿城海棠、建发璟园外，这里还汇聚了泰禾广场等，按区位来说，算是板块的腹地。
琴亭：建发领第、万科金域榕郡，环琴亭湖打造的高层住宅，2013年左右的代表。
三盛：三盛国际公园，千亩地块，定位低容积率社区，分多期上市，2015年左右的代表。
战坂：汇聚大量安商房，2017-2019年，土拍供应，规划地铁3号线，奈何目前还没落地。
泉头：在水库边规划的新区域，2018年，龙湖、绿城入榕高价拿地，去化相对低迷，常被网友调侃。
斗顶：绕城高速以北，莲花峰以南，金地拿地，定位刚需盘，配套相对缺失。
古城：去年规划2469亩古城遗址，福州根之所在，代表项目是融信澜湾。
外环：新店外环，城建有待改善，被山体阻挡，代表：三盛拾光里、人才公寓。
从板块的划分来看，可以发现板块开发的周期也已经20年，早期以别墅区为主建设，就跟当初定位一样，后花园，以此吸引鼓楼区外溢的改善。
2010年之后，板块开始真正进入大范围开发，从琴亭到三盛，再到2018年之后的战坂、泉头、斗顶。
目前整个板块开发已经进入尾声，不过板块目前的定位也已经发生了变化，除了早期的别墅区外，后来也经历了高层改善，到目前刚需盘为主。
板块土拍
对于五四北，虽然起步较早，不过近年的开发同样不小，特别集中在2017-2019，板块正好遇上福州安商房的高峰期，所以这几年土拍出让的地块，不少都是高比例安商房。
板块在6年的时间里面，住宅用地合计达到1698亩，相当于一个居住主题公园的体量。
从板块的楼面价来看，最高峰来自2017年三盛拿下的地块，可售楼面价达到2.5W，由于配建3.55W公租房，这个地王的属性还不是纯商。
同时位置还处于板块的外环，可以说是巅峰期最疯狂的地王之一，项目就是前2年上市，闹出剪刀门，退房门的三盛拾光里。
除此之外，项目在2017年高峰期还推出了不少纯商，不少楼面价都在2W左右。
其中战坂的融信澜天、中庚新时代，靠着提早上市，2.7W的均价，虽然没赚，但是好歹跑量成功。
最典型的是泉头区域，龙湖、绿城高价拿地，虽然给出的项目品质不低，奈何随后楼市遇冷，卖成现房。
随后板块安商房到来，战坂成为最密集的区域，安商比例都在70%-90%，目前这些项目都开始逐步交房，均价在1.9W左右，后续会成为外溢刚需的一个选择。
2020年起，板块供应开始下滑，不过出现了几幅代表地块，最典型就是秀山地铁站边的纯商低容积率地块，都触发限价摇号，都是上市热销，即绿城海棠、建发璟园。
目前板块的库存相对较低，供应上只有一幅国企兜底的地块还未上市。
从2022年的去化来看，虽然楼市低迷，但是这里的去化并不差，其中五四领峯、熙悦府、天空之城，去化都在福州前10。
可以说相比于板块今年的低调，去化和库存数据反而是比较亮眼的，不过从楼盘的属性来看，热销的都是低于周边均价的刚需盘。
可以说从去化来看，板块的客源属性也开始发生变化。
板块硬伤
1、区位
板块东北两面都被山体隔断，造就板块没有太好的区位预期，剩余的联动方向只有西南，还有三环+铁路，造就板块跟市区的联动方向非常单一。
这几年福州的主干线是东进南拓，板块的位置可以说跟政策完全没有任何关联。
虽然距离鼓楼区并不远，不过也属于三环外，在日常购房的宣传上，也相对不够出彩。
2、配套
板块开发多年，在商圈、教育上，相比于东二环、金山而言，没有一个是出彩的。
以五四北泰禾商圈为例，泰禾在2010年前后，拿下东二环和五四北的商业用地，目前发展天差地别。
从数据来看，两个商业的SOHO售价差距并不大，楼面价也只差500。
不过从定位来看，五四北泰禾定位是精品购物中心，东二环泰禾由泰禾广场、泰禾新天地和中央商务集群三大板块构成，包含八大高端业态，定位海西第一商圈。
目前发展情况，东二环泰禾依然耀眼，五四北泰禾已经没落。
除了商圈外，板块的教育，没有一所读出来，去年规划的九年一贯制学校，还引起了周边业主的划片争议。
除此之外，板块由于山体隔断，地铁虽然开通了一号线，但是不少区域都无法覆盖，规划的三号线，迟迟没有落地，整体的交通情况也并不理想。
板块定位
