健康资讯 天通苑的大户型为什么价格这么低啊？不都说房子是用来住的越宜居的越保值吗？我这些年一直没留神价格，今天中介竟然告诉我才两万多一平，而旁边本六区破了吧唧的一居室竟然六万多，凭什么啊？我当年买这套大复式还是加了钱的，现在怎么跌成这个鬼样子？而且我记得前几年有个炒房客还说越是大户型越保值的。
回答：
1.说的这炒房客是“欧神”吧，欧成效，很成功也很有效的一个人。我印象中他就炒了天通苑的大复式，然后号称升值率达到了60%。可是有好事者列出了同时期小户型的升值幅度，达到了接近7/80%。具体数字我忘了，反正是大复式是落后于大盘和中小户型的。
2.这没什么可解释的，房子确实是用来住的，大复式确实是很舒服，但得买得起才谈得上享受啊。一套大复式就算是单价低，那总价也动不动5/600万起，而且这是非普住宅，税费高，刚需们买不起啊。就算买得起也用不起，或者是用着浪费。这么大面积的装修和家具就不是普通家庭能舍得掏的，可空着又不好看，别扭不？再加上物业费和电费什么的，日常成本高。甭别的，打扫卫生就要付出更多的成本。那何必买这么大的啊，节省点儿钱的同时还为环保做贡献了呢。
3.天通苑是典型的刚需板块，很少有土豪来这里买大房子享受，来买大户型的也是冲着便宜来的。那既然都图的是便宜，凭什么出高价啊？
再一点，大复式是当年的时尚，早就不流行了。除非是特别喜欢这种户型的，否则很少有人愿意在家里爬楼梯。楼上睡觉楼下吃饭是常规吧？但经常是喊楼上吃饭得喊破嗓子，这犯不上在家里也用大喇叭和对讲机吧？好容易喊下来了，发现手机忘了，上不上去拿，别扭不？尤其是出门的时候，动不动就是拿了手机忘了外套，穿上外套又忘了帽子的，一天不知道折腾多少次，挺累人的。所以这些年都是流行大平层，大复式的客户群体减少了。能买得起大平层的对房价不是特别的敏感了，追求的是居住体验。那既然如此何必图便宜到天通苑呢？这就导致这些大复式成了穷人买不起，富人看不上的产品。购买群体只是真喜欢且图总价低的人，那价格自然就上不去，毕竟商品价格是由供需关系决定的。
4.这也没什么可说的，反正就是这么个现状。当初加钱买复式？估计是让人给忽悠了，这东西从一开始就不太好卖，北京有钱人是多，但犯不上到天通苑来抢房。来抢房的都是刚需，他们不是不想买大房子，但是买不起啊。买得起的才是需求，买不起的只能是“需要”，幻想一下就得了。
总之现状就是这种大复式的购买群体少，流动性弱，买家还不愿意出高价，所以造成升值慢。不太好改变，所以就是自住为主吧。真喜欢就留着自住，不住了就卖掉置换成升值快的小户型不就完了。如果买得早，那也升值不少了。当年天通苑才2650一平，就算是加钱了也超不过3000吧。那现在怎么的也2万多了，涨了不少了，十倍。虽然和北京大盘的接近20倍相比少了点儿，但毕竟也是涨了。这自己调整心态吧，其他的也没什么办法。
仅供参考。
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08年有个回调，我天通苑北的一套房子06年卖70多万，08年卖60多万，1.45万卖掉北京的房子，然后回到成都在高新区以4000一平买了4套成都的房子，然后10年后，涨到了4万一平。北航南门的，附近的几个塔楼小区，现在估计成交价是一平米9万～10万吧？没啥后悔的，08年洛阳房价2000不到，郑州3000多，西安算4000吧，有些人一路看空，最后跟所有空军下场一样，消失在了天涯论坛里。
“90后，名校毕业，却看不到未来，他们注定是悲剧的一代。"文中没有年薪百万的轻易，也没有电视剧中草根快速逆行的奇迹，有的只是普通人的打拼以及血淋淋的现实。
我是80后，03年刚到北京读书，那时候北京房价记得五环外大把小区都刚建，房价还是2000多3000多，最大的社区天通苑，回龙观差不多都是那时候大开发的，毕业了在北京工作的时候，领导是70后，他在通州买房，他说80后想在北京落地确实比他们要难，然后到我身边的同学买的起房的时候已经到河北燕郊了，当初我就是无法忍受燕郊那么远的上班车程才回老家买房子。现在90后00后想在北京买房，确实更难了。
