各大城市租金回报率，写字楼租金跌

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1、各大城市租金回报率：写字楼租金跌，住宅租金涨，为啥？

普通人可能注意力更多的都放在了普通住宅上面，对商业地产的租金并不关心，而我在疫情后就特别关心商业地产。

因为商业地产的售价疫情后直线下降了40~50%，我觉得很便宜。

但也并不算捡漏，因为商业地产的租金也下降了40~50%，对应下来商业地产的回报率并没有变，之所以会有成交只是一个缺现金一个赌疫情结束，买卖双方各取所需。

老粉应该都知道这个事，我之前在打听行情的时候写过不少文章。

这个行情我了解的比较清楚，2020年之后整个武汉的商业地产租金，不管是写字楼还是商铺，最低的时候租金相比于2019年直接腰斩，现在反弹了点，大概相当于比2019年低40%的样子。

全国其他地方的商业地产租金我没办法详细了解，但大概打听了下，大部分也是跌了40%的样子。

总之，自2020年疫情后，写字楼和商铺的租金暴跌，从来就没有回到过2019年的水平。

但自2020年开始，我一直在看到住宅租金上涨的新闻。

全国解封后，商业地产租金应声暴跌，所有城市的商业地产租金都在跌。

全国解封后，住宅租金应声上涨，到处都是涨租的新闻，就没有租金下跌的城市。

2021年，全国55个重点城市住宅租金居然还能再创新高。

这极其的不可思议，有违经济常识。

商业地产是出租给企业的，不管是写字楼还是商铺都是出租给企业的，住宅则是出租给员工的。

而企业，是给员工发钱的，所有的钱必须先到企业手里，才有可能到员工手里，绝不可能出现市场里的钱先到员工手里，然后员工转账给企业这种情况。

从市场环节的顺位来说，企业是比员工高一级的存在，钱不管在市场里怎么流动，企业都天然具备比员工更高的拿钱优先级，钱一定先到企业手里，但企业未必会把手里的钱发给员工。

