健康资讯 章哥，本人情况，在西城宣武门附近工作，18年拿到单位集体户口，因为那会儿北京一直横盘阴跌，所以之前一直没怎么想着在北京买房的事儿。但近期尤其是我租住的西城区域从3月来二手房涨幅较快，因为想上班近一些方便点儿，最近在达官营，马连道附近看的房子都一天一个价，实在有些焦虑。目前刚需首套想上车，想买一居或者两居，首付的钱大概有250不超过300，目前没有学区的考虑需求，主要自住用，能保值或者跑赢大盘那更好，有几个问题咨询您：
1、看了远见名苑及远见国际公寓的房子，目前名苑正规一居室50多平都在560往上了，并且房子原值低首付要求就很高，国际公寓的正规一居60多平都620往上，并且没有燃气没有集中供暖，都是用电地暖，这种房子可以买么？目前是不是价格有点虚高？没有燃气是不是以后也不好出手。
2、近期也看了几个新盘，一个xirui，一个石景山中海天赋，70多平的两居都要500多，新房首付低也可以上车，但都不是限竞房比较周边二手房感觉以后不会保值，同时自己也没有车感觉从五环外去宣武门上班也有些远。
3、公司很多人也选择买南边的一些价格洼地房，但我实在不想每天挤恐怖的四号线，所以之前并没有过多考虑。但最近考察了两个地方感觉还不错，一个是地铁站西局和七里庄附近区域，感觉交通商圈都挺便利。一个是草桥附近，去西二环上班也不远而且方便去大兴机场出差。想问问章哥这两个版块有没有什么性价比高房屋质量好的优质小区可以推荐推荐（绝对相信您的经验和眼光！），像我这种200多万首付可以安心上车自主的。非常感谢！期待您的回复！
回答：
1. 沃天，这么长，看到后面我都快把前边的忘了。能写短还是尽量短些吧，要不谁也不愿意这么费劲的看，尤其我这不收费的，都犯不上。
2. 西城可不是从三月上涨的，比这早的多，只是很多人没注意到罢了。到现在还算稍微平稳了，大概率是等着下一轮，所以有需求就尽快吧。
3. 既然没有学区需求，那干嘛非得买远见名苑的房子啊？这是典型的学区房，溢价基本都在30%左右，西城的平均值。远见国际更多，作为公寓的租售比都达到900了，溢价率在50%左右，可以说就是纯粹的占坑儿房。
没什么不能买的，看自己的主要需求了。为了孩子上学该买就买，只是不建议长期持有。虽然远见国际的房价没有跑输大盘，但这是建立在有学区加持的基础上的。将来如果有学区政策调整的话，这种公寓的风险是相对更大些的。
用不上学位的话就属于典型的炒房，那就纯粹是赌政策了，赢了也未必有什么超值收益，输了的话两头占不着。看自己吧，现在炒学区房是时尚，但专业的炒房客是不敢碰这种房的，犯不上冒险，收益还低。
4. 新盘就是改善型自住用房，居住体验好，其他的就都克服呗。北京总不可能出现又便宜又宜居通勤近，然后保值好还升值快的房子吧？开发商一般没这么傻，更没这么善良。
5. 我也觉得草桥相对合适，建议首选这里，以板楼为主。但现在没有什么性价比高的推荐，哪个能拿出几百万买房的都不傻，全经过认真考量，早把性价比给买没了。北京的房价都涨了至少半年多了，根本不可能还有性价比高的给刚需留着。
还是放弃这些幻想吧，这种时期能买到的就是物有所值，200多万首付的上车盘能实现保值就不错，不贪念过重买错房子就算好事儿。至于其他的更高要求，可遇不可求。你的要求较高，不好帮上忙，仅供参考吧。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
北京核心区域中的核心-西城区，在这个备受关注的区域，究竟又有哪些商品房小区呢？下面列出明目来（按照11个片区，由北往南）：
德胜片区：阳光丽景，德胜置业，盛晖嘉园，中骏天宸，德胜凯旋，观河锦苑，蓝星公寓，京师吉地;
什刹海片区：丽豪园，德胜世嘉;
展览路片区：九和苑，锦官苑，融城;
新街口片区：官苑8号，西派国际公寓，冠英园，玉廊东园，熙府桃园，国英绿景公寓;
金融街片区：丰汇园，金宸国际公寓，丰侨公寓，西城晶华，京畿道，北京尊府，长安兴融中心，中海凯旋，华荣公寓;
月坛片区：融泽府，盈华盛嘉，金融世家，恒华国际商务中心;
西长安街片区：复地西绒线26号，上国阙，天安国汇，英嘉公寓;
大栅栏、椿树、天桥片区：盛景嘉园，庄胜二期，海格国际，四合上院，朱雀门，富力信然亭庭;
广安门外片区：红山世家，朗琴园，远见名苑，北欧印象，蝶翠华庭，玺源台，荣丰2008，西豪逸景，远见国际公寓，格调，依莲轩，丽水莲花，铭筑，信和嘉园，常青藤嘉园，立恒名苑，广华轩;
广安门内、牛街片区：锦上国际公寓，广信嘉园，广益大厦，富卓花园，青春无限，泰和嘉苑，信恒大厦，似海怡家，西华经典，祥和家苑，凌云居;
