健康资讯 深圳2月新房网签数据:
＃深圳楼市＃一手新房成交
龙华 595套
第一名 和奕府 一期 58套
第二名 四海华庭 40套
第三洺 和奕府二期 39套
光明 428套
第一名 华润润晖府 153套
第二名 深业云筑 58套
第三名 中海观园 47套
宝安 244套
第一名 未来之光 91套
第二名 玖玖颂阁 30套
第三名 宏发悦云 29套
【刚需置业】大表哥你好！ 买房小白提问哈，刚加入星球，我们是刚需想上车。 预算：总预算600万左右。首房首贷，两房OK，三房最好。 位置：希望通勤尽可能离福田和南山能方便一些。 学校：希望房子带学位，学位水平中等偏上即可，没有过高的要求 希望房子能有一定的升值空间。 我们目前是看了龙华片区的新盘，感觉比较纠结，无法判断是否有购买价值。其他地区的房子暂时还没有看过。 希望大表哥能帮忙分析下龙华片区的新盘，以及有哪些适合我们的其他房子帮忙推荐下，辛苦啦～
回复：1. 关于龙华的新盘，先看两个数据。第一个是库存量，第二个是供应量。
2. 龙华新盘的库存量将近1万套，占深圳新盘库存量的接近25%，位居第一。（数据来源深圳市住建局）。2023年龙华潜在入市的项目预计要到18个，其中一半以上在民治街道（包含红山、深圳北，民治）。
3. 这两个数据，放映出目前龙华所出的现状。从好的方面来讲，龙华在发生蜕变，大量的出让土地建楼，扛起了保障商品住房供应量的大旗，拉动龙华区经济，未来的22、25、27号线，也将贯穿龙华全面铺开。但是从深层次来说，房价上涨的本质，来自于附属在土地的价值总和。包括产业价值、商业价值、学区价值、宜居性价值。龙华未来的核心的产业，并不在深圳北和红山等所谓的商务中心，而是以制造为本的华为九龙山，这才是龙华的命根子。你让一个打牛种田的去转型做量化交易，显然不是领导真实的用意。
4. 库存量目前还很难去化，供应量依然有增无减，只会造成严重的"价格踩踏"，表现在未来几年后的二手市场上会更加明显。
5. 即使这样，并不意味着龙华就完全没有价值。深圳是一个多中心多CBD的城市，龙华未来的中心毫无疑问在深圳北和红山，只是目前的市场认可程度还比较低，它会是龙华所有内需的抬头兵，也是区域内部改善置换的首选区域。板块内向红山区域改善的需求，还是非常旺盛的。
6. 红山和深圳北，可以借助央企和国企的低地润，高品质的商业，打造出短暂的房价上的商业溢价能力，但是脱离核心产业，是很难持续。区域内改善内需，也是存在价格壁垒。比如高于单价10万以上，购买力出圈外溢到其它竞品板块，很难留住这波人群，关内也到处都是限价10万附近的打新标的，未来依然还有，这对未来红山深圳北几年后的二手，会是非常大的冲击。
7. 价值并不等于利润。放在深圳其他区域，福田南山这边更多是相对比较老旧一些的二手，同样的价格，至于是选择关外的大新房，还是选关内的二手房，这是一个需要自己去优选选择的问题，就好比，1米5的吴亦凡，和1米8的宋小宝，你选谁？是一个道理，是需要结合自己的家庭规划，主观去取舍的。这块感觉你们家庭还是比较迷茫，建议你可以预约线下当面详聊
8. 在600这个预算里，龙华次新的产品梯队里，最好也就是北站的4个项目（见下图）。#深圳头条##深圳买房##深圳资讯#
告别房产小白的17堂课
龙华新房，单价2.6万起
