健康资讯 安省这个城市的房价是多伦多的一半 为什么无人购买？
尽管挂牌价格下降，房产大量低于报价出售，但多伦多仍然不是一个便宜的地方。
2022年11月的平均售价为1,050,788加元，远远超出了许多加拿大人的价格范围，这刺激了安省较小市场的需求，这些市场提供了相当实惠的生活。
安省的温莎就是一个例子，这个城市与美国底特律隔河相望，平均房屋价格仅为535,628加元，但现在似乎很少有人购买。
安省西南部城市在整个疫情期间经历了需求和价格的激增，尽管加拿大银行连续几次加息在最近几个月给市场带来了阻碍，整个地区的房产销售急剧下降。
一份新的RE/MAX报告涵盖了小汽车城动荡的市场，它引用了温莎-埃塞克斯县房地产经纪人协会的数据，显示10月份住宅物业销售量惊人地下降了44%，在这个拥有40多万居民的都市区仅售出407套。
2022年前10个月的房屋销售量只有不到5600套，与2021年同期相比下降了20%。
在今年最后一个季度，整体价格仍保持稳定，尽管在此期间，公寓式住宅和城镇住宅的单位价格出现了大幅飙升。
现在在该地区拥有一套独栋别墅平均需要花费63.6万加元，比2021年10月增长了5.1%。联排别墅的价格跃升了27%以上，达到45.36万加元，公寓价格攀升了18%以上，达到40.42万加元。
但加拿大RE/MAX公司的专家认为，变化可能很快就会出现，其报告指出，修正和稳定现在正在接替2020年和2021年的狂热，该地区的住房市场现在正在经历一个衰退期。
按照多伦多的标准，温莎可能很便宜，但其相对较低的住房价格仍然比底特律高得多。
当然，底特律是底特律，没有人需要这样的生活，但当汽车城的平均房价低于7万美元时，即使是温莎的居民也有一个相当便宜的地方可以去。
#官方：今年不扩大房地产税改革试点#
房地产行业已经很惨了，如果房产税试点，势必行业会雪上加霜！
国内大部分人的资产都放在房子上，房价暴跌对谁都没好处；
世界上房价暴跌的地方（日本东京、美国底特律）都意味着经济崩塌；
房地产行业连三道绿线的龙光说垮就垮了，今天公布了债务展期方案！
为什么房地产不能倒下？
因为房地产背后养着一大群产业，
土地财政可以说是很多城市的财政基础，
换句话说：如果房价大跌，很多城市可能就要倒下，向前些年底特律一样破产。
房价大涨要调一下，
房价大跌更受不了。
但长期依赖房地产肯定不是长久之计，
国民经济的发展最终还要靠科技的推动，
但对于我们来说，这是一个长期的过程。
这个过渡的时间可能非常漫长，
也许50年也许30年！
一旦过渡完成，相信才是我们真正腾飞的时刻！
我从来没兴趣聊房价，只是昨天和几个朋友聊起这个话题，忽然想说几句。
我认为未来5到10年，中国将完成城市化之路，即城镇化率达到70%及以上。目前总体达到60%，但地域不同以及经济发展差异，有的地方已经接近80%，而有的地方还不及60%。因此未来十年我认为房价必然会出现结构性分化，有人潮钱潮的地方房价依然高歌猛进，而人流出同时产业布局不科学的地方，房价将回归理性甚至所谓鹤岗化。
而过往十年，我国一直进行产业结构调整与产业升级，继往开来未来十年，我国将迎来工业2025及高新技术喷涌的十年，可以说无论是传统产业升级还是高端制造，无论基础科学还是高新技术必将迎来强劲发展，所以由此带动的产业与资本转移会使我国的增长方式发生深刻变化。
目前房地产周期已经到来，随着周期叠加效应的显现以及城镇化的末端效应，加之高新技术产业的快速发展，未来房地产的如美式硅谷效应，底特律效应，好莱坞效应等等必然会出现，也就是说房地产的结构性错层发展将出现，天使与魔鬼、颠狂与落莫并行！
从泡沫经济时代的疯狂，到负动产时代的落寞
当今日本的很多地区，都出现了负动产现象——很多房子常年空置，没人居住和打理，藤蔓丛生，墙壁开裂，成为危房；有的房子和土地遗产，虽然有数十上百个继承人，但是没有人愿意去继承；有的房子，以白菜价甩卖；还有的为了尽早脱手负动产，甚至宁愿倒贴钱……