因此。

企业有钱，员工不一定有钱。

而企业没钱，员工一定没钱。

这是一个很朴素的经济常识，里面蕴含的经济知识极其简单和基础。

而写字楼和商铺是由企业花钱承租的，住宅是由员工花钱承租的，然后从上面的经济基础常识可以简单推导出一个结论。

写字楼和商铺的租金上涨，住宅的租金不一定涨。

而写字楼和商铺的租金下跌，住宅的租金一定会跌。

绝不可能出现写字楼和商铺的租金下跌，住宅的租金反而上涨这种情况。

只有短期内巨量的供应扭曲了供求关系才有可能出现这样的变化。

但全国的商业地产面积都是和住宅面积相匹配的，是规划局按照科学办法算好的，强行要求开发商配建。

有多少住宅供应市场，就会有对应比例的商业地产供应市场，双方是严格按比例来的。

而且2020年之后的短短几个月，流入市场的增量和原有的存量相比微不足道，不足以因供应而扭曲价格体系。

再说也没有2020年后商业地产超大规模供应市场的新闻，到处抱怨说商业地产过剩，要求商改住的新闻倒是比比皆是。

因此，租金的改变不是供应引起的，而是因为需求引起的。

企业缺钱了，对商业地产的需求萎缩了，不断的为了省钱向郊区迁移或缩减面积，迫使城中心的商业地产降低租金以吸引企业，然后引发所有的商业地产降低租金。

而员工不缺钱，对住宅地产的需求没有萎缩，没有为了省钱而向郊区迁移或缩减面积的行为，所以全城的住宅租金统统不降，甚至因为求租的人更多，荷包更鼓，而选择了涨租。

只有出现这种奇葩的情况，才有可能出现过去两年中国那神奇的商业地产和住宅租金倒挂的行为。

为什么商业地产租金降低了，住宅租金反而上涨？

企业都没有钱，员工哪来的钱？

我曾经大惑不解，仔细研究了很久，后来才研究清楚。

不管你信不信，这就是我们提出的稳就业、保民生，全国政府动用了大量的政策才形成了这样的结果。

很多人觉得自己的钱是自己赚的，和企业与政府都没有关系，稳就业和保民生只是口号，自己什么都没看到。

也许你确实什么都没看到，但好处其实已经实实在在的偷偷给你了。

否则完全无法解释为什么这两年住宅租金市场这么坚挺，企业没钱而员工有钱。

租金市场是不受炒作影响的，完全看求租的那个企业能拿出多少钱，求租的那个员工能拿出多少钱。

稳就业，保民生，员工的收入不受影响甚至略微增长，这才有可能会导致住宅市场的租金上涨。

这是政府用了一大堆政策组合起来的结果，你可以不理解其运作方式，但结果是明摆着的。

疫情是肯定会导致经济受损的，中国只是损失比外国少，但一样会受损。

整体经济受损的同时，要求就业和民生不得受损，那就必须由企业和政府全额抗住这个受损的窟窿。

而政府是不创造财富的，只是财富的管理者，能用来抗窟窿的最大办法就是勒紧裤腰带过日子，降低自己的开支。

政府勒紧裤腰带还没堵住的窟窿，全部得由企业来扛。

国企没问题，听指挥的。

私营企业主肯定不愿意扛，尤其是小微企业，这是人性，大不了企业关门自己也出去打工。

但私营企业主承担了80%的就业，绝大多数又是小微企业雇佣的，这个稳就业保民生还必须得私营小微企业来扛，国企没办法做这个任务。

没什么好办法，政府只能像哄宝宝一样，用全部的政策手段来支撑私营小微企业主，同时鼓舞其信心。

总之，只要你不关门，只要你愿意继续给员工发工资，什么都好说，什么都可以谈。

所有的小微企业全部一路绿灯，全力支持，政府支持你做大做强。

后面连小微企业的增值税都降到1%了，接近于免税，所得税更只是个形式，税务局基本没人去管小微企业的所得税，因为他们能活着就算有功。

经营贷弊端那么大，大量资金都失控了，为什么还要坚持发给企业主？

因为很多企业主确实靠这个钱续命，也确实有很多企业主靠经营贷给员工发工资，这个经营贷确实发挥出了自己稳就业保民生的作用。

反正最后这个民生和就业是保住了，城市没有出现大规模失业回老家的情况，有工作的人也没有被大规模降薪。

统计局说的失业率确实是真的。

不信？

不信可以看看住宅租金市场，全国那么多城市的住宅租金价格就是最大的证据。

而最近，第一财经报道郑州的住宅租金突然出现了下降。

政府和企业的承受力是有极限的，不可能一直抗下所有。

当窟窿超出政府和企业极限承受能力的时候，员工就不可避免的被波及，被动承受窟窿的一部分。

郑州住宅租金市场出现波动，说明愿意出钱租房子的人少了，这些人要么因失业被迫离开了郑州城，要么就是换工作后被降薪。

员工整体出钱能力下降后，房东为了出租，被迫降低租金，从而避免自己的房子被空置，而因租金下降很多收入下降的员工又能在城市里生存了，选择了不走，然后租金市场重新维持了平衡。

