健康资讯 买房子最大的问题，看似是资金的问题，看似是名额的问题，但这两个问题不属于今天所探讨的范畴，今天讲另外一个比资金、名额更加重要的因子：选筹！！！
比如有限购区的名额，结果因为新房癌买了套新塘的一手房，装修去掉大几十万，重点还涨不越来
比如明明是小年轻根本不需要学位，结果一上来就奔着广州几大名校的学位房而去，只能买一个面积极小的所谓学位壳，住得憋屈，升值也跑不赢大势
比如在预算有限的情况下，远郊的一手和市区的二手均可以选择的情况下，因为自己固有的“执念”跑去选择了远大新的增城朱村，或者番禺汽车小镇，再或者是规划高大上的南沙，然后就没有了然后
这些都属于选筹上的下策，而且当事人还在自嗨，因为他们还没有受到社会现实的毒打。
而且另外一层更加重要的意义是，选筹在一个人一个家庭连续买房的道路上会是一个“跳板”，如果你一开始就选到了没有什么弹力的跳板，基本上就很难蹦上去了
最近有很多人在说广州楼市冷。这又是什么情况呢？
同样，我们来看几个数据。
① 广州远郊楼盘，房价一跌再跌，比如增城，1字头房价的楼盘越来越多，新塘一全新盘，如今跌到了1.8万/㎡起！价格直逼朱村板块。
②再看看，广州部分楼盘在“五一”期间的开盘去化情况，可谓惨烈！
③ 一手房库存量大，成交能力增速慢，导致消化周期上升。即便之后没有新房供应，目前的库存还需要卖14.9个月！
截图来源：广州中原研究发展部
④广州全市二手成交仍不理想，2022年5月1-26日，广州二手中介网签量为1723套，较4月环比微跌0.6%，成交均价较上月也微降1.2%。
截图来源：广州中原研究发展部
⑤ 2022年1月1日至今，前四个月的一手房网签套数，没有一个月超过了6000套，而5月份的网签套数有所增加，共成交了6177套。
而去年呢，12个月内，没有任何一个月低于6000套，哪怕是2月春节期间，也成交了6353套。可见，广州楼市冷，也是真的！
广州楼市现状：去化周期短，焦虑的购房者，小阳春！
昨天带朋友去看了位于增城新塘的一个楼盘，由于靠近天河和黄埔，现场非常火爆，整个售楼部几乎看不到有清闲的销售。
看到的销售几乎都是行色匆匆，介绍沙盘和样板房也是一带而过。朋友本来想要的大户型只剩下2楼，想要买高楼层的，不好意思，只能等下半年楼盘推新货了。
这种情形，几乎是广州东部区域的一个缩影了，最近带朋友去过天河，黄埔，和新塘的一手楼盘，几乎都是如此，售楼部的看房的客户很多，可以挑选房源很少。
于是我查了一下区域的库存房源，原来已经到了非常短缺的程度：东圃只够卖2个月，老黄埔只够卖3个多月，知识城的库存还不够3个月卖……，目前的市场可谓是僧多粥少。
一方面市场上的房源紧缺，一方面是信贷收紧，特别是最近银行严查首付款来源，让很多客户担心自己是否能够顺利放贷。
我的一个客户，好不容易在科学城买了一套房子，但是从今年1月份提供按揭资料，到现在2个月，银行一点动静都没有，他现在很焦虑。而我听一些银行内部员工介绍，有些甚至去年11月份提供资料的，现在也还没有批。
广州的楼市，小阳春如期而至，但购房者可选择的房源越来越少，只能说且买且珍惜吧！#广州头条#
增城新房备案价搞到了，高于备案价的楼盘怎么办呢？
在网上看到一份增城一手备案价，其中有增城各区的限价，分别是中新限价21707，朱村22229，宁西19300，荔湖21595，永宁18432，石滩15935，仙村15242，新塘25000。
我看到这个限价首先就有个疑虑，高于备案价的项目怎么搞？
举个例子，新塘的限价是25000，但是新塘高于限价的项目一抓一大把，香江天赋，东方名都，保利天际，广汇尊府，品秀星图，云顶，招商臻园等等。有的甚至都上到3.5万。
这些项目难道要降价吗？价差高的都将近小一万，开发商会忍心抛售吗？
我猜想，接下来这些高于备案价的项目，可以会有以下措施：
第一，稍高于备案价的项目，可能真的会以备案价的价格卖，毕竟现阶段，现金流很重要。
第二，也不排除一些项目为了降低成本，毛坯房卖，原来2.7万的精装修价，现在2.5的毛坯价，相差其实也不多。