虽然日本的经济体制和基本国情与中国有很大不同，但通过对日本负动产现象的分析，也许能让我们更好地认识房地产市场，了解人口、税收、土地、金融等要素是如何作用于房地产的，或许能帮我们避开“负动产陷阱”。
我们先来看第一个问题，那就是，日本的负动产到底是一种什么样的景象？首先是大量土地没人愿意继承。其次，是很多房子也没人继承。
这些被抛弃的房屋和土地，会对社会造成不好的影响。首先，它导致土地被浪费，这些土地没有被很好地开发利用，没有发挥应有的价值。不管是国家，还是个人，都没有从土地中获得收益，这是巨大的资源浪费。其次，如果这片土地和房屋位于城市中心，它还会妨碍城市规划。另外，面对这些被抛弃的房屋和土地，政府部门需要耗费大量的人力和财力去调查，找到所有人或合法继承人。
日本不仅仅人口在走向老龄化，它的房子也在走向老龄化——从新房变旧房，从旧房变危房，最后成为一堆堆工业垃圾，成为全社会的负担。
针对老旧破败的房子，有三种解决办法：第一种是通过大规模修缮来延长房屋寿命；第二种是重建，重建时需要增加容积率，盖出更多的房子卖出去，才有可能覆盖重建的成本；第三种是把房子拆掉，把地面建筑物清除干净，直接卖土地。
无论采取哪种方式，都需要大部分业主、甚至全体业主的同意才能执行，但这并不容易，不少房子找不到主人，即便能找到主人，由于业主的年龄、收入水平各不相同，往往很难达成一致意见。而且，当房子所有人的年纪越大，他们就越会缺乏动力去改变现状。目前来看，日本完成重建的公寓比例非常低。
日本为什么会进入“负动产时代”呢？首先，当然是整体的经济状况。日本在上世纪八九十年代经历了“泡沫经济”。其次，是人口老龄化和人口负增长。再者，是高昂的持有成本，包括税、费和保险。还有就是退出机制不健全。
固定资产税之所以成为很多家庭难以承受的负担，一方面是因为本身税率很高，另一方面，是税务部门在对不动产进行评估的时候，评估额常常超过它们的实际价格，按照规定应该给予的一些税收优惠，也常常得不到有力执行。
通过实地调查发现，在法国的科西嘉岛、巴黎郊区，美国的底特律，还有德国东部，都出现了不同程度的负动产现象，很多情况与日本如出一辙。而这些地方都采取了比较有效的措施来挽救局面，防止情况恶化。
法国政府为此推出了三项政策：一是，动员全国力量，调查所有人不明土地的真实情况。二是，放宽民法上的规定来推动土地登记工作，具体而言，就是放宽“取得时效”和“消灭时效”的条件。三是，在税收方面采取优惠措施，允许减免50%的赠予税，但规定只有在十年内完成登记，才能享受这项优惠。
底特律是如何自救的呢？当地政府和非营利机构成立了“土地银行”，他们低价回收没有人管理的闲置房屋和土地，然后，对空置房屋进行拆除或者翻新，让房屋和土地重新处于可使用的状态。这样做一是缩小了城市建筑规模，降低了房屋空置率，促进了土地的有效利用，防止城市过度开发；二是减轻了政府管理闲置土地和房产的成本，还增加了财政收入；三是让真正需要土地的人，能以低价获得土地，开展经营活动或改善居住环境。
德国应对负动产现象的诸多办法中，最值得借鉴的可能是制定有效的退出机制。德国《民法》规定，“所有人可以通过向土地登记所提出放弃申请、并在土地登记簿上登记的方式，放弃自己持有的土地。”同时规定，州政府拥有优先获得被所有人放弃的土地的权利。这样的机制，可以减轻负动产所有人的经济负担，可以让他们及时止损。
31日公布的”史坦普-凯斯席勒全国房价指数”(S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index)显示，美国房价从2020年7月至2021年6月的一年之间，足足增加18.6%，创下这项统计资料成立30年以来新高纪录。
解决缺屋等问题 白宫将公布新政策
另一方面，华尔街日报报导，知情人士透露，白宫最快1日将公布一连串旨在解决入门级房屋(entry-level homes)及出租房地产严重短缺的政策；项目包括协助取得贷款，并鼓励建商在未来几年内扩大兴建计划。
全美20大城市 19个涨幅直逼2成
