健康资讯 贷款买房的全部顺序及流程。第一步——看房、选房、砍价。第二步——交意向金，如果意向金能退，就选定房号。第三步——查个人征信，流水，问不同银行基点。第四步——征信流水没问题了，再交定金。第五步——签合同，交首付。第六步——合同网签备案。第七步——签银行贷款合同。第八步——拿到全部手续（共六样资料）。第九步——收房，验房。第十步——交契税，办理房产证。第十一步——贷款还清后注销抵押。第十二步——上述流程全部走完后，房子才真正属于你。
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按揭贷款策略建议
房贷利率下降受到了很多购房者和房企营销部门的关注。本报告搜集了部分 购房者的相关留言和疑问。此类问题非常务实， 对其进行积极解答， 有助于更细 致全面研究房贷利率下降的现象， 进而指导个人按揭贷款工作。当然， 需要提醒 的是， 每个城市的房贷政策有差异， 不同购房者的购房情况也有差异， 所以要结 合实际情况进行具体分析。
1、提前还贷潮是否受近期房贷利率下降的影响？
知乎在 2023 年 2 月 2 日做过一个简单调查， 在 484 个网友参与的“你会选 择提前还房贷吗”的调研中，选择“会”的为 63%、选择“不会”的为 10%、选 择“还要观望”的为 27%。当然此类数据仅仅作为参考，但也充分说明购房者对
提前还房贷有比较大的诉求。从房贷利率这个角度说， 社会上确实存在抱怨存量 房贷利息太高的声音。提前还房贷， 目的是减少利息支出。我们认为， 要重视此 类社会情绪。 一方面， 要积极宣传 “存量贷款也会降利息”的精神， 减少提前还 房贷的行为。另一方面，各地要把 “房贷利率下调-房贷提前偿还”之间的关系 做系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。
2、房贷利率下降是针对所有买房类型吗？
本报告提及的房贷利率下降， 其实有一定的限定条件。换而言之， 类似 3.8% 的利率， 只存在于“房价过于疲软、允许突破央行规定下限”的城市之中。同时， 此类住房是指首套住房，而不是第二套住房。 但不区分是否是新房还是二手房。 另外， 若部分城市降低了首套房的认定标准， 部分二套房的购房行为也可以享受 此类优惠贷款利率。
3、房贷还在下降，近期购房是否需要缓一缓？
我们认为继续观望和等待的意义不大。 第一、要下降的城市， 近期基本上就 会发布政策， 引导利率下调。而且 3.8%的利率是目前各地差不多可以落实的最 低利率， 类似低于 3.6%的利率可能性其实不大。第二、房贷利率下降， 其实有阶 段性的特征。若后续房价反弹， 那么此类利率政策是会撤回去的。购房者需要了 解定价规则，主动获取优惠利率。
4、大城市是否也会降房贷？
第一、降房贷利率是每个城市的政策趋势， 今年金融政策将继续支持住房消 费，房贷利率普遍有下调的可能。 所以“降不降”不是问题。 第二、 问题是“降 多少”。按《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》给出的定价规则，一线 城市目前并不能突破 4.1%的利率。换而言之，最低利率也只能是 4.1%。未来有 微调的空间。
5、存量贷款是否可以降房贷？
必须肯定说明， 各地存量贷款的利率普遍都有下降的可能，而且 2 月份开始 已经在下降了。所以， 若没有下调， 可能有几种原因。第一、 购房者和银行签订
的是固定利率贷款，导致银行无法做调整。第二、 过去买的房子属于二套房，当
时无法拿到利率折扣。第三、重新定价日在今年 2 月份以后。
6、未来房贷利率是否会继续下降？
是否下降， 取决于房价的疲软情况或购房市场行情。若市场行情不好， 那么 激活合理住房需求的政策依然会继续， 降低房贷的工作会推进。但若市场回暖或 房价止跌， 那么优惠的房贷利率确实会收回。必须说明， 中国房地产市场已经朝 着复苏的通道前进，后续或不会出现如此密集的降利率操作。
7、组合贷款是否可以降房贷利率？
有部分购房者是组合贷款模式，所以也会有疑问， 对于“商业银行贷款和公 积金贷款的利率”模式， 是否有下降的可能。举个例子，目前无锡在原纯商贷转 为组合贷款的时候， 新的这部分商贷是可以享受目前的最新商贷利率的。所以组 合贷款业务也可以享受此类利好政策。
8、公积金是否有下降利率的可能？
目前各地关于公积金贷款利率下降的消息并没有。去年 10 月份，全国各地 公积金贷款利率从 3.25%统一下调为 3.1%。调整的重要原因是， 若不下调， 其和 商贷之间的价差会非常小。目前各地虽然推出了 3.8%的利率， 但属于局部的、阶 段性的政策，公积金的贷款利率理论上没有下调的可能。
9、近期买房了，是否可以享受更低的贷款利率？
“昨天还有客户给我打电话，他是 1 月初刚刚以 4.1%的利率贷了款，不过 现在还没有放款， 来问我能不能按 3.7%走， 我还是建议他马上联系银行经理。 ” 孙先生说。 这个例子对类似疑问的购房者有非常好的指导作用。若贷款合同还没 有批下来，理论上都可以争取最新的最低利率。
人在贷款买房时候的脑子是清醒的，那么高的房贷利率和还贷时间都写得明明白白，自己买了，怪别人？怪银行？不买才是明智的选择！
一个亲戚，是我远房的一个堂弟。他挺年轻的，他和对象相处一年半了。近期正筹备着结婚这事呢。目前两个人面临着一个什么问题呢？就是买房子！我们市区这边房子的均价大概是一平米1万块钱左右，买房对于20多岁的年轻人来说确实是一件压力很大的事情，堂弟家里人给他东拼西凑，最后凑了28万付了一个房子的首付。结果呢？女方那边不愿意了，小女孩张口就说：“现在哪个家庭还拿不出来个五六十万啊！结婚以后还要还贷款，这日子往后可怎么过啊？这个贷款我不背，你们看着办，什么时候钱凑够了再谈结婚的事！”当时我听了就很生气！～因为房子的事到现在双方都僵持不下，我就想问问现在有多少家庭能一下子拿出五六十万？我感觉现在好多人对金钱的认知已经发生了严重的偏差，动不动哪个家庭能拿出几十万，上百万是一件很正常的事情。在我们四五线城市一个月6000块钱已经是高收入了，这群人在我们城市里的占比又是多少呢？就算按6000元算，你10年不吃不喝才能攒下60万，更何况这10年当中你需要花钱的地方太多太多了，真是不成家不知道，不过日子不知道，不为柴米油盐操心更不知道这攒钱的艰辛和不易啊！
