健康资讯 在疯狂加梯的广东，能这样发声的律师太少了
团结就是希望之广东张律师：《民法典》第278条不应适用在共有部分加装电梯根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条和第十二条、中华人民共和国住房和城乡建设部“建房[2009]274号”《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条和第十八条，结合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的全部内容，事实上《中华人民共和国民法典》第二百七十八条就是业主既有物业的共同物业管理条款。上述的国家法律法规内容都是以制定和修改“业主大会议事规则”和“管理规约”、“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”为前提，据此，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条事实就是业主共同决定的物业管理事项，都是业主共有、共同、共管、共享、共同有利的事项，也是明确业主共同享有的权利和共同承担的责任和义务。所有条款内容都是与业主有“共同”关系的，该法律条款第（九）项也是明确“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。所以，全部条款都是《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定的业主对专有部分以外的共有部分享有“共有和共同管理的权利。”并没有赋予部分业主在业主共有部分设立或新增合伙私有物权的权利。“改建、重建建筑物及其附属设施”也是在既有物权的基础上改建、重建，并不是设立非业主共同物权的法律条款，电梯不是步梯房业主法定共有的既有物权，电梯是属于依附在土地上的定着物，是要依法登记确权的物体，“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的收益业主也是有共享的权利，例如共有部分停车场的收益，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”另外，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”也是业主的共同权力和责任以及义务，筹集和使用既有建筑物及其附属设施的维修资金也是全体业主的共同责任和义务，以上所有业主共同决定的内容都没有涉及任何一个业主合法权益受损的共同事项，这就是业主共同表决的前提条件。而且表决业主的范围也是有法定界限的，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民法典》规定的业主共有部分物权只有以“建筑区划内”和“整栋建筑物”为界限、并没有以“单元”为界限。据此，就算是业主共同决定事项也不能以单元为界限。
广东张律师：《民法典》第278条不应适用在共有部分加装电梯
根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条和第十二条、中华人民共和国住房和城乡建设部“建房[2009]274号”《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条和第十八条，结合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的全部内容，事实上《中华人民共和国民法典》第二百七十八条就是业主既有物业的共同物业管理条款。
上述的国家法律法规内容都是以制定和修改“业主大会议事规则”和“管理规约”、“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”为前提，据此，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条事实就是业主共同决定的物业管理事项，都是业主共有、共同、共管、共享、共同有利的事项，也是明确业主共同享有的权利和共同承担的责任和义务。所有条款内容都是与业主有“共同”关系的，该法律条款第（九）项也是明确“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。所以，全部条款都是《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定的业主对专有部分以外的共有部分享有“共有和共同管理的权利。”并没有赋予部分业主在业主共有部分设立或新增合伙私有物权的权利。“改建、重建建筑物及其附属设施”也是在既有物权的基础上改建、重建，并不是设立非业主共同物权的法律条款，电梯不是步梯房业主法定共有的既有物权，电梯是属于依附在土地上的定着物，是要依法登记确权的物体，“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的收益业主也是有共享的权利，例如共有部分停车场的收益，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”另外，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”也是业主的共同权力和责任以及义务，筹集和使用既有建筑物及其附属设施的维修资金也是全体业主的共同责任和义务，以上所有业主共同决定的内容都没有涉及任何一个业主合法权益受损的共同事项，这就是业主共同表决的前提条件。而且表决业主的范围也是有法定界限的，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民法典》规定的业主共有部分物权只有以“建筑区划内”和“整栋建筑物”为界限、并没有以“单元”为界限。据此，就算是业主共同决定事项也不能以单元为界限。
根据法定涉梯房的个人不动产产权证依法登记的所有内容，共有私权步梯房是没有电梯的标的，事实就是业主购房时就没有出资购买使用电梯的权益，电梯就不是共有私权步梯房的既有法定的附属设施，建筑区划内及整栋建筑物的原规划设计和建造都是业主共同认购的法定宜居生活环境，在法定共有私权步梯房加装电梯事实就是部分业主的需求，并非全体业主的共同利益，只是部分业主合伙集资、自主管理、群体享用的集体私有非法定利益，由于原法定步梯房的规划设计和建造都没有预留增设电梯的任何条件，无论加装楼内或楼外电梯都要占用原业主购买的法定共有部分，加装楼外电梯最起码必须要破坏业主共同购买的法定建筑物的共有外立面和外墙，占用业主共同购买的、并已在个人不动产证上依法登记确权的共有土地使用权。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十六条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国物业管理条例》第五十条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条等相关国家法律法规规定，破坏建筑物外立面和外墙、侵占共有土地使用权都是损害他人合法权益的违法行为。
综上的法律和事实，在共有私权法定的步梯房加装电梯并不存在业主共有和共同的属性，就不是业主共同表决的事项，这是不能回避的事实，加装电梯只是部分业主占用业主法定共有部分来满足合伙人的需求，而破坏建筑物外立面和外墙、侵占共有土地使用权，都是国家法律法规界定为“损害他人合法权益”的行为，这是不容质疑的法律事实，国家制定《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的原则，是为了规范业主既有物业的物业管理活动，其法律条款的全部款项都是业主共同管理权利的内容，并非为了部分业主在共有部分新增合伙私有物权的法律条款。国家立法是严谨的，不可能考虑不全面，在共有私权房加装电梯只是部分业主的需求，而且是有合法权益受损的利害关系人，是涉嫌违法侵权的行为，是国家法律明文禁止的，国家法律体系是不会相互矛盾、互相抵触的，是不会将涉嫌违法侵权的合伙需求考虑到业主共同表决的事项中，法律面前人人平等，是没有特权的。不是业主共有共同的事项就不是业主共同表决的事项，这也是最容易理解的，让不需要电梯的业主表决一个不属于自已、而且还是损害自己合法权益的设施，这种表决符合法理吗？所以，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的全部款项，从任何角度理解都不是支持部分业主加装电梯和增设合伙私有物权的法律条款。
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