健康资讯 北京，海淀区。夫妻协议离婚，约定房屋归女方所有，而男方却早在离婚之前就与他人签订合同，将市值1200万的房屋以远低于市场价的550万卖出。女方发现后起诉，要求确认房屋买卖合同无效并腾退返还房屋。法院判决支持女方确认合同无效，但不支持退还房屋。这到底是怎么回事？
张先生、周女士夫妇算是成功人士，在北京已有住房的情况下，手里还有不少存款。为了理财增值，2008年夫妻俩贷了一部分款就又购买了一套房子，没人住一直空着。
2014年的一天，张先生跟妻子周女士说：有个姓杨的朋友将来要帮咱大忙，他的侄子要结婚没房子住，想长期租住咱们的那套空房。
周女士觉得自己不缺那几个房租钱，更不想让别人住自己的新房，就不同意，但张先生基于后事考虑，还是执意把房屋交给了朋友的侄子杨先生。
2020年，张、周家庭发生变故，二人离婚，双方约定租给杨先生的那套房子归周女士所有，剩余房贷也由周女士独自来还。办完离婚手续，周女士就找到杨先生，提出房屋不租了想收回。
没想到杨先生说，这房子他们已经掏钱买了，现在成他们房子了，这让周女士一下子懵了。
这时候周女士才知道，前夫张先生早在2016年在她不知情的情况下，私下与杨先生签订了房屋买卖合同，且约定交易价550万，远低于当时1200万左右的市场价。
周女士听了气愤至极，认为这套房屋是她与前夫婚姻存续期间的共同财产，张先生竟背着自己低价出售，现在杨先生又占着房子不退，本属自己的房子成了“空中楼阁”。于是，一张诉状将张先生、杨先生告到法院，请求法院判决合同无效，退还房屋。
法庭上，被告张先生辩称，他之前确实没有将卖房子的事儿告知前妻周女士，但杨先生的叔叔承诺可以帮助他办一些事情，作为交换条件，他才在明知房屋交易价格较低的情况下，将房屋卖给杨先生，并非其它目的。
被告杨先生辩称，对周女士称房屋买卖不知情的说法，不予认可。因为2014年6月，他们就与当时的张、周夫妇达成口头协议，约定购房款为550万，当月张周夫妇就将房屋交付给他们居住。随后基于口头协议，张先生与杨先生又补签了书面合同，并分两次支付购房款500万。因为还有房贷没有还清，所以还有50万尾款。虽然签订这个书面合同，周女士不在现场，也没签字，但她是知道并同意的，这个合同确实是各方真实意思的表示，属于有效合同，理应受法律保护。
法院经审理后认为，在杨先生未能提供充足有效证据，来证明他曾与张、周夫妇就购房达成口头协议的情况下，只能认定张先生与杨先生签订的这个书面合同，周女士对这个合同恰恰又不知情。
况且，张先生与杨先生签订的550万合同交易价，远低于法院委托的鉴定机构出具的952万的评估价。法院认定张先生与杨先生构成恶意串通，事实上损害了周女士的利益。
依据《民法典》第154条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”
最后，法院判定张先生与杨先生签订的房屋买卖合同属于无效合同。
宣判后，杨先生不服提起上诉，二审维持原判。
令周女士想不到的是，房屋买卖合同虽被判无效，但要求杨先生返还房屋的诉讼请求，法院并不支持。“我要的是房子呀，而不是一张判决书”。
法院给的理由是，那个房屋买卖合同是张先生与杨先生签订的，周女士不是合同的缔约人。因此，这个合同虽然被确认为无效合同，而周女士据此要求杨先生返还房屋，没有法律依据。所以驳回周女士的这项诉求。
对法院的说法，周女士似懂非懂，于是就找了个律师咨询。
原来，周女士当初是以“确认合同无效”为案由提起的诉讼，按照法律规定，她只能请求法院确认这个合同无效，而无权就合同无效的法律后果提出其他诉讼请求。再加上，周女士又不是合同当事人，她更是无权基于两个第三人之间的无效合同来维护自己的后续权益。
律师给周女士建议，要想要求杨先生腾退房屋，她可以持法院合同无效判决书，与杨先生协商；如果协商不成，她可以持离婚协议、合同无效判决书，以房屋所有权人的身份另行提起物权保护纠纷诉讼。
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不同婚姻状况的卖方如何办理出售？
一、卖方单身不再需要提供单身证明，居委会或派出所等机构也不再开具单身证明，卖方提供一份书面的单身声明。
二、卖方已婚由卖方签署买卖合同，权利人配偶同意出售，并且签署《配偶同意出售证明》。
三、卖方离异：
1、通过协议离婚，需要提供离婚证和离婚协议；在离婚协议上，需要明确产权归属，并加盖当地民政局公章；
2、通过起诉离婚，需要提供法院判决书，上面须有人民法院盖章；在法院判决书上，需要明确产权归属。若卖方离异，但离婚协议/法院判决书上没有写清楚产权归属，极易产生交易纠纷。对于此类情形，可按照下列办法处理：
①离异夫妻首先进行协商，重新析产，协商达成共识的，做析产公证；
