日本九十年代泡沫经济，日本房地产泡沫是怎么破裂的

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• 1、日本九十年代泡沫经济：90年代，日本房地产泡沫是怎么破裂的？
• 2、日本九十年代泡沫经济，上世纪日本泡沫经济是如何破灭的

1、日本九十年代泡沫经济：90年代，日本房地产泡沫是怎么破裂的？

二战后的50,60年代，得益于美国的“援助”，日本经济开始重获新生，蓬勃发展。1964年，日本民间住宅建设总数同比1954年增长了约70%。1985年，日元在广场协议签订后开始快速升值，房地产价格也快速飙升。从1985年底到1990年初，日本城市地价增长了200%。最终房地产泡沫破灭，1990年后日本走向“失去的二十年”，房地产暴跌，财富缩水，日本年均GDP增速只有0.75%。

许多人认为日本政府是主动刺破泡沫的，但其实不然。在那时，人人都不认为这是泡沫，而是过度繁荣，包括日本决策层。因此日本决策层的紧缩政策，初衷是为了调控。

1987年，日本政府提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税；日本央行也在1989年5月、10月、12月分别3次连续宣布调高利率，采取金融紧缩政策，并宣布商业银行停止向房地产贷款；1990年3月，日本政府出台了《房地产融资总量规制》，严控土地总量和房地产的信贷规模；同年12月又出台了《土地税制大纲》和《土地基本法》，旨在抑制暴涨的房价。但遗憾的是，一系列政策使得土地供给减少，供不应求，地价不降反升。

一系列的紧缩政策，加上数次连续加息后，房地产的资金链开始断裂，支撑日本房地产的信用体系瓦解，同时日本的刚需购房成本剧增，房价暴跌，弃供现象开始出现。

此外在汇率方面，由于日元升值，日元在全球的购买力急剧上升，日本外贸遭受重创。而在广场协议签订前后，美国早已布局，低价收购日本资产；等日元升值后，再大肆抛售，一定程度上加剧了泡沫的破灭。

总结一下，从泡沫的始终，日本政府决策的初衷虽然是为了抑制泡沫，但做法是欠妥的。首先是在广场协议后，日元有升值迹象，但还不严重。此时日本希望松绑政策，通过扩大内需以对冲外贸损失，这是对的。但殊不知宽松的政策导致了房地产价格猛涨。而当时日本只想完全摆脱日元升值带来的危害，以稳定经济增长，哪里管得上房价。

1987年是个节点，此时日本政府已经意识到房地产泡沫，但这边还是放不下经济。因此在提高房地产税收的同时，居然宣布扩大公共投资，财政政策全面转为宽松。货币+财政的双宽松，最终让房地产泡沫推向极致。而最后抑制泡沫的方式也是“一刀切”，让大家普遍认为是“主动刺破”。因此与其说“主动刺破”，倒不如说是失控后的内生性自破。

2、日本九十年代泡沫经济，上世纪日本泡沫经济是如何破灭的

日本货币升值并没有剌破经济泡沫这回事。在1985年之前，日本长期对欧美国家出口呈现较大顺差。所以，欧美国家借着广场协议，逼着日元升值，这样日元升值可以降低日本出口商品的竞争力。在欧美国家看来，日本应该通过扩大内需来拉动经济增长，而非通过日元贬值来增加出口商品的竞争力。

在广场协议签订之前，美元兑日元汇率在1:250上下，此后日元进入持续升值通道，1986年9月达到1:153，1987年最低达到1:120，不到三年时间，日元兑美元升值了一倍。事实上，日元的升值给日本出口商品带来了不少影响，也缩小了其与欧美国家巨大的贸易逆差。

不过，日元的升值使得日本在海外开启了买买买的土豪模式。三菱以14亿美元拿下洛克菲勒中心，索尼一掷34亿美元收购哥伦比亚影业。当年日本由于出口不行了，只能回过头来发展房地产业，希望通过房地产来拉动日本经济的增长。此外，由于日元的持续升值，导致大量海外资金流入日本，资金进入日本本土后就投资日本房地产业，这就导致了房地产业畸形发展。

在很多日本人看来，房地产业已成为了拉动日本经济的支柱产业。为此，日本政府鼓励房地产业的发展，从1986年1月到1987年2月期间，日本央行连续5次降息，从5%降至2.5%。于是，大量的国内外资本通过加杠杆的方式进入日本的房地产领域，推高了日本房价和地价，这也带来了一场史无前例的资产泡沫。

所以，日本经济泡沫形成与破灭，与日元升值变化关系不大，与日本政府在扩大内需时，过度依赖于房地产关系甚密。受到低息贷款的影响，1986至1991年，日本城市住宅土地价格上涨148%，六大主要城市上涨245%。泡沫鼎盛时期，日本土地面积仅为美国的1/25，但土地资产总值却是美国的4倍。

不过，由于日本房地产泡沫吹得过大，就连日本政府也觉得有点离谱，有必要采取措施予以遏制。1989年5月至1990年8月，日本央行连续5次加息，将再贴现率由2.5%上调至6%。大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款规模。紧缩性政策收到了明显成效，日经指数自1989年12月的最高点下滑，1992年中暴跌至14300点，跌幅超过60%，地价也较最高点时下降了一半多。

地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失约为1500万亿日元。由于资产快速缩水，导致银行纷纷加快回收贷款，致使市场流动性骤然收紧，企业资金状况急剧恶化，大量不良债权由此产生。于是，大量日本企业出现经营困难或倒闭，这才使日本经济泡沫破灭，元气大伤。此后的20多年，经济增速再未突破5%，平均增速甚至低于1%。从此，日本人再也不敢依赖于房地产来拉动经济了。

以上事例我们可以看出，日本泡沫经济与日元升值无关，与日本经济过度依赖于房地产业，日本央行连续降息有关。而后又快速的加息来剌破泡沫，导致泡沫破裂和金融体系发生信用危机，危及实体经济。不过，即使日本央行不主动刺破经济泡沫，日本经济的泡沫也会被破裂。好在经历过这场金融灾难之后，日本人开始发展高端制造业，所以目前日本的制造业的发达程度在世界上还是首屈一指的。

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