广州城市更新四个阶段，广州将推进297个旧改项目

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1、广州城市更新四个阶段：重启大规模城市更新！广州将推进297个旧改项目，划重点！

继广州高质量发展大会提出今年推进127个城市更新项目之后，广州旧改再次迎来重磅消息。

2月6日，《广州市城市更新专规划（2021-2035年）》（下称《专项规划》）正式公开征求社会公众意见。

《专项规划》明确项目正负面清单，优先推进涉及“十四五”规划近期发展重点、历史文化保护、战略发展区域、重点功能片区、枢纽门户、交通干道等的城市更新项目。规划至2025年，累计推进城市更新约100平方公里，至2030年累计推进约200平方公里，至2035年推进约300平方公里。

内容很多，我们一起来划重点和具体分析。

未来土地供应减少，城市更新迫在眉睫

《专项规划》预测未来15年广州年均增长建设用地不超过20平方公里，低于过去十年水平。而2013-2021年间，广州土地供应结构中存量用地的占比逐年上升，近三年来占比过半。

广州的存量用地规模到底有多大呢？

《专项规划》显示，至2022年9月，纳入广东省“三旧”改造地块标图建库总库用地面积共计606平方公里，占全市现状建设用地的32%，其中关注度最高的旧村用地面积为325平方公里，占比约54%。

从以上数据，我们可以基本得出结论：广州的土地供应，短期靠土拍，长期靠城市更新。

值得注意的是，中心城区的存量用地集聚程度更高，土地价值更大，如康乐村、石牌村、员村等。而外围区则以点状、线状用地为主，碎片化程度高。整体存量建设用地效率不高，与国内外先进城市相比仍有一定差距。

从土地供应的角度来看，中心城区近年来供应量极为不足，越秀区更是近三年无涉宅用地供应，供需关系失衡。因此，中心城区的城市更新，更为迫切。

纳入国土空间规划“一张图”，旧改摆脱规划困境

《专项规划》首先解决的就是旧改规划问题。

以往自下而上推进的城市更新项目更多聚集项目自身，存在零星式、碎片化问题。

举个例子，相邻的两个城中村旧改项目，规划也可能存在极大的差异。外在原因是城中村土地权属复杂、边界犬牙交错，各个项目的规划团队更多是依据项目本身的情况，如人口密度，以往产业结构，公共配套承载需求等，提出规划设想，而缺乏区域连片整合开发思维。内在原因还是在于广州城市更新缺乏综合性、系统性的规划。

基于这样的考虑，《专项规划》衔接“南建面海新城、北筑产业极点、东立综合门户、西联广佛同城、统筹山城湾海、贯通功能走廊、壮大合作腹地、强化湾区核心”的发展策略，明确城市更新重点区域，实施差异化更新策略。

基于市域总体空间格局，划分中心城区核心区、中心城区及周边城区、外围地区三片更新区域，提出总体更新导向，持续优化城市结构，维育山、城、湾、海、江、田的区域山水大格局。立足区域历史本底、现状建设、功能定位等差异细分二级分区，分别明确提质增效、民生改善、环境提升等不同更新导向，整体推动区域高品质发展。

也就是说，各项目的片区策划方案以及实施方案已经有了解题思路，进而可以加快了推进的速度。

300平方公里，297个旧改项目，明确城市更新方向

《专项规划》提出，全市拟推进旧村+旧城全面改造与混合改造项目共297 个。其中旧村改造项目281个（全面改造+混合改造），旧城混合改造项目16个。按照推进节点分为2025年度、2030年度、2035年度，其中2025年度拟推进项目96个（旧村87个、旧城9个），2030年度拟推进项目65个（旧村63个、旧城2个），2035年度拟推进项目66个（旧村64个、旧城2个）。

细分到区域，黄埔区的旧改项目依旧为全市最多。

具体推进的项目，取决于每一年公布的年度计划。如2月6日，广州市发改委发布了《广州市发展和改革委员会关于印发广州市2023年重点项目计划的通知》(下称《通知》）。

《通知》指出,2023年市重点城市更新项目38个，其中三旧改造项目36个。明细如下：

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从公布的项目来看，大部分都属于续建项目，如陈田村、沥滘村、冼村等，属于成熟项目。

从财政的角度来讲，财政投入到成熟的项目，是更为稳妥的选择。从项目所在的区域来看，中心城区的项目居多，这也是过去比较少见的情况。

从过去的数据来看，外围区的旧改推进速度明显要快于中心城区，增城区就是典型的案例。中心城区大部分旧改项目都处于前期调研阶段，而增城区大部分项目就已经走到了招商阶段。

从《专项规划》透露出的信息来看，推进中心城区的旧改将会是未来广州城市更新的重点工作。

明确项目正负清单，优先推进重点项目

《专项规划》明确了项目正负面清单，优先推进涉及“十四五”规划近期发展重点、历史文化保护、战略发展区域、重点功能片区、枢纽门户、交通干道等的城市更新项目。

其中，对不符合“三区三线”、历史文化保护、城市环境总体规划等相关规划，或是大范围涉及生态廊道且预判改造难以平衡、建设用地规模缺口较大、可能导致“田中城”等情况的城市更新项目，原则上不列为全面改造项目。