陶然亭、白纸坊片区：一瓶，紫金印象，枫桦豪景，陶然北岸，中信锦园，中信沁园，中信禧园，万博苑，清芷园，华龙美钰，圣都大厦，恬心家园，陶然湖景，泰然居，天缘公寓，荣宁园，中华家园。
从这可以看出，老西城区的商品房不是很多，主要集中在原来的宣武区。
这个应该不会有遗漏的，需要的保存吧。
丰台小屯万科两居室，想考虑置换，无上学需求，考虑未来保值增值和自住需求，您觉得西城广外（如远见名苑）或者其他西城弱一些的学区，思路不知道是不是准。
回答：
1.保值增值和自住，换远见名苑，一般没这么干的。说白了这就是炒学区房，居住的性价比低，也有一定的风险。
2.广外的学区是相对不太强，但溢价率一点儿都不低啊，都是东西海的平均值，能理解吗？
打个比方吧，这就相当于去高档餐厅吃饭，嫌龙虾鲍鱼太贵，干脆来盘儿拍黄瓜吧，是不是又实惠又有营养啊？未必，只要进了这档次的餐厅，点什么菜人家的利润率都不低。而且鲍鱼由于成本高，或许利润率还低呢。而拍黄瓜由于原料成本低，利润率（溢价）或许更高，至少也是平均值。学区房就是这种情况，溢价是避免不了的。好学区的豪宅别看价格高，但因为没多少人买得起，相对来说有的溢价倒低。而看上去是洼地的是因为本来的价格就低，实际上溢价率是一样的。远见名苑看什么房吧，公寓和回迁房的溢价率有可能还超过平均值。这些日子我没算过，至少是不低于。
3.另外考虑好，这两年是入学高峰期，抢房的家长多，所以抬高了价格。2025年之后是低谷期，入学的京籍孩子将减少小一半，学区房是否会受影响说不好。反正以现在来说，从医院妇产科、月子中心、早教机构、幼儿园都已经受到影响了。
另外参考宝岛的经验，总人口和北京接近，都是2000来万。现在北京的出生人口是一年10万，他们已经降到8万多了。到现在台北市能保持有溢价的学区房，只剩下六所“明星小学”了，其他相对弱的学区房泯然众人矣。而且就是这六所能招满的小学，溢价率也下降了一半以上。当然这不是短期就形成的，而是用了5/6年的时间才逐渐降下来的。
所以考虑好，现在学区房的溢价率都是30%左右，也就是居住的性价比要降低30%，看是否划算。另外进入低谷期之后的风险自己判断，除非是政策鼓励，比如放宽外地人落户什么的，否则很难说有什么利好了。
仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后“私信”即可。
想贷款买套一室一厅小户型，纯投资，首房首贷，预算500-600W。目前看了觉得还不错的小区，朝阳望京澳洲康都，西城广安门外朗琴园、远见名苑（可能预算不够），海淀中关村远中悦来、学院路逸城东苑。没有孩子上学学区的需求，准备出租，从租售比、保值增值角度，这几个小区怎么样？综合看哪个小区更优？现在是否是入手的好时机。海淀远中悦来租金较高，现在有套比较合适的出售。据说可能未来会受学区政策影响，保值增值有不确定性。是否可以考虑近期入手？
回答：
1. 沃天，这是要图什么啊，纯粹炒房吗？但也别瞎炒啊，哪怕是乱炖也得按规矩来吧，捡到篮子里就是菜的未必是好厨子。闭着眼炒房的那叫过瘾，有钱任性算不上投资。
2. 炒学区房，稍微晚了点儿了。任何炒的猛的产品都是最早进入的发大财，越晚进入的风险越大。现在到2024年都是北京有史以来的入学最高峰期，抢房的家长也多。但2025年之后就是低谷期了，这会儿往里冲，考虑好风险吧。明年2023年的京籍孩子是17万，2026年是10万了。另外炒学区房还谈什么租售比啊，这对炒房是不是有什么误解？
3. 远中悦来，挺好的，当年炒这里的都不算赔。毕竟70年的产权，可以接着炒，还有继续跑输的空间。租金当然高了，要不然也太对不起炒房客了。升值越慢租金越高，涨不上去可不就显得划算了吗？可以再等几年，或许会显的租金更高。炒这种房就是赌一把的事儿，赢了也未必多赚钱，输了自认倒霉。
我觉得这会儿炒学区房的时机还不错，风险投资嘛。没有风险不投资，风险越大才越得往里冲，这会儿去炒学区房的公寓，风险太……太大了，支持。当年远中悦莱开盘价就1.4万起，到今天没涨到18万就算输。不过租金是挺好的，算是弥补了一些吧，问问当年的炒房客们是否觉得划算就行。赌一把试试吧。
4. 这里就澳洲康都的溢价低，一居室估计租售比700多，虽然也偏低，但相对算风险小多了。毕竟是朝阳，没太多的学区概念。其他的学区房没建议，逸成东苑的小户型我没算过，估计溢价也不会太低。其他的帮不上忙，我不炒房，更不敢炒学区房，学区房的公寓坚决不敢碰。
最后问一句，这钱不是自己的吧？一般炒房都得用别人的钱，至少是父母的，这样输了才不心疼。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