第三，远远高于备案价的项目，估计会比较头痛，卖还是不卖，现在市场可是没有人敢做双合同。估计会暂时不卖，看看市场后续能否调高备案价。
今年增城的市场，刚刚有点起势，就被摁下来了，虽然总体来说价格有点涨幅，但也是在可控的范围之内。
增城的房价，你们能够接受吗？有多少人广州的第一站就在增城？#广州头条#
“中国淘宝第一村”正式改造！被“保利”以28.61亿元“拿下”，折合楼面价15699元/㎡，大源村村民又一批拆迁户出炉！
#本地建设# “中国淘宝第一村”地块规划出炉！今日，广州市规划和自然资源局发布了《白云区大源容发货运市场地块》设计方案批后公示。
#羊城身边事# 公示显示，地块总面积152493㎡，分为9个小地块，拟建9栋14-33层的高层住宅，临街部分均为商业，同时还有3栋纯商业办公楼，并配建1所18班小学和1所9班幼儿园，以及2层高的肉菜市场。
#广州# 值得注意的是，这是去年白云区创新性推出的“政府收储+更新改造”组合模式的地块。
#广州资讯# 地块位于白云区太和镇大源村、大源南路东侧，处于白云区东部科技创新带范围，属于大源村旧村提升启动示范区。
#广州身边事# 该地块前身为大源容发货运市场用地，后被政府收储改为住宅用地和商业用地，进入到市场挂牌出让。
#我要上微头条# 去年9月25日，地块被保利以超28.61亿元“拿下”，折合楼面价15699元/㎡。随后11月，地块正式开工。
按照出让条件显示，保利需要负责并实施出让红线范围外大源村16单元村居品质提升改造工程，还需在地块内配建40000㎡的安置房、小学与幼儿园。
众所周知，大源村是“中国淘宝第一村”，整个村总规划面积18平方公里。
片区内规划4条地铁线与接驳巴士，将落实广佛环城际线位（设大源站），落实线网规划地铁26号线、地铁18号线支线及有轨电车X2线。
根据规划，大源村改造分为一、二期，一期改造预计投资近4亿元，2022年完成。
旧村庄改造提到要配建1个山体公园+5个主题口袋公园、11类公服设施共28处（含幼儿园）、6处社会停车场等。
目前，大源村地块周边无一手住宅项目，均为二手项目，售价在2.9万-3.1万/㎡左右。
根据最新消息，大源村地块项目将会推出含括平层、复式商办产品，后期还将会推出75-125㎡三至四房住宅，预计将会为整个片区的发展带来新的产品选择。
亏惨了！从2万跌到1.3万！还供了3、4年！
楼市调控是具有滞后性的！
广州21年3月份开始加码调控！
21年8月份刚出指导价！
而这个政策反应到市场上是有滞后性的！
增城作为广州远郊区在调控出来之前，
一手房去化周期仅仅6.9个月！
到今年四月份已经到20.3个月了！
主要由于交易量不断下跌造成库存积压！
而最近的热盘保利水木芳华靠价跑量也可以看出增城楼市的内卷！
单价仅仅1.59万/平！基本是亏本价了！
由于新盘降价隔壁二手楼据说有业主挂到
1.3万/平！真是亏惨了！当年可是2万买的
靠近增城的黄埔新城也吹出2.9万的低价！
楼市分化可见一般！
土地流拍、一手房降价、二手房买不动，
在增城想下手买房除了新塘的地铁沿线，
大部分区域还是要谨慎介入！
你怎么看？
#广州头条##广州加入抢人大战 房价会涨吗# #广州落户正式放宽#
#广东佛山，哪里房子值得买##深圳买房##广州买房#深圳、东莞在强势的房住不炒政策干预下，今年进入横盘调整期，上了尾班车的投资客将很难受，毕竟租金远远够不上资金沉淀的成本。上升市场，广泛流传的说法是：东莞就是未来的深圳，深圳未来均价超20w，我一笑而过。
去年广州黄埔、南沙得益于人才新政普遍上涨30-50%。体现在微观市场上，黄埔二字值万金。无数擦边楼盘都挂着知识城北（从化）、科学城东（增城永和、中新）的概念招摇ZP。
今年南沙、黄埔连出多个限制双外人员贷款的新政，上半年，由于惯性，南沙、黄埔仍然是往上走的，精明的业主可选择出货，下半年横盘的机会较大。但长时间来看，人口流入的黄埔、南沙依然是非常有价值的片区。对于不熟悉短线操作的朋友，可作为长线资产。
