江宁比较好的片区，南京抗跌板块梯队曝光

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1、江宁比较好的片区：刚刚！南京抗跌板块梯队曝光，这些地方稳了

楼市进入调整期，各大板块内二手房的价格也受到了波动，受伤的始终是房东，“邻居砸盘！小区房价重回3年前”这样的消息几乎天天都有。

选择一个相对抗跌的板块尤为重要，卖房的时候也不容易亏本。

今天，笔者把南京各大板块按照抗跌属性，进行了细分：

第一梯队：河西中、江宁核心

第二梯队：河西南、南部新城、新玄武

第三梯队：鼓楼滨江、雨核、燕子矶、软件谷、赛虹桥

第四梯队：仙林湖、江核、迈皋桥

第五梯队：麒麟、正方新城、板桥、栖霞山、桥北

论抗跌性，简单来说就是主城区次新房＞主城区二手房＞重点发展的新城区＞能级一般的新城区＞远郊区、都市圈。

曾经，倒挂板块几乎可以默认为抗跌板块，但随着毛坯限价逐年上涨，二手房价格下滑，楼市步入新一轮周期，倒挂正在消失。

再看如今的新房房价格局，也只有河西南尚有些倒挂。

均价5万以上：河西、南部新城、城东、江心洲、鼓楼滨江

均价4-5万：雨核、赛虹桥、新玄武、软件谷、铁心桥

均价3.5-4万：人居森林、燕子矶、仙林湖、江核、迈皋桥

均价3-3.5万：河西南岸、汇通路、麒麟、方山、浦口城南中心

均价2.5-3万：五桥、正方新城、板桥、栖霞山、青龙山

均价2.5万及以下：桥林、桥北、淳化、禄口、江宁滨江、汤山、龙潭、六合

我们来细细盘点一下重点抗跌板块内的二手房价，以及板块发展。

【河西】

自从楼市降温后，南京大多二手房价格回归了理性和平稳，河西也不例外。

但河西中的房价要比河西南来的稳定，河西中的发展非常成熟，配套完善，拥有顶尖的城市资源，河西南虽已聚集了不少高端住宅，但还未形成较成熟的居住氛围。

拿奥体新城的组团来说，在这1年里，房价虽没有大的涨幅，但也相对稳健。

清竹园：2021年成交价5.4-5.6万/㎡；今年成交价5.3-5.7万/㎡

青桐园：2021年成交价5.1-5.6万/㎡；今年成交价5-5.5万/㎡

丹枫园：2021年成交价6-6.3万/㎡；今年成交价5.9万/㎡

河西中的顶豪海玥名都、华新城璟园房价屡创新高，数据表明，今年的豪宅成交量也远超去年。

河西南的老“星八客”，与河西中的高端住宅相比，面临的境遇有些略微的差别，房价明显回调。

佳兆业城市广场：2021年成交价6.8-7万/㎡；今年成交价5.4-6万/㎡

升龙天汇：2021年成交价6-6.4万/㎡；今年成交价5-5.5万/㎡

五矿崇文金城：2021年成交价6-6.4万/㎡；今年成交价5.8-6万/㎡

正荣润峯：2021年成交价6.3-6.5万/㎡；2022年成交价6.2-6.6万/㎡

招商雍和府：2021年成交价5.6-5.9万/㎡；2022年成交价5.4-5.9万/㎡

鲁能公馆：2021年成交价6-6.5万/㎡；2022年成交价5.6-5.7万/㎡

朗诗熙华府：2021年成交价6-6.5万/㎡；2022年成交价5.4-5.8万/㎡

河西南房价前期已经涨过一轮，且各方面配套不如河西中成熟，抗跌性不如河西中也是情理之中。

【南部新城】

与河西同属一线板块的南部新城大校场，2个小区的房价也有所回调，相较去年，今年已跌破5万/㎡。

保利堂悦▲

复地宴南都：2021年成交价5.2-5.5万/㎡；今年成交价4.7-5.2万/㎡

保利堂悦：2021年成交价4.9-5.3万/㎡；今年成交价4.5-5.1万/㎡

南站附近的二手房很难卖出高价，成交量也不多。

中交锦致：2021年成交价4.7万/㎡；今年成交价4.5-4.6万/㎡

万科九都荟：2021年成交价5.8-6万/㎡；今年成交价5.1-5.2万/㎡

万科都荟南苑：2021年成交价5.2万/㎡，今年暂无住宅成交

