健康资讯 路过万科金域北岸，顺便进去看了看。一共5个楼座的袖珍楼盘，位于棘洪滩南万社区附近，南侧紧邻洁神干洗中央工厂，周边工厂林立。89/113平米精装小户型主打，两梯四户或一梯两户，中间楼层12700元/平米左右，两年后交房，可以享受城阳区共有产权房政策。周边刚需可以看一下，毕竟在这周边，较高品质的房子属于稀缺资源。小区缺点也很明显，周边小学初中电影院商场，有，质量不高。至于墙上标的有轨电车和地铁15号线，别说还没建，就是建好了，和这个小区也没一毛钱关系。
最新消息，万科金域曦府有大动作！楼市君接到爆料，这个盘传了几次要开都没下文。现在终于要来了！！据悉，已有超过3000组买家诚意登记升级。重点是，部分楼栋首开价格有惊喜！
自选房开始以来，场面就非常火爆，在新房缺货的广州老城区，这种大型抢房好戏一般要五年，甚至十年才能一遇。拿荔湾来说，最近一次大型选房案例还是2015年广钢首次开盘。一次性推600套货，上千客户到场。相比之下，这次万科金域曦府选房，是3000多人争抢1500多套房，精彩程度肯定要再上一个档次。综合万科金域曦府的周边资源与限价政策的考量下，现在的确是不错的进场机会，那么如果是您，冲吗？
一辈子总要住一次万科——万科金域榕郡，成交分析：
成交社区：万科金域榕郡1期
成交面积：79.35平米
成交价格：250万
成交单价：31505.99元/平米
成交时间：2023年1月份
晋安区，有着新店“东街口”之称的新店板块，价格一直都是低洼，价格低的一万三四，高的到三万多。而这个楼盘，就是这个板块价格最高的，不管周边价格如何，它的价格一直居高不下。
买安置房还是商品房，买什么开发商，真的很重要，同一时期的房子，多年后，不说价格怎么样，社区保持度都差距很大，住的感受都会天差地别，就更别说是价格了，所以，一定要买对房子。
更多房源信息，欢迎点赞+关注。
【 岭南湾畔】
数据点评：
在荔湾西村板块，既想要学位，还想要楼龄新和居住体验，同时还具有一定的升值空间，那就绕不开西村Top1刚需盘越秀岭南湾畔。因为受制于板块本身产业的滞后与交界地带的弱势，即便本身拥有广雅小学学位+稀缺的次新楼龄+大型商业配套，在2020-2022年也只获得44%的涨幅。同个时间段，黄埔+天河交界的鱼珠板块金碧世纪花园凭借天河外溢红利，涨幅达到55%。#头条创作挑战赛#
小区印象：
岭南湾畔建于2010年，一共有11栋1900户，为三梯六户/两梯四户。小区内有中式花园，另外配有会所，游泳池，网球场。学位方面，公立的协和幼儿园就在小区楼下。初中读广雅小学（岭南湾畔校区），高中方面，直升真光中学的名额只给到了一手业主（一户一个），二手的业主则需要在荔湾第一组（文末附图）里面电脑摇号派位。#广州房产#
优点：
1、西村板块缺少新盘供应（跟上一篇的万科金色康苑情况类似），稀缺的次新楼龄保证了他能一直稳居板块龙头。
2、小区远离公路，避开了来自道路的噪音，内部环境舒适静谧，周末闲暇之余还可以去旁边的增埗公园散步休闲。
3、附近新建的悦汇城大型商业体可以满足日常购物娱乐。
缺点：
1、不靠近地铁，步行到最近的两个地铁站用时漫长，L8鹅掌坦站要967米（13分钟），L5西村站则需要1400米（20分钟）。
2、地段没有优势，广州现在的重心东移，再加之西村所处荔湾—白云—越秀交界处（24号在曾经的交界区域是三不管还是强强联手中提及过交界双方最好是强强联手，如天河与老黄埔—三溪，海珠西与海珠东—南中轴线），这样非强势的三方地界汇合交织，就会产生弱化的结果—脏乱差的城市界面，周边批发小作坊丛生，产业落后，没有高新企业入驻。
3、广雅+真光的直升组合红利只有一手业主能够享受，二手业主初中需要在荔湾第一组之中摇号，失去小升初的保障，增加了不确定性。
户型优选：
