大悦城优劣势，大悦城还是“悦”不起来

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• 1、大悦城优劣势：背靠央企，深耕一二线城市，大悦城还是“悦”不起来
• 2、大悦城优劣势，高颜值实力派细说全国六家大悦城的

1、大悦城优劣势：背靠央企，深耕一二线城市，大悦城还是“悦”不起来

文丨西部菌

地产寒冬之下，资金对于房企来说变得越来越重要。

日前，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》明确：

支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

这应该给了不少房企解决资金燃眉之急的新希望。

而事实上，此前就有央企旗下的地产公司率先获得了支持。比如，大悦城。

早在今年2月中旬，大悦城控股与招商银行成功签署100亿元并购融资战略合作协议，双方将建立深度的地产并购融资战略合作关系。

100亿的融资额度，对眼下任何一家房企来说，都堪称是雪中送炭。

但是，翻开大悦城的2021年业绩报告，这家身披央企光环的房企，事实上过得并不“悦”。

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根据大悦城控股集团股份有限公司（以下简称大悦城）延迟了近半个月才发布的2021年度业绩报告，过去一年，大悦城的诸多核心指标都出现了下滑。

先说上涨的。

2021年，大悦城完成签约金额727亿元，较2020年增长5%；实现营业收入426.14亿元，同比增长10.84%。

其中，归属股东净利润1.08亿元，较2020年扭亏为盈，同比增长127.79%。这算得上是最为亮眼的业绩了。

而其他主要指标，则多出现了不同程度下滑。

比如，毛利率27.44%，同比下降4个百分点。虽然说整个行业的毛利率都在下降，但具有央企背景的大悦城，并没有表现得更好，这还是不能不让人觉得有些遗憾。

此外，在新房销售放缓及价格下行压力下，大悦城计提存货跌价准备19.56亿元，这使得净利润同比下降31.65%，仅有7.67亿元。

说得通俗点，为了加快去化回笼资金，大悦城在2021年也不得不采取了以价换量的促销方式。而降价促销，在一二三线城市都存在，涉及青岛、天津、江门、重庆、北京等地的多个项目。

这一方面表明，在降价促销这个事上，央企和民企站到了同一战壕，大悦城的市场号召力或并没有因为其身份得到更多的加持。

另一方面，它也确实反映出，大悦城的去化压力和资金压力。

但是，将2021年的净利润下滑完全归咎于降价促销，似乎有点以偏概全。

要知道，这已经是大悦城净利润连续第三年下滑。此前的2020年，其净利润11.23亿元，同比下滑更是达到了惊人的66.7%。

2019年，大悦城的净利润尚有33.8亿元，而2021年连两年前的四分之一都不到了。

所以说，别看大悦城的营收依然保持正增长，但实际的盈利能力这几年却是在不断下滑。

口含“金钥匙”的大悦城也未能逃脱“增收不增利”魔咒，这多少有点让人意外。

02

除了利润下滑，大悦城的另外两个财务指标，也表现得不太像央企的实力。

一是，截至2021期末，大悦城货币资金余额248.86亿元，较2020年末减少了20%以上。

现金短债比1.44；净负债率90.06%；扣除预收账款后的资产负债率70.31%——踩中一道红线。

要知道，尽管过去一年很多民营房企都很难，但还是有不少房企赶在“大限”到来前加速“转绿”。这个大背景下，身为央企的大悦城却至今未能率先晋级“绿档”之列，这怎么看都有点扎眼。

可以对比的是，中海、保利等央企均已经实现“三道红线”全部达标。

二是，截至2021年底，大悦城经营活动产生的现金流净额为-84.6亿，而其2020年末则尚有98.1亿的现金流，下滑幅度近两倍。如此大变，已经可以用“急剧恶化”来形容了。

对此，大悦城解释称，主要是新获取项目土地支出、开发项目建造支出及税费支出同比大幅增加，导致经营性现金流与净利润产生较大差距。

从数据看，2021年，大悦城共获取16个项目，新增土地面积147万平方米，土地款总额316亿元，平均溢价率为16%，与2020年相比，提高了接近6个百分点。

这样的拿地节奏，以及溢价率，相对于它的销售体量和整个行业的走势来看，的确堪称是逆势扩张了。

其底气或许还是来自于融资成本上的优势。2021年大悦城年新增借款平均成本4.63%，平均融资成本下降至4.91%，这在整个行业中都属于相对较低的水平，确实令不少民企羡慕。

