健康资讯 我最近看了朝青板块的一些房子，发现了一个冷门盘：银谷美泉。小区里无论环境还是户型我都非常喜欢，就是周边环境让我犹豫。首先十三不靠，其次我看规划里周围是平房村的安置房。再加之这个小区最近猛涨价，我看都已经将近9w一平了，这让我有些犹豫不决。想请章哥您帮我理理思路，点评一下。
回答：
1. 银谷美泉不算冷门，很不错的低密度洋房小区，保值升值也都挺好。之所以显得冷门是因为总户数不多，可能也就几百户吧，弄不好也就600多，属于小型社区。而且这种小区肯定租户少，都是自住型的为主，那卖房的就少，没那么多换房的也就显的冷门了。
2. 这里的周边环境就这样呗，我要不是当年去东方基业办事儿，都不知道有这么个小区。2008年的奥运盘，开盘13000，走势一直略赢北京大盘，保值升值都挺好，在朝青算很不错的。
9万一平了，差不多吧，去年7万多不到8万，涨到9万也算正常，朝阳区地段好品质高的小区基本都这个涨幅，不算突出。
3. 这也没什么可点评的吧，挺好的品质小区，自住的话看个人喜好，除了规模小点儿没什么不好的。其他的估计就是交通不太方便，我也好久不去了，不知道门口小路扩了没有。周边的五洲什么的跟小区没关系，谁也不会串门的。这和与保障房共享社区的两码事儿，不用纠结，没影响。
投资保值也没问题，至少到现在为止没有走弱的迹象，也不可能有什么，肯定没风险。去年我还经常推荐呢，但总有人嫌贵，逐渐我就不提了，其实是很不错的。
仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
本人非京户籍在外省定居，在朝青板块有个800万左右的房子出租，无贷款。近些年房价稳定，租金也很稳定。有点犹豫在，一，要不要卖掉它在准一线城市，中部和南部，购置房产，因为感觉中国的未来在南方。二要不要卖掉它购买理财，最近两年接触了很多政府地方债，利率在九以上且比较安全。总之就是感觉房产本身增值空间有限，租金回报率又低，没有为增值和提升生活质量有什么贡献。
回答：
1.这我没建议，我只略懂北京，外地的不懂。
2.不过“这两年”接触了“很多”地方债，才两年是不是少点儿了？我从2009年接触地方债，到现在为止不敢说比较安全，而是很不安全的占比较高。利率在9%以上，说明什么？说明某些地方政府都穷的实在没办法了，否则作为“政府”是多高的信誉度啊，犯得上花这么高的成本融资吗？甭说是政府背书了，就算是个普通企业，只要稍微上点儿规模的，至于用9%的成本吗？这还只是利息，算上其他成本能到12%都不新鲜。
那这问题来了，现在做什么生意能稳赚不赔地达到这么高的收益率啊？实业就甭想了，没这么赚钱的买卖，要有的话也不用这么高利息，更轮不到你投资，投行就抢先砸钱了。地方政府借钱的用途除了基建，就是土地整理和旅游景点打造，其他的没什么用途。那就自己考虑吧，看是什么城市，土地是否能值钱，房价是否能上涨，景点是否能赚钱？
3.总之吧，其他城市我不懂，没建议。地方债这种事儿还是再多了解一下吧。净是新官儿不理旧债的，你有什么办法去找政府要债吗？没说不还你，就是眼下没钱，要不就等着，要不就打折。我不知道你接触的都是哪些城市的，反正我遇到的这种破事儿不少。投资有风险，风险和收益永远成正比，不管对方是什么人。真要是“比较安全”的9%，那就100%轮不到普通百姓了。
仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后“私信”即可。
粉丝提问：
西安，在西安有两套全款房，想在北京买，想问北京的上涨空间
比二线城市高吗，首付 350 万的资金在北京哪个区域买房
桃桃解答：
