健康资讯 尹山湖板块是苏州楼市的缩影，板块二手房价格接近腰斩，三年前上车的小伙伴，首付大多已经跌没了！
三年前：尹山湖十三太保中，多个楼盘二手房均价破三，有些正对湖景的户型，成交单价接近四万。按中介的说法，尹山湖环境优越适合居住，房价赶上湖东是早晚的事。
现如今：曾经红极一时的十三太保，单价基本都回到了两万多，相比三年前的高位，同户型单价至少跌了三分之一，还是有价无市的那种。至于房价赶上湖东的说法，短期很难实现了。
单纯从数据分析角度看，真的到了刚需入手的窗口期了。房价下了三分一，二手房价格已经接近周边土拍地价；房贷利率更是跌破四，快赶上公积金利率了；再加上各种叠加的利好，感觉房价快要企稳了。
但这次，我觉得可以再等等，尤其是不急着住的小伙伴们，手里留点现金，可能更好。
房子太多了。
过去十多年，各地高层住宅拔地而起，拆迁安置一拆就是户均两套、三套，还有各地新农村建设，住宅供需关系已经发生变化了。
客户变少了。
环顾周围同事朋友，有实力买房的，要么在苏州定居了，要么在老家买房了。以目前二手房的流动性，想置换是很难了，想增购的话，普通工薪阶层的收入也不易。所以，市场上比较好卖的只剩豪宅了。
观念变化了。
95后、00后是潜在购房主力军，他们中很大一部分本身就是独生子女，还是拆三代，家里不缺房。那些父母能力强的，更是早早安排好了。不婚族、丁克族越来越多，很多人宁愿养只小猫小狗，也不愿意生孩子，他们对住房的需求会越来越小。
未来，可能只有核心地段的房子，才是真正的稀缺资源吧！
能不能持续是关键
节后苏州楼市“抢跑回暖”，二手房涨价房源数提升，市场信心逐渐恢复
苏州2月8日住宅成交331套，新房住宅成交174套，二手房住宅成交157套，新房住宅新增0套，新房住宅可售55011套。
苏州市二手房价格连续三周下跌，环比跌幅1.60%（2023年2月第1周）
苏州市二手房价格连续三周下跌，环比（较之2023年1月第4周）跌幅1.60%。苏州二手房价格此前一直保持在上升通道，此次转涨为跌究竟是一次回调还是拐点的出现，后续还需观察。
#苏州房价[超话]##苏州二手房#
终于相城跟进，二手房带抵押过户政策。苏州市不动产登记中心相城分中心发布通知。相城已于昨日（1月9日）开始执行“带押过户”。
“带押过户”！苏州工业园区开展抵押期间存量房转移登记业务
近日，苏州工业园区不动产登记中心完成了新年首笔二手房“带押过户”业务。原产权人褚某在未提前结清89万余元的贷款下，顺利完成了产权的交易及转移登记。“带押过户”的新模式，极大缓解出让方的还贷资金压力，为房地产市场健康发展开创了新的局面。
第一梯队，城市核心，600万+的预算。
理论上园区金鸡湖湖东湖西和新区狮山是最热门的选择，地段核心，无论是居住还是溢价空间都优势明显，是政府对新房限价后，市场下行两年，依然保有明显价格倒挂的板块，主要考虑的是摇号中签率和时间成本，最近的中签率约10%，期房交房时间约2年；（狮山个别楼盘目前有360-420万的起步产品，这类产品价格有一定优势，户型产品有明显弱点）
姑苏环护城河内外的新房也普遍在单价4万左右，总价600万左右及以上，因为老城保护和建筑限高，清一色洋房和别墅类产品，因为老城区范围内开发早，新开发的项目多是新拆新建，地块分布零散，周边城市界面偏古朴和杂乱陈旧，但对于有姑苏情节和喜欢历史文化感的客户非常有吸引力；
第二梯队，城市“新中心”，四大新城，再带一个姑苏平江新城，280或340万起步产品。