但是，在盈利能力持续走低，市场行情整体下行之下，依旧不惜高成本扩张，其带来的市场风险无疑在上升。

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尤其要注意的是，相比其他开发商，大悦城作为集大型购物中心、甲级写字楼、高档住宅等为一体的城市综合体开发商，其主打产品相对于一般的住宅，在行业下行和疫情冲击的叠加影响下，所受到的影响要更大。

2021年，大悦城新开业苏州大悦春风里、长沙北辰三角洲大悦城、重庆大悦城、北京丰台大悦春风里4个购物中心。

截至2021年底，大悦城共开业18家（含轻资产）购物中心，包括15个大悦城购物中心、3个大悦春风里项目。

但是，受疫情影响，这些购物中心的运营状况，却不甚理想。

据“独角Mall”的统计，剔除受疫情影响严重的2020年，2021年西单大悦城、上海静安大悦城、烟台大悦城和杭州大悦城在租金收入和出租率两项指标上均未恢复至2019年水准；沈阳大悦城的租金收入虽然已经比2019年更高，但出租率下降。

来源：独角Mal

而2022年，疫情的影响似乎更严重了。尤其是考虑到大悦城重仓的长三角区域在今年一二季度受疫情影响最为明显，今年大悦城购物中心的运营效益同样不容乐观。

或许是考虑到了这一点，这次大家发现，连续两年未完成销售目标的大悦城，在2022年索性放弃了心心念念的千亿目标，将销售目标定在了800亿元。

要知道，在2019年完成重组更名之后，大悦城就高调喊出了3年内实现千亿销售额的目标。此次主动下调目标或许是更务实了，但这也直接说明，大悦城不得不放慢了脚步。

根据预计，2022年大悦城将新开工项目19个。但实际上，一些项目的开业时间已经明显延后了。

比如，官网显示，成都第二座大悦城——天府大悦城，预计开业时间是2022年。

但在去年却传出消息，预计2021年年中封顶，2023年底正式开业。现在来看，如果能够按照这样的时间顺利开业，或许都算不错了。

综合多方面的情势，尽管背靠央企，尽管业务主要布局在一二线城市，但大悦城要顺利穿越地产行业的下行周期，依然充满变数。

2、大悦城优劣势，高颜值实力派细说全国六家大悦城的

中国的商业地产正处于过剩、洗礼、死亡与蜕变的时代。购物中心在经历了稀缺、扩张的前两个阶段之后，今天已经演变为过剩的阶段。但大悦城却逆流而上，备受消费者喜爱。

新零售时代下，大悦城得以脱颖而出的秘笈是什么？大悦城一直坚持以“18-35岁新兴中产阶级”作为核心客群，秉承“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌内涵，不断为城市和消费者带来生活方式和消费的升级，租金、销售多年呈双位数增长。围绕母品牌鲜明定位，各大悦城项目进行个性化主题定位，以主题定位统筹整个开发运营价值链的协调统一。小美为您盘点各地大悦城的独家亮点。

北京·西单大悦城

作为西单商业区中最新、最大、最时尚的Shopping Mall，西单大悦城以其独特的空间布局，完美的细节设计，气派的飞天电梯和潮流的品牌特性，成就了年轻人的时尚购物梦想。西单商业区作为北京三大黄金商业区之首，日均客流超过20万人，是消费者心中的购物圣地，也让西单大悦城成为潮流时尚的商业新地标。

朝阳大悦城地处朝阳新兴都市圈，高端住宅云集。坐拥地铁一号线和六号线，流动客流旺盛。集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、教育六大主题于一身，是潮流与时尚的完美结合，娱乐与服务的无尚升华，拥有最梦幻的儿童乐园，构筑成高品质的时尚购物天堂。

开业时间：2010年5月28日

建筑面积：40万平方米

独家卖点：悦界

朝阳大悦城的“悦界”，原来是一个停车场。但现在这个1万平方米联体通透的空间中，中心花园、水系及街景就占了约一半的空间，中央公园中生长着一株永生植物——高10米、直径1.5米、树冠9米的榔榆树。

原木、绿植、水系环绕处，有回转楼梯、临花园的露台，有实现了听觉、视觉、触觉到味觉的全方位“阅读”的“单向空间”；有首次进入内地的周杰伦主题餐厅“J大侠中华料理”；还有由大厨亲自指点的厨艺课程“曼思欢乐厨房”等32个别具特色的品牌商组合，是一个“店即景，景即店”交融的商业空间。