衡量全美各地大型都会区平均房价的”史坦普-凯斯席勒全国房价指数”显示，全美20大城市中，除了芝加哥之外，结束居家避疫的后疫情时期房地产市场一片欣欣向荣，房价涨幅直逼20%。
统计显示，全美规模最大的20个都会区中，共有19个城市过去一年里房价上涨19.1%；该报告的统计城市包括凤凰城、西雅图、纽约、芝加哥、波士顿、亚特兰大、达拉斯、底特律、夏洛特(Charlotte)、克利夫兰、丹佛、拉斯韦加斯、洛杉矶、迈阿密、明尼亚波利斯、俄勒冈州波特兰、圣地亚哥、旧金山、坦帕(Tampa)以及华盛顿特区。
史坦普道琼指数(S&P Dow Jones Indices)的指数投资策略部全球总监雷萨拉(Craig Lazzara)说，过去几个月房地产发展非常惊人，不只是房价看涨，而是全美各地房价都稳定成长；他说，全美20大城市中，除了芝加哥之外，如今房价纷纷写下新高。
凤凰城连续2年涨幅最高 已近3成
统计显示，亚利桑纳州凤凰城在20大城市中拔得头筹，连续两年房价涨幅最高，过去一年间幅度为29.3%；接下来为涨幅27.1%的圣地亚哥及涨幅25%的西雅图。
“全国房地产商协会”(NAR)上周公布统计指出，今年7月全美房价中位数为35万9900元。
华尔街日报指出，白宫即将推出的计划包括联邦住房金融局(FHFA)规定修改；该局是半官方房贷机构房利美(Fannie Mae)及房屋贷款抵押公司房地美(Freddie Mac)的监督机关；全美房地产贷款总额约11兆元，房利美与房地美加起来约占一半。
报导指出，新规可能让房利美与房地美得以投入更多资源在出租房地产，并让首次购屋民众及慈善团体得以购买获得联邦住宅管理局(FHA)担保的法拍屋，杜绝过去几年房地产市场上的法拍屋绝大多数都由投资客一扫而空的状况。
一个经历过金融危机的美国炒房客，给我的几点忠告。
中国房地产的三十年，是以中国经济高速增长为背景，虽经历过调控、经历过限购，但从未真正跌到过谷底，换句话说，中国投资者没有经历不动产负资产化的考验。
几年前，一个炒了四十年房的美国炒房客给过我几点忠告，大家估且一看，国情不同，不必对号入座。
第一，房产是可以一文不值，甚至变为负资产。这种情况在美国并不少见，比如金融危机后的底特律，被黑帮控制的芝加哥南区，以及卡特里娜飓风过后的新奥尔良。远离灾害频发城市的房产是投资的首要原则。
第二，投资房产本质是投资城市，投资城市经济。而适合投资的城市并不是当下经济增长最快的城市，而是在系统性金融风险出现后，恢复得最快的城市。
第三，不会有学区房这种投资品，因为一切建立在不平等，不对等基础上的产品，都会很快被替代、消失，但房产本质是中长线投资。
第四，永远把房地产投资控制在个人资产的30%以内，这将有助于你度过一个完整的不动产投资周期。
第五，永远把房屋舒适度放在投资的首位，而不是价格，市场变化等等。
第六，房产的长线投资不要做贷款，短线投资一定做贷款。
这是一个集合商战赌局、资本博弈、产业存亡甚至邪教渗透于一体的故事。但现如今几乎无人提及。
1988年，广东惠州，一个神秘的美国企业带来一个难以置信的好消息，这个名叫熊猫汽车的美国企业将投资惠州20亿美元，以大亚湾熊猫汽车厂为核心，建成具有底特律、香港、夏威夷特色的综合性现代化城市。其中汽车计划年产30万辆，全部用于外销出口。
听起来不怎么靠谱对不对？结果人家一期2.5亿美元迅速到位，16万平米厂房也快速建成。似乎一切都在朝着梦想的方向发展。
这个时候资方也露出了他们的真正面目，仗着巨额投资提出，要把30%的产品（10万辆）投入中国中国市场，而当时中国全国产量只有3万辆。他们赌的就是中国输不起前期巨额投资杠杆带动的数百亿基建热潮突然降温。
但他们赌错了，国务院领导视察惠州汽车厂房，轻描淡写一句话：这个厂房也可以做展厅嘛！宣告了熊猫汽车项目的死亡，美企数亿美元血本无归，但大亚湾房市也在接下来十来年里沦为鬼城。
后来发现，熊猫汽车资方是韩国某宗教教会的资产，是不是想想让人不寒而栗：如果当年我们退让，现在满街跑的可能就是韩国教会开光加持的熊猫汽车
