健康资讯 最高法院～因开发商原因未办理产权证，购房者能否排除强制执行？
01案例索引
（2021）最高法民申23号，执行案外人刘胜远、新疆疆农油脂有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书
02案件当事人
再审申请人（一审被告、执行案外人，二审被上诉人）：刘胜远。
被申请人（一审原告、申请执行人，二审上诉人）：中原资产管理有限公司。
原审第三人（被执行人）：新疆疆农油脂有限公司。
03基本案情
刘胜远申请再审，请求撤销二审判决，维持一审判决。事实与理由：
（一）刘胜远在法院查封之前已经合法占有涉案房屋，二审法院认定事实错误。
（二）原审法院未全面审查证据，导致认定事实错误。刘胜远原审中提交的采暖费、物业费、维修专用基金收据以及购买油漆、房门、衣柜、灯具等物品的收据，能够证明刘胜远在法院查封前已合法占有案涉房屋。
（三）原审认定刘胜远对涉案房屋不能办理过户登记存在过错，系适用法律错误。案涉房屋存在不能直接过户登记在刘胜远名下的客观障碍，不能作为认定刘远胜存在过错的依据。案涉房产因开发商原因未办理产权证，刘胜远已经尽到了购房人应尽的注意义务，对涉案房屋不能办理过户登记不存在过错。万科作为品牌开发商资质合法，案涉房产系合法建造，依法可以办理产权登记。刘胜远作为房屋买受人，未实施阻止办理产权登记及与疆农公司恶意串通的行为。法律并未禁止存在过户障碍的房屋进行交易。
04裁判理由
最高法院经审查认为，本案的争议焦点为刘胜远对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，2014年8月3日，疆农公司与新疆金域房地产有限公司签订《商品房预售合同》，疆农公司购买新疆金域房地产有限公司开发的位于乌鲁木齐市新市区的房屋。2014年8月13日，该房屋办理预告登记，预告权利人为疆农公司。2018年3月17日，刘胜远购买上述房屋时，疆农公司尚未取得该房屋的房产证。上述房屋于2018年5月24日被一审法院查封。
同时，刘胜远再审审查期间提交的“万科平台回复意见”载明，该平台于2016年9月28日答复网友，“万科金域华府二期产证因华府二期6＃8＃部分一层业主违章搭建，导致规划验收暂未通过，目前正在和业主积极沟通中”。
从上述情况来看，刘胜远在购买涉案房屋之前就已明知该房屋尚不能办理过户登记。刘胜远作为买受人其应当尽到审慎注意义务，[来看我]其在明知涉案房屋尚未办理房产证，不能直接办理过户登记的情况下，仍然购买该房屋，其对涉案房屋不能办理过户登记存在过错，应当承担由此带来的法律风险。
二审法院认定刘胜远对涉案房屋不享有排除执行的民事权益并无不当。