天津·天津大悦城

天津大悦城地处天津市内环核心区域，在和平区与南开区两大中心城区的交汇处，拥有便捷立体的交通网络，具备辐射全市的能力。周围著名旅游景点环绕，覆盖300多万人口，年轻人群占比较高，带来源源不断的客流。天津大悦城年轻时尚，品牌全面升级，满足多元需求；休闲娱乐美食汇聚，津城食客主场，点燃灵动空间。

开业时间：2011年12月25日

建筑面积：53万平方米

独家卖点：神兽寺街

在开业于2014年9月的骑鹅公社二期——神兽寺街里，供奉着奇葩的“天津四大神兽”——鬊（shun）鸟、走鸡、幺蛾子、拿拿龙。可膜拜、可祈愿、可求签、更可拍照互动，已成为整个购物中心的地标性景观。在这条150米长的街区上，11家实体创意店铺与15家景观式虚拟店铺搭配组合，以主题街区为载体，让传统地域文化与时尚文艺风格碰撞出颠覆性的幽默效果，成为华北地区文艺青年的又一处聚集地。

上海·静安大悦城

上海大悦城地处苏河湾地区，毗邻南京东路商圈，聚集了众多现代化服务业，是上海市重点发展的核心地区，区位优势明显。随着城市交通的逐步完善，将带动客流大幅增长。上海大悦城主题定位精确，业态品牌丰富，餐饮休闲汇聚，引领潮流时尚，成为上海地区最具科技感，最具震撼性，最具潮流风的ShoppingMall。

开业时间：2010年12月18日

建筑面积：约6.8万平方米

独家卖点：摩坊 166

摩坊166是一个轻艺术街区，拥有四十几间风格迥异的特色店铺。摩坊166主要有三条主题街构成：霓虹街、手作人街、未央街。屋顶摩天轮位于未央街旁边，直径56米，高98米，一共有30个轿厢。不同于游艺场所，这里的摩天轮成为魔都新的爱情地标，与之相呼应，八九楼的轻艺术街区，也是全城唯一爱情主题艺术街区。8楼主打文艺个性风格，集聚各种手作人DIY工匠店铺、创意礼品店等；9楼则是以摩天轮为背景的户外露天广场，错层建筑、外摆露台，符合年轻人追求的小资、格调，西式化生活方式。

沈阳·沈阳大悦城

沈阳大悦城地处中街核心商圈。中街是中国著名步行街之一，东北大区人流量最大的商业街，商业气氛浓郁，购买能力强，是人们购物休闲必选之地，也是众多商家必争之地。沈阳大悦城集合了地铁、中街步行街等众多商业硬件元素，配置以众多潮流品牌、餐饮娱乐和国际院线等软件支持，在年轻消费者心中树立起娱乐生活的消费理念，打造他们心中最潮流的新生活购物体验中心。

开业时间：2009年5月

建筑面积：55万平方米

卖点：4½街区

沈阳大悦城4½街区坐落于D馆4楼电影院旁，由原来的停车场改造而成，占地约5000㎡。4½街区，以车库文化为基底，融合轻艺术生活方式理念，精选全国有品格有调性的设计师品牌和手艺人，融汇在这5000㎡的空间。4½街区在构筑空间上也别具匠心，利用双层空间，街区分为上下两层，东西两个区域，东区设立了情怀零售和当当书店，西区则引入小资轻餐和手作艺术。两个区域没有阻隔，有整体的通透感。情怀书店、花店、设计师工作室、精致下午茶、手工作坊，共30家极具个性的店铺，错落有致的进驻4½

街区5000㎡的简素空间，个性十足的品牌优化配比，将原来的停车场打造成大悦城的“黄金招牌”。

成都·成都大悦城

成都大悦城地处成都市武侯区，是成都五大核心城区之一，是成都传统的富人区。周边以中高端住宅和传统商业为主，覆盖人群达150万人，消费能力强，商业环境中缺乏大体量的综合时尚购物中心。成都大悦城以其独特的建筑语言，传递生活美学；五大主题广场，创造都市靓景；全业态品牌聚集，演绎时尚生活；多样性主题活动，全市JoyCity生活方式。

开业时间：2015年12月24日

建筑面积：38万平方米

独家卖点：悦街

定位购物公园的成都大悦城，则结合成都人特有夜文化打造了国内首个mall中mall的主题潮爆街区——悦街。悦街总建筑面积2万余平米，占成都大悦城总建筑面积的5%，98家店铺分布1～3层，囊括酒吧、小剧场、餐吧、KTV、便利店、时尚买手店、本地特色美食、街舞教室等多元体验业态，24小时不打烊更创下新的大悦城商业之最。

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