岭南湾畔主要以刚需的两房（83-89平）或小三房（93-102平）为主，大部分户型会自带入户花园与长方形阳台，部分户型没带入户花园。缺点是大多数三房户型只有一个卫生间，部分102平的户型有改成3房2卫。在预算充足的情况下，推荐102平带2卫的户型，在拥有居住体验的同时也能保有一定的流通价值（3房2卫是改善户型的判断标准）。
总结：
之前的十四五规划中已然指明荔湾区的心病是缺乏新型产业的支持，在等待良药白鹅潭CBD落地的过程，房价涨幅的持久战中，跑输了有产业不断入驻的天河，黄埔两兄弟，跑输了有强力学位支持的越秀老大哥。如今能打出手的好牌也只有广钢+珠光御景壹号+万科金域曦府。剩余的楼盘想要满足自住的同时兼顾一定的流通性，谨记楼龄不高于20年+好学位这两点关键因素。
对于岭南湾畔，24号给他打7分，你们给他打多少分？
【龙岗新盘万科金域学府：开盘93折, 万科带头打价格战】
最龙岗新盘万科金域学府的消息，开盘备案价93折。
原本备案均价4.7万，这跟彪哥之前的预测一致。不信的可以翻我前面的文章，还在各种价格吹风的时候，我就预测均价在4.6-4.7万。
有意思的是折扣，以78平为例，备案价最低为3.91万一平，实际折后3.65万一平，已经93折了！！
这个诚意客观来说不错了，万科这种万年不转介的铁公鸡有这个开盘折扣，已经很说明问题了。这与今年3月底开盘的龙华万科启城项目有异曲同工之妙，当时就是通过比部分户型比一期低30万的价格迅速吸引一部分刚需下单。
如果说目前一般的开盘折扣在98折，万科一次性额外再给出的5个点，如果300万总价，等于再优惠15万，这样连之前意向中海寰宇珑辰的刚需都可能被万科抢走。彪哥早就建议有意向的中海寰宇的不要着急，等等万科金域学府的开盘再做决定，目前看被我说中了不是。。。
由此看来，万科郁亮的所谓筑底论更像是给其它同行的一颗烟雾弹，让你觉得行业已经触底反弹，而万科自己则悄悄的加大了折扣力度。285-300万在龙岗中心城买三房，这本身就是一个很大的噱头，单价才3.6-3.8万，估计很多人在上半年都无法想象。
万科此次大幅打折，从侧面也印证了我之前8-9月市场加速下行的判断。万科嘴上挺坚强，身体却很诚实么！之前在境内外大幅融资，各种债券贷款加起来高达大几百亿，已经体现万科嗅到了危险的味道。此次出人意料的打折更是铁证无疑。只可惜一些深圳本地开发商，还蒙在鼓里，拿着万科的筑底论在自我安慰，还在做着市场回暖的春秋大梦。。。[捂脸]所以市场下行的时候，你才能真正看清民营地产里，到底谁是老大。。。
其实目前的行情，不断证明还真是“等等党”的策略更为有效，彪哥我早在之前就发文指出，只要大幅打折才是破解深圳楼市珍珑棋局的关键。万科已经成为彪哥前期建议的践行者，此次效果如何？我觉得低价的78平户型应该会卖的不错，其它折后高于4万的户型预计一样会遭遇一些去化困难。
特别提醒一下有意向的要自己去看下万科的户型，量一下层高，特别万科为了更好的利用面积，78平户型主卧的门开在了电视墙上，沙发直接对主卧，而且没有地方放电视和电视柜！这种户型也就万科卖的出去。有意向的一定要评估自己能否接受。。。
另外最后提醒带的学校不是深中龙初，而是兰著学校，我看到那些拿万科翰邻城一期来对比的中介就真是为大家捏一把汗。。[捂脸]
花地湾，行；万科金域曦府，不行。
1、花地湾的地段是一流的，但金域曦府是整个地块里最边缘的一块飞地，被浣花路隔开，离地铁站并不算近，离医院倒挺近。
2、楼盘本来就不大，还莫名其妙地要开一条市政路将其拦腰斩断，居住环境大受影响。
3、100多万方的庞大地块，由一个开发商开发，对于首期居民来说绝不是好事，万科肯定把它分成四五期慢慢搞，慢慢卖，没个十几年都不可能搞完。
4、一年内房价不会有任何转机，金域曦府储客再久，吹得再狠，现在最多也就卖了一半，过几个月突然有打折特惠价，你也不要觉得奇怪。