南站附近的小区坐拥着四通八达的交通，板块又属于南部新城，业主心理预期较高，前期因为学区，房价经历了一波猛涨，如今也是回归到房子本身的价值。

【江宁核心区】

江宁核心区的次新房相当坚挺，成交量并未受到市场影响，与河西中的豪宅能一较高下。

朗诗玲珑屿：2021年成交价4.7-5.1万/㎡；今年成交价4.7-5.1万/㎡

万科金域蓝湾：2021年成交价3.7-4.1万/㎡；今年成交价3.8-4.2万/㎡

万科翡翠公园：2021年成交价4.5-4.8万/㎡；今年成交价4.6-4.7万/㎡

龙湖春江郦城：2021年成交价4.3-4.6万/㎡；今年成交价4.3-4.5万/㎡

江宁核心区的新房稀缺，目前只有百家臻园即将入市，次新房的火热还会再延续一段时间，短期内板块的供求关系不会失衡，所以次新房的房价比较稳固。

【新玄武】

新玄武站在玄武区的肩膀上，起步就是高点，整个板块围绕打造“玄武新中心”目标，进行老城区改造升级，重新展现出蓬勃的生命力。

板块内二手房价格回调不少，解禁不久的次新房尚未有成交。

中海玄武公馆：2021年成交价5.7-5.9万/㎡；今年成交价5.1-5.4万/㎡

恒大翡翠华庭：2021年成交价4.5-4.6万/㎡；今年成交价3.8万/㎡

星叶瑜憬湾：2021年成交价3.8-3.9万/㎡；今年成交价3.3-3.6万/㎡

中海玄武公馆▲

新玄武目前只有一个新盘招商局中心·臻境，这也是板块内最后一块宅地，逢开必罄也证明了板块的潜力。不过板块内的次新房属于刚交付的阶段，还没有成交记录，可以展望一下未来的房价。

【燕子矶】

燕子矶的潜力毋庸置疑，目前市面上成交的房源大都房龄较老，其余的次新房成交不多，等有更多的成交案例时，整个板块的房价也会实现大跃进。

融创玉兰公馆：2021年成交价4.2-4.5万/㎡；今年成交价3.8-4万/㎡

金浦紫御东方：2021年成交价3.9-4.1万/㎡；今年成交价3.5-3.8万/㎡

中海燕矶听潮：今年成交价3.4万/㎡

保利国际社区：2021年成交价3.5-3.9万/㎡；今年成交价3.2-3.4万/㎡

软件谷、赛虹桥和燕子矶差不多，虽然房价没有大的涨幅，但是在当下的市场环境中，比偏远板块要更抗打。

偏远板块就不必多说，像板桥、桥林、桥北这些区域，内部挂牌量太多，供大于求，房价难以波澜。随着时间的推移，没有历久弥新的品质，价格走向不涨反跌的结局也是意料之中。

——

楼市整体情况，我们心知肚明，尽管选择一个相对稳健的板块，内部的房价依旧参差不齐。

稳字当头，尖端板块的顶豪房价依然有上涨的机会，而大部分小区更多是普涨。

面对当下的楼市，我们买房选择的顺序应该是：重点发展的城区＞成熟区次新房＞能级一般的新城区＞成熟区的二手房＞远郊区、都市圈。

2、江宁比较好的片区，安静的江宁东山

但要是南京冬日里的“必备曲目”，必须是东山的“神仙美食CP”：东山老鹅与肚包鸡汤：厚实的鹅肉炖得稀烂，鹅皮泛着晶晶亮的油光，大块的土豆充分吸收了肉汁的鲜美。与老鹅一同出道的，还有东山肚包鸡：汤浓郁醇香，鸡肉滑嫩松软，猪肚厚实有嚼劲，莱斯！

在江宁人心中，最不忍割舍的，除了东山老鹅与肚包鸡汤，还有这里的砖瓦与街巷。在百家湖还未成为“小新街口”时，当九龙湖还未建起高楼大厦时，当九龙湖南还未成为“上秦淮”时，东山是江宁不折不扣的“宇宙中心”，江宁东山人，既不羡慕鼓楼，更不嫉妒河西。

01

东山的每一次“高光时刻”，都有着极具代表性的网红IP。

2000-2010年：江宁女人街、东山公交总站、肯德基、地铁1号线、亲水湾花园、天鹅湖花园……

金宝市场旁的江宁女人街，据说半个江宁的女人都来这里扫过货；逢年过节更热闹，先去江宁女人街买新年衣服，然后去金宝市场买过年需要的物品，老东山人回忆“这里没有你买不到，只有你想不到的，繁华程度不输新街口。”