对于板块这么多年的发展，从当初的后花园别墅区，到目前新盘以刚需为主，可以说这里面最大的问题还是定位。
对于后花园这个形容词，可能听上去是褒义词，不过放在一个新型板块身上，只能算中性。
对于不少新区，很容易发展成睡城，而五四北更进一步，可以称为“鼓楼的睡床”。
虽然以近鼓楼做核心，但是也变向让板块失去了独立发展的特性，这样的案例很多。
当以核心区附属品存在后，好处就是吸引外溢，但是时间拉长，就很容易变成玩物。
这也是为何，板块这么多年，教育、商圈都没有太好发展的一个原因。
当以后花园的居住区定位后，很明显板块变成了：睡在五四北，活在鼓楼。
由于这个定位，板块在东二环崛起后，定位变得更加敏感。
板块起步更早，当初没有竞品，而前10年，随着东二环的全面开发，当初房价差不多，如今随着东二环的发展，目前的房价也变得差距不小。
从板块定位来说，东二环同样是吸引外溢，不过板块的区位优势更明显，同时存在自身独立发展的优势。
这样的差异，以及更新的城建，在新一批改善面前，东二环的吸引力明显更强。
对于中间层的购买力，同样更趋向配套预期更好的东区，从而引发的现状就是五四北的新盘，客源被瓜分不少。
当然查看板块去年的去化，会发现并不差，原因很简单，板块卖最好的两个盘，金地五四领峯、熙悦府，1W6左右的均价，刚需的户型定位。
整个鼓楼区周边，没有一个区域有这样的产品存在，所以这是板块目前剩下的唯一优势，环鼓楼最低门槛。
当板块出现这样的产品后，很明显也会打击下游板块，比较明显就是前几年的鼓楼西-荆溪等。
板块总结
五四北作为较早起步的一个新区，以鼓楼外溢做核心，别墅区做主打，在多年后，回首发现板块的独立发展能力相对缺失。
如今在东二环，东区等大面积开发后，鼓楼外溢有了一个城建更优的“新欢”。
此时回首，发现除了距离近外，其他配套都不再出彩，客源的吸引力也开始下滑。
即便想改变，板块也已经不再年轻，开发殆尽，前几年高价被套的开发商，成了最后的韭菜。
当东区房价基本都走到3W以上，南二环、金山等需要过江，西二环更是高不可及。
此时对于鼓楼的外溢刚需，低调后的五四北，反而成了不错的选择。
未来虽然没有太多新的发展，不过依靠外溢刚需的客源，能否让板块重新焕发新春，值得期待。
2、五四北泰禾广场，福州五四北商业综合体
高端商业综合体动建，五四北繁华蝶变
除了已经建成的30万平方米的五四北泰禾广场之外，还有在建的晋安绿城商业广场、金科嘉迪广场(免费看房)，而由三盛集团开发的i33城市广场也将于今年年底正式开业。
值得一提的是，即将开业的i33城市广场位于地铁一号线首站口，商业面积8万平方米，是福州市区首 个景观式立面城市广场，有主题商业街区与5米层高的复式公 寓两种产品形态，由记忆广场、圆舞曲广场、星空广场、炫彩乐园等3大主题广场及3条街区组成，包罗家庭生活品质中心、亲自学习中心、休闲体验中心，全面满足消费者休闲、餐饮、购物、社交、服务、文化的一站式生活。
高端商业齐聚五四北，带动五四北商业经济的同时，也给该区域的购房者增添了更多休闲娱乐的选择。五四北板块以其多个商业综合体的落地和巨大的未来增值空间，越来越受购房者的青睐。
现在，让我们盘点一下五四北还有哪些待售或者在售的项目吧！
五四北楼盘项目大盘点！主推35-210m²户型
据了解，目前五四北板块有10个项目在售或待售，产品涵盖住宅、SOHO和别墅。
129-139m²叠拼；少量117-135m²高层
叠拼380-550万/套；高层均价28000元/m²
400-610-8616,44290天空之城65-160m²均价26500元/m²400-610-8616,74202龙湖云峰原著90-127m²高层；114-124m²院墅高层均价23000-27000元/m²
400-610-8616,14247绿城柳岸晓风98-149m²均价24000-32000元/m²
400-610-8616,71332福州熙悦府45-135㎡待定400-610-8616,68403融信澜天69m²平层；89-114m²复式均价26000-27000元/m²