对此，你怎么看？（图源网络，侵删）
章哥，我和我女朋友是17年10月份来北京的，目前现金加公积金有70万左右，我们俩工资月收入均2万多，估计2021年底有110万，家人和亲戚能凑170万首付。想买一个不少于80平的两居（2021年能拿到工作居住证，能取得购房资格）。一方面能保值或不输北京整体涨幅（七八年后能换二套）；另一方面希望工作机会比较多的地方（西北和东边）；在网上看了一下天通苑东二区和东一区的房子价格能接受，地段未来也能通地铁，但是不知道为啥一直是价格洼地，想请教章哥帮分析一下前景、生活以及未来出手的难易。
回答：
1、天通苑确实价格不高，这主要是因为出身和产品。
天通苑的出身是经适房，北京最早的19个样板之一。当年的定位其实不是针对的低收入群体，还是以拆迁户、体制内人员和先富起来的那波人为主，否则也不会盖这么大的户型。
但是，其出身就是经适房，所以人们就天然的认为其质量一般。尤其是2005年天通苑曝出豪宅经适房之后，保障房的质量确实开始下降。而天通苑即便是质量并不算差，也被刻板印象给定性归了类。
那人们为什么要来天通苑买房？图的不就是便宜嘛，买的就是经济实惠。如果这里涨幅过大，也就失去了便宜的优势了。所以无论其多受追捧，升值幅度也绝不可能超过商品房，被隐形的天花板限制住了。
再者，当年大户型很流行，毕竟都是给有钱人盖的。但随着北京房价的猛涨，大户型就算单价便宜，总价也不低，所以这无形中又限制了天通苑的升值幅度。再加上当年的设计理念、物业水平等等，也导致和之后的新一代产品有了差距，这些都限制了其涨幅。
2、不过这也不用纠结什么，天通苑的价格低不是近期形成的，而是在十多年前就定型了。最早这里2650，比回龙观还高50块钱。早期人们也都看好天通苑，毕竟离市区近，而且当时的配套更多些，贷款方式也比回龙观优惠。
可随着楼市的上涨，价格开始倒挂。大概在2007年左右，最晚到2010年，价格差率就完全形成，至今没有变化。也就是说，天通苑和周边的价格差或许会继续拉大，但这比例轻易不会变化，对于保值来讲并不受什么影响。这些老小区其实和市区概念一致，就是大盘的组成部分，也就走不出独立行情，跟随大盘涨跌而已。出手也不会有什么忙难度，这里多年都是北京最活跃的板块之一，只要不是户型太大，流动性并不差。仅供参考。
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昨天发布了一条微头条，关于北京房价分化的问题，北城的朋友表示不服，说我房价比价不过长安街吗？
其实这涉及到一个区域核心区的问题，北京北城是一个以产业带动发展的区域，比如中关村比如上地，它自然就可以形成一个产业集聚区然后他就有自己的定价溢价空间，比如望京也是一样，当然对于回龙观天通苑是承接了望京中关村上地的人口资源。
所以北城的房价无法用环来区分。只有用产业集聚区来划分。当然我们也做一个比较，我只讲成交，不讲挂牌。
所以，未来房价的分化会越来越明显。四环里的房子未来大部分会比区域产业中心或者商务区便宜，因为这是产业聚人，商业聚人的核心提现，一句话，人在哪里，价值就在哪里。
逃离那些人口减少的三四五线城市，进入人口流入的一线城市和区域中心城市，这是大势所趋。
中国城市人口密度榜，北京仅排名第十七？这说明了什么。
在刚刚公布的中国城市人口密度排行榜中，深圳以每平方公里7000人排名榜首。其次则是东莞，上海厦门分别为4100、3900、 3100。北方城市人口密度最高的则是郑州。
最令人颇感意外的是，北京仅仅排名全国第17名，人口密度为每平方公里1334人。
在地产圈有一句经典的话，房地产短期看金融，中期看供地，长期看人口。虽然我并不完全认同这句话，但是人口对于城市的房地产是有着重要的支撑作用。
中国城市人口密度排行榜，北京仅仅排名第十七，这说明了什么。
