健康资讯 2021年1月青岛新房和二手房房价TOP10强小区：
1莱阳路8号125000元/㎡（新）
2海天中心100000元/㎡（新）
3海信天悦95131元/㎡（二）
4金海湾花园81881元/㎡（二）
5海信君澜78000元/㎡（新）
6海逸天成75000元/㎡（新）
7青啤颐山源墅72517元/㎡（二）
8海信天玺71289元/㎡（二）
9矿泉花园70315元/㎡（二）
10江苏路小区64833元/㎡（二）
青岛新房和二手房房价10强小区集中在崂山区和市南区；新房房价10强小区入门门槛4.5万/㎡，二手房房价10强小区入门门槛5.57万/㎡；1月二手房房价10强小区房价环比6涨4跌，同比7涨2跌；高端楼盘房价保持上涨态势！#我要上头条# #青岛头条# #青岛# #青岛身边事# #青岛爆料#
分析青岛楼市各项数据来看，无论人口数据、年龄数据、财政数据、房屋交易数据、库存量数据，都显示青岛楼市首坑之地是市南区。市南楼市的风险已经高于胶州上合、即墨蓝谷，处于一个随时能崩溃的边缘。
人口数据显示，市南过去十年人口流失11%，2021年一年流失1.05万人大约2.5%，如果按这个趋势下去，2030年市南将再丢失30%甚至40%人口，届时市南区平均年龄有可能突破60岁大关，老龄化达到50%，一旦到了这个地步，神仙难救。
楼市数据显示，市南二手房平均挂牌到售出年限全市最长（55个月，最难卖），新房库存周期最高、成交量最低（27个月，年成交不到1000套，有价无市）、这几年二手房实际跌幅最大（胶州上合、即墨蓝谷：敢情青岛楼市真的第一大坑不是我们啊）。房屋空置率情况高于西海岸和城阳。
但是，为什么这个数据和很多人的感受相反呢？华润悦府、燕岛国际还是高高在上，金茂湾依然一房难求……其实市南一些新的封闭小区还真未必是坑，关键就是市南老破小已经到了无人问津的境地、自然淘汰的地步。
仔细研究一下，2020年我开号讲房的时候西镇老房像二院、八院、挪庄社区的实际成交价格还在2万上下，现在1号线通车，这些小区的挂牌价已经跌破2万大关，实际成交1.5万上下就不错了，随着市南人口快速流失，这些小区空置率进一步提高，跌进万元线，击穿2010年的价格，指日可待。
请大家注意，不管楼市砖家、动态分析怎么说灵山湾降价，2015、16年入场买灵山湾的人大部分收益都能达到80-100%，不管他们怎么吐槽东李的泡沫，2015年入场买东李的人收益也可以达到120%。
但是2015年出手买市南老破小的人，现在已经陷入万劫不复的深渊。换句话说，在市南老破小=青岛楼市首坑这一点上，我和隔壁老张高度一致：市南老房，即使是中片“七大名校”的房子，也不能再碰了。灵山湾和浮山后谁更有价值，娄山后是不是青岛房子最好卖的地方，我俩尚且值得吵一架，但市南老房永无出头之日，这个甚至不需要争议。
没错，任何历史文化、情怀、烟火气、景区环境，包括但不限于栈桥、教堂、小鱼山、五四广场，乃至江苏路小学、青医附院，都不能成为让购房者接盘市南老房的借口。不要在我的评论区里不懂装懂地说“你就是个卖郊区房子的中介”。因为你们只是评论区看客，不是真正持币购房的买房人。
从任何一个版本的青岛楼市数据来看，市南老房和胶南、即墨的新房即使一个总价，真正持币购房，用脚投票的买房人，他们即使在香港中路工作，也会选择即墨、胶南、维多利亚湾的新房，拒绝市南，远离市南。
对市南工作的买房人而言嘛，即墨、胶南的通勤距离漫长只是不利因素之一，还可以勉强接受，但是市南的老房，在购房者眼里，它只能叫栖身之所，能称为房子吗？
#青岛头条#
#青岛头条#从科技街步行回八大峡，需要经过青岛24中和贵州路小学。想当年贵州路小学在市南西片还很有名气，现在泯然众人矣。任何一所青岛中小学优质名校排名上，都找不到它的身影。
然而贵州路小学你并不孤单，陪着你一起哭泣的还有当年市北区响当当的上海路小学和丹东路小学（市北第一实验小学）。不知道还有谁能记得，当年这两所小学是青岛9中主要的优质生源地来源，而2005年之前的青岛9中，即使比不过2中，也不比58中差。那时候的市北区家长，那是削尖脑袋让自己孩子能上丹东路小学、上海路小学的，浮山后？那年代浮山后是什么概念？
现在的情况，这些地方的学区堕落成什么样子，纵使一些人可能还沉浸在过去的幻想之中，但老破小的二手房成交价格很诚实，老破小的学区升学实力也很诚实。
前几天谈到西镇附近的观海地楼盘，尽管情怀、海景、市南区三大热点加持，毛坯价格要到了三万六，明显比金茂府、东宸府高一大截子，但是不能不说的是，如果考虑学区的话，正确的选择恐怕是减钱买浮山后鲁信长春花园，或者减钱买西海岸的唐岛湾名家汇、井冈山路一带，学区质量比西镇团岛好太多了。
你愿意让自己的孩子和西镇二院、八院、九院土著、团岛市场店主的孩子们一起在24中读书吗？这有点可怕。
当然，有人一定会说，尽管住在西镇，但是我有钱可以再在江苏路小学、大学路小学附近买个十几平米的煤窑、车库、厕所啥的，或者动用一下关系、实力直接把孩子送到市南中片读书，君不见金茂湾、晓港名城甚至海峡花园、八大峡新村业主很多都是这么操作的吗？
这种操作好像确实可以，能花大价钱供孩子读书的家长，肯定也不愿意为了孩子而把自己一家蜗居没有物业、没有车位、没有电梯、户型不堪、厕所蹲坑的老房子里面十几年。
西镇大爷大妈纵使再有情怀，恐怕经济实力也买不起观海地最小的户型，而且年纪大了也未必想折腾。买了又小又破的学区房以后再找个好房子自住，恐怕才是西镇片区部分新房能卖高价的真实原因吧。
至于西镇附近的学校教学质量越来越差劲，未来可能出头更加无望，又有谁介意呢？