郑州房租下降，很多苦于高房租的人欢欣鼓舞，迫切的希望自己城市的房租也立马跟着爆降。

但其实你所在城市的房租下降这并不是啥好事，而是一个经济的不良信号。

你要知道，出钱租房子的是员工，是和你一样的员工，并不是你老板。

其他人为什么不能出钱租房子了？那很明显是他们钱不够了，收入下降。

都在同一个城市，凭什么其他员工收入下降，你的收入就会不变呢？

公司的人事看到这么多人在低价求工作，为什么非要留着高价的你呢？

好好想想就知道了，所在城市住宅租金下降绝不是啥好事。

一旦出现这种情况，未来你涨薪机会变低，降薪机会变高，失业概率增加，日子会比以前难过很多。

你会呼吁，政府就不出来管管这帮黑心资本家吗？

管了，2年前就管了，要不然你所在城市的住宅租金2年前就降了。

稳就业保民生的政策已经护着你两年了，只是你没有直观感受而已。

而住宅租金下降，通常也预示着房价的下降。

很多人说房价和房租没有关系，房租不变房价照样涨。

但其实房租永远是房价的锚定物，你再炒作房价泡沫，其锚定物都是房租。

在如今巨大的房价泡沫下，大家可以看到一个神奇的现象，一线城市的年房租回报率为1~1.5%，二线城市的房租回报率为1.5~2%，几乎没有例外。

二线城市的房价有差距，但房租回报率几乎惊人的一致，都锁定在这个区间。

同一个城市，除了豪宅智商税房，不同的小区，房价有差距，而房租回报率也差不多。

都是刚需小户型廉装出租房，郊区的房子就是便宜，租金也就是低，市中心的房子就是贵，租金也就是高。

价格可能差一倍，但一算回报率差不多，最多开发区考虑一个成长溢价。

这个事实告诉我们，泡沫虽然催生了过低的租金回报率，但所有的二线城市几乎都是用一个租金回报率去衡量住房价格的。

假定泡沫不变，那郑州的租金回报率水平就是固定的。

然后房租下跌20%，这在同样租金回报率水平下就代表房价要跌20%，不然郑州的租金回报率就会猛跌，明显低于同类城市，从而失去市场吸引力。

如果租金回报率都是1~1.5%，那我为啥要买郑州的房子，买一线城市的不香吗。

这样想的人多了，郑州的租金回报率就会下降到1.5~2%，和武汉合肥等二线城市拉平。

当然如果房价泡沫炸了，定价中枢迅速下移，其他城市的房子随着房价下跌，租金回报率一路上涨，那郑州房价会跌的更多。

所以，郑州房租下跌，对房价也是不利影响。

郑州这次的房租下跌确实是因为自身的几个不利原因打穿了自身的经济极限承受能力，但中国所有的城市都在稳就业保民生，这两年其他城市对于稳就业保民生也是不遗余力的在做。

这么做当然是对的，只是当初没人能想到会做这么长时间。

这里要说一下，房租下跌20~30%，并不代表居民的收入下降了20~30%，就好像商业地产的租金下降了40%，并不代表企业的利润下降了40%。

这里面有个抢凳子效应。

因为城市里的住宅和商业地产都是固定的，你用不用都要承担资金成本和物业成本，所以敢空租的人其实很少。

一旦需求旺盛，求租的人和企业达到了城市目前供应量的110%，那租金就会无限涨价，直到10%的人和企业受不了，不愿意租了为止。

一旦需求萎缩，求租的人和企业只有目前供应量的90%，那租金就会无限跌价，直到愿意出钱租房的人达到100%。

一个小房子空租一个月就少了2000块钱，2000难道不是钱？你家一个月收入多少，就这么空着让一个月2000的钱打水漂？

很多人说哪怕你跌价，出钱租房的人数怎么可能会增加？这应该是个固定值啊。

人数可能是固定值，但他们求租的面积不是固定值。

租600平写字楼当办公室能开公司，租300平写字楼当办公室也能开公司，这需求的面积就差了一倍。

租60平住宅在城市里能活下去，租30平住宅在城市里也能活下去，这需求的面积也差了一倍。

所以租金的价格是可以调节供需的，具体价格还是看求租人或求租的企业能出多少钱。

企业和员工的收入和利润下降一点点，就会对租金市场产生巨大的影响。

而同时，也会对商业地产和住宅的价格产生巨大影响。

这才是投资不动产正常情况下应接受的风险。

投资不动产正常情况下只应该考虑租金涨跌，因为这个直接决定价格，而不是像现在靠炒作来涨价。

现在无论从任何层面来说都没有理由来支撑房价继续上涨了，类似的文章我写过无数次。

而现在，又多了一个房租下跌。。。

这东西其实比那无数的分析更为直接，更为彻底。

政府已经竭尽全力的在撑房租了，甚至小微企业主不管是不是自愿，客观事实上也在竭尽全力，企业和员工的租金倒挂已经持续2年了，这种反经济常识的现象是唯有社会主义国家才会产生的奇迹。