正负清单的意义在于明确了哪些项目可以全面改造，哪些项目不可以全面改造。

写在最后

旧改本质上是“投资驱动”，通过大规模的基建投资、产业投资和房地产投资，真真正正地拉动了区域经济建设。

在这里要注意的是，所谓投资驱动，本质上就是建设驱动。政府和市场主体通过密集的资金投入，采用拆旧建新的方式获得区域重建发展，后续通过税收形成良好经济循环。

但近年来的城市更新改造在实施的过程中出现了很多偏差，过于激进且缺乏整体规划的城市更新一旦遇到房地产周期，将会引发一系列的社会风险和金融风险。

因此，《专项规划》的提出，对于广州未来发展有着深远的影响。

一方面，《专项规划》明确了广州城市更新未来的方向和任务，另一方面也对旧改项目提出了更为具体的要求，保证了在实施城市更新过程中不偏离总体方向。

今年以来，广州多次重提大规模城市更新，基本确定了我们的城市发展方向从”城市主义“回归到”新城市主义“，也就是说城市的发展不再是无节制的扩张，而是转向内部升级和改造。而《专项规划》的提出，正是广州城市城市更新从高速度到高质量发展的理论依据。

作者：旧改徐老师

2、广州城市更新四个阶段，广州计划15年内推进约300平方公里城市更新

新春伊始，广州吹响城市更新高质量发展的号角。2月6日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》（下称《专项规划》）公开征求社会公众意见，市政府举行发布会解读该规划并回应社会关切。《专项规划》提出，通过微改造、混合改造、全面改造多种更新方式并举，至2035年推进城市更新约300平方公里，拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个。

《专项规划》中预测15年内广州年均增长建设用地不超20平方公里，低于过去10年水平，增量空间供需矛盾日益凸显。广州土地利用模式从增量为主逐步转向增量与存量并举的阶段。而截至2022年9月，广州纳入广东省“三旧”改造地块标图建库总库用地面积共计606平方公里，占全市现状建设用地的32%。

广州市规划和自然资源局副局长邓堪强在发布会上表示：“城市更新是推动城市新旧动能转换、提升人居环境品质、补齐民生短板的重要途径。《专项规划》强调规划引领全域存量空间优化，系统推进更新高质量发展，谋划一条超大城市特色化的城市更新路径。”

全市城市更新规模分解示意图

全域谋划，规划引领，分区分类落实城市战略

为实现对城市发展蓝图的有效传导，《专项规划》立足广州粤港澳大湾区核心引擎定位，衔接“南建面海新城、北筑产业极点、东立综合门户、西联广佛同城、统筹山城湾海、贯通功能走廊、壮大合作腹地、强化湾区核心”的发展策略，明确城市更新重点区域，实施差异化更新策略。基于市域总体空间格局，划分中心城区核心区、中心城区及周边城区、外围地区三片更新区域，提出总体更新导向，持续优化城市结构，维育山、城、湾、海、江、田的区域山水大格局。立足区域历史本底、现状建设、功能定位等差异细分二级分区，分别明确提质增效、民生改善、环境提升等不同更新导向，整体推动区域高品质发展。

增存联动，把控节奏，分步有序推进城市更新

为解决城市增量预留空间日益稀缺的问题，《专项规划》统筹新增用地与存量用地资源配置，规划至2025年，累计推进城市更新约100平方公里；至2030年，累计推进城市更新约200平方公里；至2035年推进城市更新约300平方公里。通过微改造、混合改造、全面改造多种更新方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用，支撑高质量产业空间与公服设施供给，推动城市可持续发展。

《专项规划》明确项目正负面清单，优先推进涉及“十四五”规划近期发展重点、历史文化保护、战略发展区域、重点功能片区、枢纽门户、交通干道等的城市更新项目。对不符合“三区三线”、历史文化保护、城市环境总体规划等相关规划，或是大范围涉及生态廊道且预判改造难以平衡、建设用地规模缺口较大、可能导致“田中城”等情况的城市更新项目，原则上不列为全面改造项目。按2025、2030、2035年度，明确更新项目时序安排，定时间表、路线图，以城市更新为抓手推动高质量发展，让群众看到变化。

《专项规划》提出，至2035年，拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个。其中：旧村庄改造项目281个，包括全面改造项目259个；混合改造项目22个，主要为涉及历史文化名镇、名村、传统村落和历史文化资源丰富的旧村，在落实相关保护要求的前提下，以核心保护区微改造及历史文化资源保护和活化利用、其余范围可全面改造的混合方式推进。旧城混合改造项目16个，综合运用各项政策以“留改拆”混合改造方式推进。鼓励推进老旧城区微改造项目、外围地区乡村整治提升项目。

反映意见方式：

征集意见时间：2023年2月6日至2023年3月8日。

意见收集方式：

（一）通过广州市规划和自然资源局意见征集页面评论区留言。

（二）电子邮箱：zhangyana123@gz.gov.cn

（三）邮寄地址：广州市越秀区豪贤路193号房地产大厦，城市更新规划管理处（收），邮编：510000。社会公众提交意见请留下姓名和联系方式，以便作进一步联系，并在信封上注明“《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》（公开征求意见稿）意见建议”。

（四）联系人：蔡柠，020-83190712

广州城市更新分区策略图

文/广州日报·新花城记者：杜娟 通讯员 穗规资宣

图/广州日报·新花城记者：王燕

广州日报·新花城编辑：张宇

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