400-610-8616,14593鲁能公馆二期111-127m²均价25500元/m²400-610-8616,30343建发领墅别墅待定400-610-8616,95958金科嘉迪广场35-70m²SOHO待定400-610-8616,86592备注：以上楼盘信息统计时间截止10月12日其中，住宅主推65-210m²，有中小刚需户型，也有改善平层，如天空之城(免费看房)、融信澜天(免费看房)等；SOHO主推35-70m²5米层高产品，如金科嘉迪广场(免费看房)等。别墅主推叠院、联排等产品，如建发央著(免费看房)、建发领墅(免费看房)等。
售价方面，根据产品和地段不同，价格也有所不同。住宅整体售价在26500-32000元/m²之间，别墅总价在380-550万元/m²之间，购房者可根据需求进行选择。
话不多说，下面一起来看看五四北这些楼盘的概况。
中庚香山新时代
中庚香山新时代(免费看房)主推75-210平户型住宅，在售中，均价约28000元/㎡。项目位于晋安区龙头路与战坂路交界处，地铁1号线、二环快速、三环快速、绕城高速、秀峰路等交通路网。项目采用围合式布局，规划8栋精品住宅，容积率2.4，绿化率达35%以上。
建发央著
建发央著(免费看房)主推129-139平叠拼和少量117-135平复式高层，叠拼价格380-550万/套，高层均价28000元/平。项目位于福州涧田湖畔，直线2公里福州站、汽车北站，紧邻地铁1号线，三环主轴快速接驳城市主干道。
天空之城
天空之城(免费看房)主推65-160平二至四房住宅产品，在售均价约26500元/平。项目位于一直都被福州市民称作“福州后花园”的五四北板块，有国家级森林公园、儿童公园、动物园、莲花山风景区等，八一水库等5座水库、6条溪流环绕其间，是福州城天然的氧吧。
龙湖云峰原著
龙湖云峰原著(免费看房)主推90-127㎡墅区大平层，高层均价23000-27000元/m²，项目紧靠新店南、北向第二通道口，规划西凤路和新店外环快速路，未来驱车约5分钟直达三环。项目临近地铁1号线，周边有五四北泰禾广场、嘉里广场、永辉超市、沃尔玛超市等商业。
绿城柳岸晓风
绿城柳岸晓风(免费看房)98-149㎡观景带装修大平层在售，均价约24000元/㎡-32000元/㎡。项目毗邻国家4A级景区森林公园、莲花山风景区、观音山风景区三大公园，同时八一水库、登云水库、杨廷水库三大湖泊环伺相绕，是一个闹中取静的天然人居之地。
福州熙悦府
福州熙悦府(免费看房)主推45-135㎡平层，由五大房企巨头碧桂园、世茂、保利、首融、华润强强联手，熙心打造。坐拥五四北核心商圈，购物中心、大型超市、优质医院、知名学校、清新公园、便捷车站等配套一应俱全，地铁1号线通达全城。
融信澜天
融信澜天(免费看房)位于晋安五四北板块坂中路北侧，西侧为龙头。西北侧更有规划地铁3号线站坂站、以及东南侧有已通车的地铁1号线，最近站点为秀山站，地理位置十分优越。目前，主推69平平层、89-114平复式毛坯产品，均价26000元/平。
鲁能公馆二期
鲁能公馆二期(免费看房)主推111-127m²大平层，在售均价25500元/m²。总建筑面积约4.7万㎡，共规划3栋26-27层高层住宅，规划总户数281户，规划地下标准车位329个。鲁能公馆二期(免费看房)是继公馆一期之后的又一产品升级力作，高素质人文环境、双地铁站，并结合周边优质生态环境，融入绿色建筑的设计理念，打造一个宜居的高端精致居品。、
建发领墅
建发领墅(免费看房)扼守五四路上，距离地铁一号线象峰站1公里。规划在侧的北二通道复工建设，外衔贵安，内接三环，无缝对接跨城际交通。占地近300亩，将60%的土地还给自然，以0.4的超低密度分三期规划，涵盖双拼、联排两类墅居产品，是低密纯墅区。
金科嘉迪广场
本文关键词：五四北泰禾广场舞厅，五四北泰禾广场地铁哪一站下车，长乐机场到五四北泰禾广场，五四北泰禾广场和东二环泰禾广场的距离，福州火车站到五四北泰禾广场。这就是关于《五四北泰禾广场，福州五四北商业综合体（五四北，成也鼓楼，败也鼓楼）》的所有内容，希望对您能有所帮助！