但这种独自承受全部窟窿，全力以赴保就业保工资的行为终究有其极限所在，现在已经有城市开始出现政府和企业无力承担所有窟窿的现象了。

商业地产的租金下跌，直接导致了商业地产的价格暴跌，价格直接腰斩那种，租金和价格跌幅基本完全一致。

住宅地产的租金下跌呢？

政府依然会全力以赴的撑就业撑工资，但郑州出现这种现象预示着其他城市即便撑得住，未来涨工资涨房租的概率也会大幅减少。

该分析的都分析完了，至于房价未来走势如何，你应该有自己的判断了。

稳就业保民生不容易，别拿去炒房了。。。

2、各大城市租金回报率，全球101个城市房价

未来城市 图片来源：艺术工作站

现在，我们经常听到某某城市房价多少、租金多少，房价与租金的比例是多少等等。但是，我们缺少全球性城市之间比较数据与排名。本文正是解决这个难题。提供全球101个城市房价、租金、售租比、投资回报率数据与排名。避免你只知其一城市，不知其二城市的困境。做到全球通。

1. 纽约的房价全球排名第三，只有香港的六成

纽约作为世界上经济实力最强的城市，过去40年，房价增长了差不多800%。目前，平均房价是每平方米17,191美元。在世界上房价排名第三（见表1）。但是，依然只有香港房价的六成左右。

纽约房价指数 图片来源： 交易经济

纽约市景 图片来源： 技术紧缩

1. 伦敦的房价全球排名第二

伦敦作为世界上实力最强金融城市，过去30年，房价增长了差不多500%。目前，平均房价是每平方米26,262美元。目前是世界上房价排名第二（见表1）。

伦敦房价指数 图片来源： 交易经济

伦敦市景， 图片来源：埃文斯旅行

1. 香港的房价全球排名第一

香港目前是房价最高的城市。作为世界上实力最强金融城市之一，依靠中国大陆的经济发展，作为东西方的桥梁，香港发展速度快。过去18年，房价增长了差不多400%。目前，平均房价是每平方米28,570美元。目前在世界上房价排名第一（见表1）。

香港的整体经济实力比纽约、伦敦要弱，但房价远比纽约、伦敦要高。将世界上所有城市都抛在后面。这一点值得我们深思。

香港房价指数 图片来源： 交易经济

香港市景， 图片来源：弗里克

香港的发展是依靠它作为中国与世界的桥梁作用而发展。八十年代以前，香港的发展还是很落后的。中国大陆经济八十年代以后爆发式的增长，给香港经济注入活力。但是，当大陆经济全面发展之时，香港的发展不能仅仅停留在过去的贸易、房地产模式。必须找到新的增长模式。

表1：全球住房价格排名、租金、投资回报率排名列表

国家地区，城市

每平米价格（美元$）

房价/租金

比例/倍率

每月租金（美元$或欧元€）

租金毛回报率

1. Hong Kong, Hong Kong Island 中国，香港

$ 28,570

43x

$ 7,267

2.35%

1. UK, London

英国，伦敦

$ 26,262

36x

€ 5,846

2.76%

1. US, New York

美国，纽约

$ 17,191

34x

$ 4,942

2.91%

1. Israel, Tel Aviv

以色列，特拉维夫

$ 17,149

37x

$ 4,591

2.68%

1. Switzerland, Geneva

瑞士，日内瓦

$ 16,467

32x

€ 4,122

3.10%

1. Japan, Tokyo

日本，东京

$ 16,322

38x

$ 4,346

2.66%

1. France, Paris

法国，巴黎

$ 15,867

36x

€ 3,564

2.79%

1. Singapore

新加坡

$ 14,373

30x

$ 4,736

3.30%

1. Austria, Vienna

奥地利，维也纳

$ 11,915

44x

€ 1,894

2.25%

1. China, Beijing

中国，北京

$ 11,829

48x

$ 2,479

2.10%

1. Canada, Toronto

加拿大，多伦多

$ 10,947

26x

$ 4,276

3.91%

1. India, Mumbai

印度，孟买

$ 10,932

43x

$ 2,537

2.32%

1. Finland, Helsinki

芬兰，赫尔辛基

$ 10,386

30x

€ 2,820

3.37%

14． China，Taiwan, Taipei

中国，台北

$ 10,373

49x

$ 2,142

2.06%

1. Norway, Oslo

挪威，奥斯陆

$ 10,268

32x

€ 2,556

3.09%

1. Australia, Sydney

澳大利亚 悉尼

$ 8,783

35x

$ 2,505

2.85%

1. Sweden, Stockholm

瑞典，斯德哥尔摩

$ 8,669

n.a.

n.a.

n.a.