②离异夫妻协商不成的，可起诉至法院，向法院申请财产分割。
四、卖方丧偶需要确定交易房屋是卖方丧偶前还是丧偶后取得：
1、如果是丧偶后取得的房产将不涉及房屋产权分割；
2、如果是丧偶前取得的房产：
①进行财产分割；
②对属于死亡一方的财产进行继承并做继承公证；
③办理新的不动产权证书，完成房屋权利人更名。
南山大新南旧改，卓越与华夏兰天合作开发，直接和开发商签
项目面积：80平起售
项目价格：5.X万/平
项目户型：未确定
合同方案：房屋转让合同，开发商签安置补偿协议
开发商：卓越集团（华夏兰天）
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二手房买卖中因户口迁移迟延引发的违约责任及违约金认定问题
2018年10月，密某与王某（买受人，乙方）与韩某、魏某（出卖人、甲方）签订了《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，该房屋成交总价为230万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。签订上述合同后，双方依约履行。2018年10月，双方办理了房屋权属转移登记手续，10月31日，王某，密某取得房屋所有权证。
另查，户籍管理部门登记原王某、密某房屋有案外人即原房屋产权人王某及其弟王某会的户口。韩某、魏某称于11月20日左右得知购买房屋有原房主户籍未迁出，并于12月10日告知王某，密某，王某，密某认可，韩某、魏某于12月10日告知此事，但否认韩某、魏某系在房屋交易后得知此事，坚称韩某、魏某在进行房屋交易时承诺房址无户口，双方各持已见。2018年12月，王某户籍已迁出，王某会户口至今未迁出。
律师说法：
王某，密某与魏某，韩某签订《成都市存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效。涉案房屋目前仍有案外人户籍未迁出，魏韩、韩某作为房屋出售人，应当依合同承担违约责任，根据魏某、韩某违约事实及情节，结合实际情况，合同约定的户口迁出违约金数额过高，法院予以调整。双方所签合同未就户口迁出保证金作出约定，王某、密谋要求魏某、韩某返还保证金2万元，缺乏事实及法律依据，法院不支持。王某、密谋，要求赔偿误工费、交通费房租，未向法院举证，且缺乏法律依据，法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第130条规定：
一、魏某，韩某判决生效之日后七日内付给密码，王某违约金1万元；
二、驳回密某、王某诉讼请求
本案中，魏某，韩某与王某，密某签订的《成都市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，双方应依照合同行使权利，履行义务。
已有一段时间没有去过法院立案了，今天去立案时，法官较为热情地告知了另案的新规理解：微信上建立的买卖合同关系（没有书面协议的情形），适用民诉法解释第20条规定，强调以“买受人住所地或收货地”为管辖法院，不适用民诉法解释第18条规定，不是以“接收货币一方所在地为合同履行地（原告住所地）”的法院管辖，并且举例法院附近与专业批发市场诉讼有关的案例……说这是广州中院最新的指导意见。
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随着房屋价格的快速上涨，房屋买卖合同纠纷也呈现出高发的态势，为了更好的应对可能发生的纠纷甚至随之而来的诉讼（打官司），当事人需要提前做好应对，以下是我们根据多年的执业经验，提炼出的该类诉讼的证据组织指南（需要指出的是，以下是基本证据，因个案不同可能有调整，在此无法穷尽）：
1、买卖双方主体资格方面的证据：
（1）自然人应当提交记载其姓名、性别、年龄、民族、住所、联系方式、身份证号码等基本信息的材料如身份证、户口簿、居住证明、护照、港澳台胞回乡证；
（2）法人或者其他组织应当提交法人或者其他组织的营业执照、注册登记证书或者组织机构代码证以及法定代表人或者主要负责人的身份证明书。
2、房屋买卖合同关系存在的证据：例如房屋买卖合同、契约或者协议等。
3、合同履行情况的证据（这是重点）：
（1）交付房屋和支付购房款的证据；
（2）房屋产权证书、土地使用权证书（或不动产权登记证书）；
（3）办理过户手续或者未能过户的原因、理由的证据，合同未能履行的原因以及证据，对方有过错或违约的证据。
（4）出卖共有房屋的，提交其他共有人同意出卖和放弃优先购买权的证据；
（5）出卖出租房屋的，提交提前通知承租人和承租人放弃优先购买权的证据；
（6）房屋的占有、使用情况的证据。
4、其他证明案件事实的证据