首付 350 万，大概能买到七八百万的房子，可以在朝青板块找一找
通常来说是这样的，一线城市的涨幅比例是比不过二线城市的，但一线城市一套
房子赚的钱是比二线城市多的，一线城市一轮行情通常是 30~%50 的涨幅，二线城市通常是 50%~100%的涨幅 ，便宜的地方长得快，这是永恒的
但是你想一套房子赚到 500 万以上的利润，几乎只能在一线城市一套房子一个行情赚 1,000 万的几乎只有在深圳 ，因为一线城市的一套房子总价比较高，你一个贷票用的比较足，那要到底怎么选呢？那就要选主流城市的主流板块。
比如说你拿 300 万买北京，肯定不如拿 300 万买成都，因为 300 万在北京一定不
是一个主流选择，但是在成都是一个主流选择
买房子就是要随大流的，买房子不是买衣服一定不要追求个性，北京 1000 万以上的双井，800-1000 的望京，600-800 的朝青，500 以下的通州、大兴、丰台、昌平等近郊
#买房##房价#
章哥，我目前已在房山落集体户，想买一居室落户兼投资，未来也可能短住。总价在350万以内。看了草桥、丽泽、朝青等，拿不定主意，想听听您的建议。
回答：
1、 如果是从板块来说，如果是纯投资，那首选朝青，次选丽泽和草桥。如果是自住兼投资，那以这个总价首选草桥、次选朝青和丽泽。
2、 350万在朝青的华纺和青年汇买到一居室，相对好租好卖，租金高，房价走势也合适。朝阳的租金收益超过丰台，所以在同等情况下的纯投资首选朝阳。
3、 草桥的环境也很好，交通方便，而且与丽泽的地铁快通车了，这个总价在这里的选择余地更大，自住相对更合适。
4、 丽泽价格偏高一些，也不太好选，这个总价不好买到，所以排在第三。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
我小孩刚出生不久，2028年上小学，目前在朝青板块三居室，未来想留给父母养老。如果考虑西城海淀学区房，何时下手比较合适？听闻2024年之后适龄入小学开始逐年下降，是否等2025年再开始考虑入手西城海淀学区房？如果考虑大户型的二套学区房未来是否预计波动不大，应尽早入手？
回答：
1. 真正的大户型的就无所谓高峰低谷期了，比如万柳和金融街的，还有月坛的，大户型几乎不受学区的影响。因为大多数家长都是只能选择小户型占坑儿房，对豪宅走势也就没什么影响。像1500或2000万总价以上的就好得多，总价越高受学区的影响越小，溢价也低。
2. 另外如果是平级置换，也就是卖房后添钱不多（包括贷款），那就等到2025年也无所谓，更稳妥。如果卖房后增加得多，再考虑提前置换才合适，房子大概率还是比现金保值的。
以万柳为主吧，就这么一个三小学区，多校也没什么影响，而且相对政保的比例小，也稳妥。再一个就是小区多，好选择。大户型的保值都挺好，没什么波动。万柳一个子母车位还卖出300多万呢，普通的都1/200万，这种地段儿就甭担心什么保值了，会稳妥得多。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
我在朝青罗马嘉园有四居和金融街占坑学区房各一套，孩子今年上小学，我和爱人都在金融街工作。想请教您几个问题：1、看了您的文章坚定学区房是肯定要卖的，保留罗马嘉园的房子，学区房卖了在草桥或者西局附近买一个三居，等孩子大些过去住，这两个也是您推荐的板块。草桥无压力，西局保利百合或益丰苑资金有点吃力，还有朋友推荐新宫的中粮天悦，房子挺新挺好，可觉得还是有点偏。
2、卖了罗马嘉园的房子，以上两个区域的三居购入都无资金压力，不过学区房之后肯定也得卖，卖了再购入一套纯投资房，还没想好去哪儿买，看了下中国紫御两居室觉得投资还可以，或者还是在朝青买个两居室，比如青年汇什么的，这方面不知您有什么建议？