1. Netherlands, Amsterdam

荷兰，阿姆斯特丹

$ 8,558

27x

€ 2,569

3.72%

1. Czech Republic, Prague

$ 8,293

32x

€ 1,050

3.14%

1. Italy, Rome

意大利 罗马

$ 8,170

26x

€ 2,584

3.92%

1. Russia, Moscow

俄罗斯 莫斯科

$ 7,818

22x

€ 1,811

4.54%

1. Germany, Berlin

德国，柏林

$ 7,325

34x

€ 1,305

2.95%

1. Bermuda

$ 7,056

21x

$ 5,597

4.76%

1. BVI, Tortola

$ 6,469

35x

$ 3,071

2.85%

1. Spain, Madrid

西班牙，马德里

$ 6,173

25x

€ 1,991

4.00%

1. UAE, Dubai

阿联酋，迪拜

$ 5,918

19x

$ 3,070

5.19%

1. Luxembourg

$ 5,710

23x

€ 1,955

4.40%

1. Turkey, Istanbul

土耳其，伊斯坦布尔

$ 5,680

52x

€ 887

1.93%

1. Malta, Valleta

$ 5,674

30x

€ 1,540

3.37%

1. Denmark, Copenhagen

丹麦、哥本哈根

$ 5,306

21x

€ 2,071

4.84%

1. New Zealand, Auckland

新西兰，奥克兰

$ 5,272

29x

$ 2,984

3.41%

1. Thailand, Bangkok

泰国，曼谷

$ 5,266

19x

$ 1,373

5.13%

1. Brazil, Sao Paolo

巴西，圣保罗

$ 4,833

31x

$ 1,576

3.26%

1. Portugal, Lisbon

葡萄牙，里斯本

$ 4,749

18x

€ 1,578

5.45%

1. Slovenia, Ljubljana

$ 4,535

21x

€ 1,716

4.69%

1. Greece, Athens

希腊，雅典

$ 4,488

25x

€ 1,438

3.97%

1. Barbados, St James

$ 4,467

n.a.

n.a.

n.a.

1. South Africa, Cape Town

南非，开普敦

$ 4,214

26x

$ 1,636

3.88%

1. Cayman Is., Grand Cayman

$ 4,163

14x

$ 3,018

7.25%

1. Estonia, Tallinn

$ 3,956

20x

€ 1,560

4.89%

1. Philippines, Metro Manila

菲律宾，马尼拉

$ 3,952

16x

$ 2,422

6.13%

1. Belgium, Brussels

比利时，布鲁塞尔

$ 3,932

22x

€ 1,445

4.56%

1. Turks and Caicos Is., Providenciales

$ 3,884

n.a.

n.a.

n.a.

1. Lebanon, Beirut

$ 3,693

22x

$ 2,082

4.51%

1. Argentina, Buenos Aires

$ 3,660

41x

$ 896

2.45%

1. Bahamas

$ 3,632

12x

$ 2,964

8.16%

1. Andorra

$ 3,615

32x

€ 920

3.16%

1. Slovakia, Bratislava

$ 3,610

22x

€ 1,320

4.53%

1. Panama, Panama City

巴拿马, 巴拿马城

$ 3,606

17x

$ 2,075

5.75%

1. Antigua

$ 3,501

n.a.

n.a.

n.a.