在地铁穿梭整个南京城以前，东山公交总站是江宁的“交通中心”。江宁的人想去新街口逛街、想去汤山泡温泉、想去南京火车站和中央门车站……都需先得到东山公交总站，搭乘前往南京各个方向的公交车。

2005年，南京地铁1号线通车，江宁迎来“地铁时代”，从东山去安德门、新街口、火车站，不用辗转公交，乘坐1号线就能到达。

在江宁人的记忆中，小时候想去吃肯德基“解馋”，需得辗转公交车去大市口的肯德基，这是江宁第一家肯德基，就是现在江宁万达广场的对面。

2000年-2005年，天地新城、亲水湾花园等楼盘亮相。2005年，亲水湾花园房价约5000元/㎡，以33㎡、50㎡和55㎡的小户型为主；比较“豪”的，是上元大街上的华意泰富花苑，虽然价格不过3800-4200元/㎡，但约160㎡的大户型，足够被称为“豪宅”了。

▲亲水湾花园 来源：南京网上房地产

▲华意泰富花苑 来源：南京网上房地产

2006年后，东山的“新盘”如雨后春笋，房价持续走高。上元大街上的天鹅湖花园，2008年不到6000元/㎡，2010年底飙升至9200元/㎡，逼近万元大关。

▲天鹅湖花园 来源：南京网上房地产

2011年-2015年：江宁万达广场、枫林花园、武夷花园、高价地、远洋绿地云峰公馆……

2013年12月，江宁万达广场开业，倾斜、扭曲、交叉、折叠、错位的别致造型，虽然有点“逼死强迫症”的feel，但不得不承认，江宁万达广场的颜值比河西万达广场高多了。

江宁万达广场有多火？开业当天创下了40万客流量纪录，这是什么概念？按照2019年江宁区134.73万的人口数量，相当于约30%的江宁人都在开业当天去凑热闹了！

这个时候东山，是江宁楼市的“杠把子”。北沿路上的枫林湾花园，2013年开盘价格约14000元/㎡，80多㎡的小户型，是刚需买房人的“最爱”。

与房价一同走高的，还有地价。2014年，爱涛置业以10858元/㎡拿下东山G13地块，也就是后来的爱涛尚书云邸。而彼时东山主力楼盘价格，还集中在15000元/㎡。

2015年9月，远洋绿地云峰公馆首开，精装均价15000元/㎡；同期开盘的爱涛尚书云邸，均价为18300元/㎡，创下区域新高。江宁东山，风头无两！

2016年-2019年：万科金域国际、上海建工与孔雀城……

2016年，爱涛尚书云邸均价约25000元/㎡，部分房源价格超27000元/㎡。此后，东山的新房供应量逐渐“萎缩”，主力楼盘仅有万科金域国际，2018年6月精装价为28233元/㎡。

▲爱涛尚书云邸 来源：南京网上房地产

在土地供应上，相较于江宁其他板块的“大手笔”，江宁东山也愈发“吝啬”：2016年12月，孔雀城以23883元/㎡的楼面地价，拿下现在的上元府地块；2017年9月，经过79轮竞价，上海建工则以18860元/㎡的价格入手现在的海玥华府。此后的东山，迟迟未补仓南京土拍市场。

过于“安静”的老大哥，江宁东山时常被拿来与九龙湖、百家湖等区域进行“对比”。更有部分声音：江宁的中心地位，是时候从东山易主到百家湖了。难道东山，真的“老骥伏枥”了？

事实，并非如此。

02

东山之所以能够率先崛起，是有得天独厚优势的——地段。正如鼓楼在南京主城，即便南京现代化城市的版图怎样延伸，即便层出不穷的新城如何光彩夺目，但鼓楼的中心地位，依然不可撼动。东山，同样如此，无论“对内”，还是对外，东山都是江宁不折不扣的“城心”。

▲示意图 仅供参考

以东山为坐标，先来看看“对内”的优势：

东北方向，是江宁刚需大户青龙山新城，也是未来的“新中心”之一；东南侧，为江宁大学城，也是江宁率先发展起来的区域之一，去年也凭借多个新盘的接连亮相，重新“翻红”；西南侧的百家湖与九龙湖，关注度与热度不在话下。占据了城心地段的东山，享受了到周边区域商业、商务等多方面的利好辐射。

对外，东山的优势就更明显：

▲示意图 仅供参考

西侧，有南京南站、雨花软件谷等区域；北侧，是眼下火到发烫的大校场；稍远的，有河西CBD与麒麟新城。既临近南京传统主城，也可便捷通达具有代表性的新主城。

对接南京主城、承接江宁新中心的东山，是起承转合的存在。更重要的是，依托于宏运大道、竹山路、天印大道、绕城高速、沪宁高速、东山枢纽等组成的立体化路网系统，对内对外轻松无压力。