武汉购房#聚势武汉擎领未来# 最全政策：
关于限购区，首付比例，限购政策，非武汉户籍购房政策，家庭住宅认定办法，最新征信报告的变化，贷款利率调整，2月初最新调整方案已经核实并开始执行。#武汉新房#
想要激活房地产市场，最有效的救市措施，永远都是涨价去库存，而不是所谓的降价促销。穷人期望的降价卖房，在现实生活中永远也不可能出现，刚需应该尽快贷款买房。
如果允许降价促销，各地就不会发布限跌令。房地产降价促销，是违背常识和人性的，没有人会购买还在降价的房地产。只有房地产平稳运行，人们才有可能积极贷款买房。
所以银行贷款买房是陷阱，要买房最好不要贷款，如果没有经济实力全款购房，最好不要奢望买房。
“没想到，还钱居然比借钱难”
借钱的人准备好了钱想还款，却还得排队等消息，怎么回事？
伴随着多地频繁调整首套房贷款利率，房贷进入低利率区间，不少贷款买房人开始考虑提前还款。“提前还房贷”为何能屡掀高潮？又是否真的合适？
排队到4月，提前还房贷热度高
“我在去年年底预约了提前还贷，当时最快只能选一个月之后的。现在一个月过去了审批还没通过，我打电话问银行，说是去年10月的申请还没处理完呢，我估计要排到4月。”
“我在2022年10月提前还过一次房贷，当时一年有三次申请机会，只要月初在手机上操作一下就好了。现在不仅要给银行经理留下信息预约，而且也是起码等到3月。”
“我在2022年3月申请过一次提前还贷，当时申请后的第二天就扣款了。感觉从下半年开始越来越难申请，现在都说要等到4月、6月甚至8月份，这几个月就又有不少利息了。”
正如上述几位买房人向中新财经记者介绍的一样，最近不少想要提前还房贷的买房人都陷入了“线上预约不到，线下让等消息”的死胡同里，焦急不已。
事实上，2023年初的这波“提前还贷潮”并非新事，从2022年起热度便逐渐走高。
“2022年之前没有过这么多人提前还贷，2021年下半年银行的贷款额度甚至还不够用呢。”一位商业银行贷款部门人士对记者说，这两年“房住不炒”的属性愈发明显，房子增值慢了、少了，提前还贷成为了一种减少利息的理财办法。
该人士介绍，特别是在2022年之前的高利率时期申请了房贷，现在手头不紧张，短期内或中长期没有大额资金需求的客户，基本都在操作提前还贷。
近期房贷利率的调整也是重要触发因素。自年初首套房贷利率动态调整机制建立以来，截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，部分城市房贷利率已迈入“3时代”。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，“一方面由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。”
提前还贷，利弊几何？
提前还贷热度不减，但这一行为是否划算也一直受到争议。
2021年年底，95后女生小夏贷款买了自己的房子，“我选择了高首付，所以只贷了40多万元。不过当时还在放贷难的时候，银行有额度就赶紧申请了，利率加点80个基点达到5.45%，属于比较高的。”
正是因为支付了比较高的首付，小夏目前手里并没有多余的资金可以提前还贷。“最近都说提前还贷很实惠，我爸妈就想再省一省、借点钱把房贷提前还上。但我很不喜欢手里没钱、没有抵御风险能力的感觉，所以目前还没有决定。”
虽说“无贷一身轻”可能是大多数买房人的终极梦想，但正如小夏所顾虑的，业内人士同样提醒，面对扎堆提前还贷的热潮，还是要结合自身情况选择。
“对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。
中原地产也指出，不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3等。
而对于银行来说，大量的提前还贷则会造成不小的业务压力。
博通分析金融行业资深分析师王蓬博表示，个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此不少银行选择提高还款门槛。
“但银行也应该理解客户的金融需求，主动改善服务，而不是对提前还款设置障碍。毕竟相对于短时利润，长期的信用更有价值。如果购房者提前还贷存在违规恶意阻拦的情况，消费者可以向银保监会进行申诉，维护自身合法权益。”王蓬博说。
矛盾如何解决？
相对于买房人和银行的“纠葛”，有分析指出，“提前还贷潮”最终的矛盾还是在存量房贷客户还款压力上。
“只要房贷利率高于理财利率，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机就一直会存在。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前存量房贷的压力仍然较大，希望能降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。
董希淼也提出，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。
“考虑到2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，下一阶段提前还贷热潮或将趋于平缓。当然，稳定居民信心和预期、减缓提前还贷还有更重要和深远的意义。”董希淼认为，可加快引导5年期以上LPR(贷款市场报价利率)下降，继续降低新增和存量住房贷款利率。