天河？广州的核心，任何时候买入都是对的，只是盘的选择问题。老破小，就真的不建议。记住，今天你图便宜买来的房子，未来还是会卖给图便宜的人。而且今天可能你还能贷十年左右的年限，未来呢？
下半年番禺、海珠补涨的机会很大。这样说吧，番禺有次新房3w出头，门前地铁口，距离珠江新城20km的次新房，而黄埔门前有地铁的同等次新房，普遍价格4w+。海珠接下来旧改很多，城市面貌将大大改变，不管你们说知识城、南沙期货交易所多厉害，反正我觉得琶洲更牛逼。
说下增城从化老大难问题，从化继续是不用看，白云刚需可看太平板块，至于投资，知识城自己都是嗷嗷待哺，冲着知识城北的大可不必。
增城部分区域今年迎来补涨，春节新塘楼盘火热，如今新塘的配套对比附近的黄埔笔村，可谓优越，而且多数楼盘有1w左右的价差，可谓非常香。
至于朱村，得益于保利东湾的放哨及朱村一手房普遍尾声可选性不高，朱村二手近3个月有回暖的迹象，随着投资客的出场，未来一年会有不明显的回暖，预计涨幅5-10%。刚需大胆入手。
石滩？石滩现时价格对广州客吸引力不大，主要是近东莞，可以说是跟东莞行情。随着东莞市场进入横盘调整，此时进场，价值偏低。另外，下半年碧桂园、皇朝开盘，石滩将迎来神仙打架的局面，能站稳此刻的成交价已不容易。
#佛山买房#去年人才T卡政策放松到中专可拿，限购区随便买，导致佛山行情去年下半年不断走高，领涨的千灯湖、三山新城普遍涨幅30%+，其实佛山概念跟东莞很像，本身产业很强，南海区、顺德区的GDP超过广州老二黄埔区，整体排名在广东排第三。其次东莞作为典型的轻工业城市，类似佛山、中山，过去也是泛镇区发展，近几年通过打造南城新城区强中心，打造产业新城松山湖。
佛山的中心千灯湖早已觉醒，保利天悦已破5.5w，大家又按奈不住入手灯湖边缘的万科了吧？
至于产城三龙湾，据文锦国际的前线人员反映，目前客户不少是高学历，研究生、博士不少，该部分人群收入高，加上发改委新批的佛山11号线中，三山新城一站通广钢，地段优越。
2018年开始，佛山有意洽谈高校，其中研究生院主要落户在佛山新城以及北滘新城，办学条件优越，竟然都是我考不上的专业。机器人、高分子、生物医药什么的未来高溢价行业。
我给这个片区的预判是今年20-30%涨幅。
以上说法，均为小君本人臆测。
今年真实市场表现如何？
楼市君翻遍了今年1-7月以来所有成交数据，还原了最真实的市场。
资金不多的购房者可以到哪些区域买房，一目了然。
首先越秀、海珠、天河、荔湾一手市场两房的首付比例均已破百万，白云也到99万水平。
对于资金紧张的购房者而言，中心五区已基本将其抛弃。
剩下的黄埔、番禺、南沙、花都，两房户型首付比例在50万以上，满足大部分刚需客的预算标准。
但限价之下，黄埔、番禺、南沙的热门项目采用按首付比例划分优先级、捆绑车位销售等操作方式。
首付比例在纸面上的数据是50-100万之间，实际操作时首付突破百万也不无可能。
而且作为3成首付的刚需，选房轮次只能排在末端，能否选到心仪房源未可知。
重重限制之下，刚需客想要选得心仪项目、心仪房源，转战增城、从化会是更好的选择。
从城市发展版图上看，增城比从化更具发展价值。
增城可承接广州向东进发20载的发展红利，而在广州北面的从化基本与市级重大规划绝缘。
于是，慧眼识金的购房者持续买入增城，令其成为广州楼市的重点成交板块。
而且，在黄埔、南沙一月内先后停止或收紧人才政策，增城或会迎来爆发良机。
因为需求不会消失，只会被抑制。
选择增城并不是无奈之举，而是在合理通勤时间上兼顾生活品质的最优之选。
增城应该怎么选？衍生出一门大学问。
增城每个板块都有可取之处，比如新塘的TOD规划、中新的交通便利、朱村的楼盘林立等等。
但从城市发展格局上看，实际上有潜力的板块，只占少数。
新塘凭借TOD规划，在短短几年时间将房价从“1字头”带至“3字头”，某程度上未来溢价空间被消耗，现在介入已错过最佳时机。
中新与朱村，同在21号线延线，形成板块共同体之势。
但板块内在售新盘库存与二手存量过大，且居住氛围不成熟，商业体缺乏，生活质量稍打折扣。
一直默默蜕变的永宁，是仍处于价格洼地，且发展动能充沛的板块。