3、两个都卖了二换一，估计能凑出2200来，可以换昆仑御大平层一套，但是二换一总觉得心里不太爽。
4、孩子去西边上学以后罗马嘉园大房子估计有十几年用不上了，一直出租租金也不太高，这个小区涨势也不太好，是否还有保留的必要？或者像我这样的情况您有什么推荐的方案或者小区吗？
回答：
1. 丽泽的不是太建议，现在已经晚了点儿了，溢价都快赶上学区房了。而丽泽发展的又不是太快，很难说短期内能靠租金把溢价抹平，更别说再上涨了。所以不太建议这会儿再往里冲，未必划算。
中粮天悦房子当然挺好，除了地下室也没听说什么质量问题。这地方之前一直觉得是重点，连地铁带万达的都挺像，公园也都挺好。可现在看又不像了，没什么土地供给，那作为两区交界就说不好了。只能说自住合适，投资的话再观察吧。
2. 如果是纯投资那就还在朝阳呗，就算升值都差不多，但朝阳的租金高啊。和东西海至少高出20%多，30%以上都正常。何况青年汇什么的升值也没比紫御低，还略高了点儿呢，大小户型的都差不多。周边的华纺润丰什么的也挺好，还有天鹅湾，都算不错的。
3. 昆仑域，升值在新房中算挺不错的，看样子受配建的影响不大。二换一这就看自己了，没建议。
4. 罗马嘉园，自住就留着，不自住的话意义不大。落后也不是一年两年了，从朝青第一高价到现在都排不上了，很难说逆转。我2006前后还在这儿住过呢，挺好的小区，就是涨的慢了。以后估计最好成绩也就是跟上吧，不太可能超过。
5. 自住我没建议，纯投资的话看资金。不是太高就在朝青就行，高了的话去北边，望京新北苑等等，总价高的流动性更好。这还是自己先定个方案吧，没有标准的，都看自己的想法。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
首套购房，首付350左右，国贸上班，不考虑学区，自住+保值（不跑输大盘），目标两居，品质不要太差，配套较为齐全。目前已看过朝阳和石景山的新盘和二手，新房设计理念普遍比二手好，但位置满足的不多；二手朝青四惠酒仙桥百子湾看下来品质配套不如同总价的石景山，但是石景山似乎通勤略远。
想问：1在这个需求下建议新房还是二手；2石景山（例如远洋山水）和朝阳比建议哪边，如果是朝阳还有什么小区建议看看；3如果6-7年后要换，是否再等两年买也是合适的？
回答：
1. 350的首付，总价预算多少啊？新盘和二手，那注重自住就买新盘，注重保值就买二手的呗。北京这几年保值好的新盘基本都在市区，还得是不带配建的，都比较贵，350首付不容易买到合适的，能买到的不太好二者兼得，或者就是赌一下了。总之都是取舍，看自己更注重什么吧。
2. 远洋山水和朝阳，朝阳地方大了，还是说具体小区吧。这相当于问拉面和川菜哪个好吃，不好回答。远洋山水是石景山的学区房，溢价不高，保值挺好，这么多年也没落后，略有超出。不考虑学区的话那意义不大，景山学校很好，溢价只是比东西海低而已，更适合准备上学的。
朝阳的还是先说预算吧，一般来说只说首付的还处在买房的初级阶段呢。常规是先做总价预算，然后再说板块，之后才是小区。
3. 等两年，那就看自己了呗。确定房价不涨就等着，没建议，这跟是否置换也没什么关系。这些问题都有点儿虚，真要想买房就聊些务实的吧，要不我也不知说什么。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
眼在天堂，身在地狱——江西武功山