要说配置，东山同样强势。

商业上，东山步行街、江宁女人街、江宁万达广场开业，来来往往的人仍络绎不绝；去年，江宁龙湾天街开业，注入更多新鲜活力，不仅吸引了江宁人来逛街，来打卡凑热闹的“市里人”也不在少数。

轨道交通，南京地铁1号线，打通东山与百家湖、南京南站、软件大道、中华门、新街口等多个区域的联系，更可对接地铁S3号线、10号线、2号线等地铁线路。

▲示意图 仅供参考

在建中的地铁5号线，经过鼓楼滨江、上海路、夫子庙、南部新城等区域，一路直奔江宁，将与1号线在竹山路换乘，并可与4号线、2号线、10号线东延线等多条轨道交通换乘；规划中的地铁12号线，串联麒麟、青龙山新城、翠屏山、百家湖等多个新区，并将与在建中的5号线于东山站换乘。

江宁东山还是江宁的“行政中心”，江宁区区委、区政府均位于此。

与东山城市界面一同更新的，还有地产开发。随着绿地远洋云峰公馆、万科金域国际等楼盘的陆续收官，东山在南京楼市便陷入了沉寂。东山，只需一款“现象级”的楼盘，就能再次“燃炸”。

▲区位示意图

而承担这个“现象级”重任的，就是海玥华府。

03

为何是海玥华府？因为要成为一款现象级的楼盘，除了地段、配套等硬核硬件外，更要极为突出的优势，海玥华府，就是这样的存在。

▲海玥华府效果图

学霸盘：“健康三星 绿色三星”的双三星认证项目

如果地产圈有学霸，那海玥华府足以被称为“学霸盘”，不仅是区域内首个“健康三星 绿色三星”的双三星认证的项目，还获得“2020-2021 中国 TOP100 价值楼盘”。

▲证书

科技盘：用科技“武装”，打造“9H生命滋养系统”

▲9H生命滋养系统示意图

海玥华府延续海玥名都的9H生命滋养系统，以地源热泵系统、外围护保温隔热系统、毛细管辐射系统、24小时置换式新风系统、同层排水系统、24小时热水系统、中置百叶遮阳系统、智能家庭控制系统、智能安全门锁等，不论外面温度、湿度、空气质量如何变化，海玥华府的业主，始终能享受到舒适宜居的生活环境。

高颜值盘：不仅“外表”美，“内在”更美

▲海玥华府效果图

海玥华府的外立面，为米白色 深色系的组合，是清爽干练的都会高级感；园林景观，打造了宅间花境、中庭画境、静谧书镜与运动步镜四境园林，法式游憩园林、双通道社区门庭、园区景观会客厅等，美得很！

▲样板间

不仅“外表”美，“内在”更美。比如，电视背景墙和沙发背景墙“双背景墙交付”，胡桃木色的木饰面和浅色墙布软包拼接，搭配玫瑰金色的不锈钢金属嵌条，豪宅美感扑面而来。

细节控盘：买房人想到的，想不到的，海玥华府“想到了”

海玥华府是位妥妥的“细节控”，买房人能想到的、想不到的细节，海玥华府都想到了。

▲样板间

比如，市面上一般产品，只有南向卧室才会配有内置百叶窗，但海玥华府的南向阳台也做到了内置百叶窗；客厅与卧室安装带有USB接口的插座，廊道小夜灯极为实用，电动窗帘插座也预留好，壁挂式马桶杜绝了卫生死角，不要小看了这些小细节，都是能提高日常生活幸福指数的利器，更有惊喜连连的6项精装细节升级增配。

▲样板间

品牌控盘：德国柏丽、吉博力、施耐德电气、科勒、西门子……

▲部分品牌

德国柏丽橱柜，高端大气，审美在线；西门子的抽油烟机、灶具和消毒柜，主卫马桶的科勒智能马桶盖，吉博力同层排水……一众品牌，诚意十足。

纯粹改善盘：主力建筑面积约98-143㎡

海玥华府为纯粹改善社区，主力建筑面积为约98㎡三房两厅两卫、约115㎡三房两厅两卫、约117㎡三房两厅两卫、约135㎡四房两厅两卫和约143㎡四房两厅两卫，主卧套房设计、南北双封闭阳台、南向大面宽等，每个户型都深受买房人的青睐。

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当江宁“老大哥”东山，遇到集学霸、黑科技、颜值、品牌、细节等于一身的海玥华府，这两者之间的“化学反应”，就足以获得买房人的垂青。

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