首先，永宁位于新塘北面，与黄埔为邻。
根据增城十四五规划，新塘是向北发展的，而永宁恰恰承接了新塘向北的利好辐射。
加上黄埔继续向东的势头，永宁可以说是坐上了发展的快车道。
十四五规划也提到，永宁要打造国家级经济开发区+国家级千亿产业集群，目前已初见成效。
截止今天，开发区已经入驻了富士康、广本、维信诺、华电、北汽等知名企业。
2020年，在增城各区域的GDP排行中，永宁板块所处的国家经济开发区以609亿的生产总值排名第一，是新塘生产总值的三倍左右。
永宁的旧改也有声有色地进行中，翟洞村、长岗、简村、塔岗村都已经寻找到旧改合作企业。
占尽地理位置之便的永宁，未来还将大力改善交通条件，半小时直通天河生活圈的板块，即将迈向大成！
永宁未来的发展模式十分主流，以优质的交通路网为板块产业发展提供有利条件，产业发展带动板块价值上升，形成良性闭环。
永宁靠近增城双TOD交通枢纽，新塘TOD与镇龙TOD，将轨道交通配套增至顶配！
双TOD枢纽通过新白广城际连接，一轨直达广州白云机场。
不仅如此，还能1站换乘穗莞深城轨，30分钟直达广州东站或深圳，双城利好，一轨收纳。
通过双TOD交通枢纽，还可通过新白广城际1站换乘地铁21号线。
乘坐快线2站黄埔，3站天河，半小时即可与广州核心都市圈联系，通勤时间得到充分保障。
轨道交通发达，路网同样不落下风。
双向八车道，投入超22亿升级改造新新大道（预计今年底通车），与广园快速、济广高速、花莞高速连接，约30分钟即可抵达天河生活圈。
往后，交通路网将会进一步完善，增天高速正在全力建设中，预计2025年建成通车。
未来，从永宁出发，无须绕行其他高速路，只需半小时直达天河。
这样一个地理条件优秀与交通属性极强的板块，是增城难得的上车宝地。
买房首选区域龙头项目，金地当之无愧地掌握了话语权。
永宁板块布局5子，广州东落子7个项目，未来服务将超10万名业主，金地等同于金漆招牌。
即将开盘的金地半山风华，是不可多得的现象级钜作。
项目距离永宁北站仅约800米距离，临近新新大道，将永宁全部交通利好牢牢把控。
从项目出发，构成天河半小时生活圈不在话下。
一个占据优秀地段的广州首个“风华”系列产品，即将面世！
整个项目共由两条产品线组成，一是建面约66-106㎡的“N+1”房设计；二是建面约163-183㎡院墅。
130万就能买三房，心动不？
广州今年开学名校一览表，干货，需要可收藏！
今年广州开学的学校不少，我们来数一数：
黄埔:华师附黄埔实验学校，一共有4个班
荔湾：省实荔湾学校（第二小学部），一共8个班
番禺：广东仲元中学附属学校（4个班）
华附番禺小学铂世湾学校（2个班）
增城：增城广附实验小学（2个班）
华师附属新塘学校（4个班）
执信中学增城实验学校（6个班）
南沙：执信中学南沙学校（6个班）
南沙滨海实验学校（11个班）
具体说下黄埔和增城，华师附黄埔实验学校对口的一手楼是大壮国际，一直都是科学城的c位。
增城广附实验小学对口的一手楼是增城万科城，在新新大道这一带也算是卖的比较好的。
华师附属新塘学校就建在品秀星图的小区内，很多客户就是冲着学校来选的品秀星图。
执信中学增城实验学校周边的一手楼很多，保利大国璟，逸翠庄园，华润置地润悦等一手也在学校的辐射范围之内。
一直以来，学校配套就是楼盘配套的重要一环，楼盘有名校加持，往往就能够扬眉吐气。#广州头条# #广州房产#
全国服装集群地比较多，而且各自都有自己的特色，东莞大朗的毛衫，新塘的牛仔，青岛即墨的打底，海宁的皮革，湖州的童装，汉正街的中青，郑州的女裤，杭州和广州的青少女装，深圳的欧版等等，都是个有特色，
不同特色就会形成独有的产业链，把上下游都整合了，这样不仅在设计上有优势，而且在后续的生产上也有优势，
价格自然不用说，你其他的地方即使想做，也做不出他们当地那种成本，因为对于原材料和制作来说，都已形成规模，中间能省的环节基本上都省下来了，
所以想进衣服，就要找源头，卖衣服就是一个信息差，谁能找到源头一手货源，谁就赚得多些。
#服装生意#