章哥！总预算700万，不做贷款。想在北京朝阳或亦庄投资第二套房，目标大致在望京、酒仙桥、朝青等板块的次新房，时间原因，仅看过国美第一城和华纺易城两个项目，前者管理较差，后者相对较好。也看过亦庄林肯公园和一品亦庄，前者品质较高，后者外立面老旧，户型各有千秋。国美与华纺、林肯与一品的总房价差亦反映了品质的差距。看这两个区域，主要考虑到其所在区域的产业丰富，未来还有发展潜力。但目前还没有明确的目标小区，请章哥给个建议。重点在于保值增值，次之考虑租售比。
回答：
1、 如果是纯投资，那最好选择在望京。朝青和亦庄都属于第二阵营的，保值性相对强，但增值性赶不上亦庄。近十年来这三个板块的价值逐渐拉大，并不是说朝青好亦庄跑输了，而是望京发展的快，涨的更快。
2、 朝青和亦庄相比建议前者，毕竟朝阳的租金收益更高。当人是选华纺易城了，价值投资不是价格投资。在同一板块中，尤其是这种新区板块，首选品质高的，升值情况更好。当年这两个小区没什么价格差，而且国美曾一度领先，甚至是朝阳区涨幅第一。当时很多人都以为是低估了这里，连我也有些迷糊。但时间能证明一切，市场就是市场，价格最终都要回归价值。
3、 亦庄也一样，当然首选林肯的，算是亦庄核心区房龄最新品质最好的。只有在有学区调整利好的板块，选筹才是品质一般的地价盘才合适。就像上地万柳等板块，十年前都没什么学区概念，但随着利好，东里和蜂鸟等品质一般倒涨幅最好。因为家长都是冲着学位跟总价去的，在资金有限的情况下不在乎品质了。
4、 总之，建议选择品质较高的小区。另外以700万的预算，望京更合适一些。酒仙桥选小区也不太容易，走势好的不算多。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
章哥，感觉房子还是会呈现缓涨趋势，我最近看了望京和朝青板块的房子。手里预算不多，可入总价400多万的房子。望京板块南湖东园一区，二区的小户型房子，朝青板块的炫特南北通透一居、十里堡北里的老公房，哪个更具备性价比？请指教，谢谢！
回答：
1、 涨不涨的不能聊，房住不炒。但如果有需求，那建议是首选炫特。
虽然望京从板块整体上来说，这些年的走势是强于朝青的。但这也要分产品，不同的预算对应不同的标的，没有最好，只有合适，强努着去够不适合的投资品，收益反倒会低。
2、 望京是个两级分化很严重的板块，资本主义特征明显。尤其近十年来，超出大盘的升值部分大多被高品质小区拿走了，没给普通小区留下多少，有的老小区甚至还跑输了大盘。
就像南湖东园，2008年的时候稳定在12000至13000，而当时北京均价1万。现在呢，都是6万多，基本拉平了。可在当时，Class也不过是不到15000，橄榄城才13000，国风北京14000，澳洲康都甚至一度不到13000。那今天再看看这些小区的价格，差率拉的太大了。
之前都说是居住升级，但这种现象在别的板块并不普遍，多数都是同涨同跌，只有望京明显。那只能说是这些年望京虽然发展迅猛，但超值利润被一小部分人拿走，所以推高了品质小区的价格。而普通小区呢，被迫在同级百姓间流动，没有更多的来竞争，升值自然慢了。
所有人都可以说这种现象不好，割裂了社会阶层。但又能怎么办呢？在资本市场上就是这么冷酷，贫者未必愈贫，但富者愈富却无可阻挡。
3、 所以，与其买在望京涨幅慢的小区，不如买在其他板块，同涨同跌的概率更大，谁也不吃亏。而且炫特并不算多老，还是年轻人为主的小区，我去了总觉得自己在这儿显老。炫特在这些年的升值虽然不如华纺，但并没有弱于大盘，而且流动性强，适合投资。
十里堡的老公房，这种产品都差不多，保值性强，流动性弱，适合长期持有。如果是过几年还准备置换，那没必要非得买老公房，出手的时候都挂牌期长。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