第一，北京确实太大了。北京全域面积约为16,000平方公里，而实际上的建成区仅约为2200平方公里，国土开发强度不到15%。大多数认为的北京建成区，实际上只有中心城八区。远郊区县，在很多人眼里仅仅是一名词而已。
这也说明了，北京各个远郊区县的房子实际上是千差万别的。经常有人留言问我远郊区县的房子怎么看，我想说远郊区县太大了，无法一以贯之，还是要分区域来说。比如昌平区的回天地区和南口镇差异就非常大。怀柔区的雁栖镇和喇叭沟门乡，距离就相差了70公里。远郊区县的房子，具备房地产价值的区域其实比较集中，出了那些区域，流通性和价值就差多了。
其实不光远郊区县，北京老近郊区，就是现在说的朝海丰，区域内部差异也非常大。朝阳区的金盏崔各庄、建外CBD、鸟巢水立方各个区域逻辑不尽相同。所以，如果细说北京的房子，是需要精准到街道甚至是小区的。
北京人口密度低其实是好事，说明了北京生态安全韧性强，大量山水林田湖草沙的空间保证了北京生态多样性，同时也是北京可持续发展的重要保障。古籍里这样描述北京地理:“左环沧海，右拥太行，北枕居庸，南襟河济，沃壤千里，山川形胜，诚帝王万世之都也”。可能你觉得北京生态没那么好，那看跟谁来比。北京北纬四十度带大陆型季风气候，拿同类气候的城市来比较，北京则有优势。
话题再回到北京房地产，人口密度对于房地产是一个要素，但也仅仅是一个要素而已。单一人口密度要素不能解释天通苑人口密度大比东华门街道高，但房价却低。甚至“短期看金融、中期看土地供应、长期看人口”这句话的要素也是不能解释的。
对于影响北京房价的要素都有什么。有城市规划的要素要考虑，包括用地、交通、产业水平、人口要素、公共服务设施、基础设施水平、商业设施品味。也有非城市规划的要素，包括金融政策、户籍管理政策等。
关于北京东西城以外区域的房地产问题，我想下个月我们会推出系列节目，京城规划说房产，通过现状分析和北京各区县分区规划，剖析各个区域的房地产前景，敬请期待。
有什么想知道的问题，想聊的话题，均可以留言给我，我们可以针对有意思的话题进行讨论。
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#中国城市人口密度榜#
#廊坊头条# 全世界都知道廊坊取消限购了，那么问题来了：以燕郊为代表的环京地区的房价会随之上涨吗？
网上各种声音都有，总之一句话：有检查站在，就别想着房价能涨上去。 这种观点您认同吗？
@IN香河 觉得这种观点太片面，环京地区大了去了，不是所有地方的检查站都进京困难。燕郊进京难，那是因为住在燕郊的人太多太多了，每天进京的就有好几十万人，就算没有检查站，拥堵问题也不会解决，这一点可参考天通苑。
说出来您可能不信，我跨省通勤4年来，每天进京过检查站的时间都没有超过1分钟，为什么呢？因为我是步行过去的，提前在手机上准备好北京健康宝和行程卡，到大厅里只要给警察蜀黍亮一下手机，很快就通过了。
因此，很多人把房价低归结于检查站这种观点是不全面的，与其寄希望于检查站外迁，还不如埋头苦干，多多赚钱，早点搬离这种远离工作核心区的县城。您说呢？#我要上微头条#
＃银川头条
银川如果有未来，一定在城北
第一点，以小见大，开发商怎么卖房，
城市就是怎么卖地的。开发商一定是把最优质的地块留到最后建，卖房也是先推不好的楼栋，不好的楼层。所以，为什么这两年的土地供给集中在城南？
第二点，要想富，先修路。这两年城南的交通没有什么大的改善。反观城北，修沈阳快速路，九车道哈尔滨路难道只是为了晒么？
第三点，城市房价最高的地方一定不是高密度住区。北京居住密度最大的天通苑为什么房价最低？海口住宅用地规划最少的江东新区为什么潜力最大？对，要有高端产业聚集，要有CBD，要有高端配套，区域被住宅塞满了，这些提升区域价值的项目往哪里放？
第四，春江水暖鸭先知。关注一下贺兰和永宁冰火两重天的房价，你觉得差哪啦？
说城南城北是。卖女儿给儿子娶媳妇可能不大中听，但事实就是，城南只是钱袋子。
银川如果有未来，必然是在城北。