1. St. Kitts

$ 3,496

20x

$ 1,712

4.90%

1. Ukraine, Kiev

乌克兰基辅

$ 3,481

11x

€ 2,550

9.09%

1. Poland, Warsaw

波兰华沙

$ 3,463

18x

€ 1,535

5.50%

1. Latvia, Riga

$ 3,458

25x

€ 1,132

4.06%

1. Malaysia, Kuala Lumpur

马来西亚吉隆坡

$ 3,441

27x

$ 1,281

3.72%

1. Chile, Santiago

$ 3,256

24x

$ 1,336

4.10%

US VI, St. Croix

$ 3,235

n.a.

n.a.

n.a.

1. Hungary, Budapest

匈牙利布达佩斯

$ 3,119

19x

€ 1,319

5.24%

1. Martinique, Fort-de-France

$ 2,979

20x

$ 1,524

5.12%

1. Guadeloupe, Grande-Terre

$ 2,940

18x

$ 1,680

5.71%

1. Cambodia, Phnom Phen

柬埔寨，金边

$ 2,913

19x

$ 1,553

5.33%

1. Mexico, Mexico City

墨西哥

$ 2,834

24x

$ 1,183

4.18%

1. Uruguay, Montevideo

$ 2,794

20x

$ 1,385

4.96%

1. Serbia

塞尔维亚

$ 2,776

23x

€ 994

4.44%

1. Peru, Lima

秘鲁，利马

$ 2,713

21x

$ 1,075

4.80%

1. Lithuania, Vilnius

$ 2,682

19x

€ 1,166

5.39%

1. Indonesia, Jakarta

印度尼西亚，雅加达

$ 2,595

14x

$ 1,840

7.09%

76. Croatia, Zagreb

$ 2,453

18x

€ 1,074

5.43%

77. Trinidad

$ 2,334

15x

$ 1,607

6.88%

78. Belize, Ambergris Caye

$ 2,322

n.a.

n.a.

n.a.

79． Vietnam/HCMC

$ 2,280

23x

$ 988

4.33%

80. Ghana, Accra

加纳，阿克拉

$ 2,273

11x

$ 2,921

8.81%

81. Colombia, Bogota

哥伦比亚，波哥大

$ 2,189

16x

$ 1,379

6.30%

82. Romania, Bucharest

罗马尼亚，布加勒斯特

$ 2,109

17x

€ 451

5.88%

83. Cyprus, Limassol

$ 2,081

21x

€ 796

4.74%

84. Dom. Rep., Puerto Plata

$ 2,078

n.a.

n.a.

n.a.

85. Bulgaria, Sophia

保加利亚，索菲亚

$ 2,062

20x

€ 851

5.12%

86. Costa Rica, San Jose

$ 1,938

13x

$ 1,450

7.48%

87. St Lucia

$ 1,860

28x

$ 1,108

3.57%

88. Montenegro, Coastal Areas

$ 1,736

13x

€ 1,055

7.53%

89. Kenya, Nairobi

肯尼亚，内罗毕

$ 1,687

15x

$ 1,123

6.66%

90. Morocco, Marrakesh

摩洛哥，马拉喀什

$ 1,549

18x

$ 854

5.52%

91. Aruba, Bakval and Malmok et al

$ 1,455

14x

$ 1,774

7.32%

92. Jordan, Amman

约旦，安曼

$ 1,455

11x

$ 1,605

8.82%

93. Macedonia. Skopje

$ 1,406

20x

€ 565

4.98%

94. Jamaica, Kingston

$ 1,404

10x

$ 1,369

9.75%

95. Ecuador, Quito

厄瓜多尔，基多

$ 1,320

15x

$ 1,115

6.75%

96. Cape Verde, Praia

$ 1,300

n.a.

n.a.

n.a.

97. El Salvador, San Salvador

萨尔瓦多，圣萨尔瓦多

$ 1,193

12x

$ 1,013

8.49%

98. Puerto Rico, San Juan

$ 1,007

14x

$ 717

7.12%

99. Nicaragua, Managua

尼加拉瓜、马那瓜

$ 893

13x

$ 1,146

7.70%

100. Egypt, Cairo

埃及，开罗

$ 831

11x

$ 977

9.40%

101. Tanzania, Dar es Salaam

坦桑尼亚，达累斯萨拉姆

$ 700

12x

$ 500

8.57%

资料来源： 全球地产指南

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