苏州2012年确立了一核四城的战略规划，拉大苏州城市骨架，然后丰满血肉。一核是姑苏古城，平江新城是姑苏区政府所在地，是姑苏区少有的可以成片开发的新板块，四城是北面相城的高铁新城，西面新区的科技城，南面吴中和吴江的太湖新城，东面的“综合商务城”泛指园区，所以胜浦高贸新城只是园区的一个衍生板块而已，现在很多表达里都会把高贸新城作为四大新城之一，这可能更多是源于开发商的营销需要，但实际上，高贸新城顶多算是借着自贸区概念衍生的园区一个小板块而已。非常直观的规划和配套上，其他新城都是作为城市新中心的定位，规划和落地城市级的配套，而高贸新城的所有配套几乎都只能借助园区湖东，这就决定了他的地位是“附属”的。
作为苏州大城战略，多中心化发展，规划宏大，近些年的落地也有目共睹，所以从中长期来说，高铁新城、科技城、太湖新城的发展还是很值得期待的，高贸新城的优势是属于园区，园区过去20多年的发展实在是太过耀眼，所以尝到过园区发展红利的人们会对高贸新城满怀期待，高贸新城潜力到底如何，后面我们单独分析。
科技城，“除了交通，什么都好”，产业、学区、自然环境都非常优越，但交通又会直接影响到居民的工作生活和出行；
太湖新城，规划起点上最高，采用了先进的“先规划后发展，先地下后地上，先生态后业态，先配套后居住”的四先四后开发理念，同时拥有顶级的太湖景观资源，最近吴中和吴江太湖新城“合体”的新闻和动作频频，大有成为苏州新中心的势头，但现实是苏州及吴中吴江政府是否有足够的资源持续导入，产业薄弱是太湖新城的弱项；
平江新城，作为姑苏的重点新城板块，地理位置特别优越，是真正意义上的苏州地理中心，虽然城市界面不如其他新城白纸起步形象高大上，但它通达各区，且教育资源丰富，有源源不断的相城学区改善和姑苏老旧社区的置换需求，这是一个上限没那么高但起点下限挺高的板块，短、中、长期都会有不多的发展，城市再怎么发展也不会脱离市中心，更何况是一个同各个区域都可以紧密相连的板块。
如果看重中长期的发展，这三大新城值得期待，需要一定的时间；平江新城会很稳健。
第三梯队，城市“老中心”，以吴中城南、相城元和为代表，总价接近或稍低于四大新城。
吴中，有城南退二进三新规划的“美好生活城”、临近狮山的木渎和作为园区外溢崛起的尹山湖，房价并不低于新城，优势是靠近主城，交通和区位优于新城，且生活配套成熟，有较浓郁的生活气息，但学区预期、大配套及城市界面上，普遍弱于政府大力打造的新城。如果侧重自住和便捷性，又不是那么看重学区，这些“老中心”是个不错的选择。
相城，有元和中央公园板块（可以视为活力岛的延伸），区位、市政级大配套、城市界面、交通都比较突出，如果对标城南的“美好生活城”，有一定优势，但对地缘性置业来说，便捷性和因熟悉而产生的认同感往往会覆盖其他的优劣势；还有相城的学区拖累了房价。
第四梯队，总价200-240万，主要板块有北新区浒墅关板块、科技城还往西的太湖科学城板块、园区东以园区外溢为主的吴中甪直板块、吴中或相城老中心外围的项目。
太湖科学城依托南大，新区的落地和兑现能力也很强，未来的发展有想象空间，但目前还是更适合地缘性客户，如果投资，就要做好长期的准备，站在项目现场可以看到“一望无际”的待开发土地，未来这些新项目都会抑制二手房的价格；
北新区浒墅关板块，已经由刚需向刚改进阶的一个板块，近主城且交通出行便捷，商业配套非常强大，除了四大商业，还有各种中小型的商业体遍布其中，是自住的好选择；板块内社区和房源太多，短期内难有溢价空间；
甪直板块，有点类似第二个尹山湖，自己本身没什么，就是抱园区大腿，以近园区低总价取胜，园区湖东和独墅湖还是有大量产业人口，如果预算有限，但又想上班近点，甪直是新房市场最近的选择；其实随着尹山湖部分楼盘近两年的价格跳水，同样预算可以挑挑二手房了，虽然产品力不如新房，但其他方面皆胜出。
