健康资讯 解除《房屋买卖预定协议》，需要在协议约定期限到期后一年以内提出。今天去了一趟法院，旁听了一起商品房预定纠纷案件。案件大致情况如下：
一、买受人于2014年向房企预定商品房，并签订了《房屋买卖预定协议》，双方约定：在开盘之后一个月之内签订《商品房买卖合同》。同年10月房企取得《商品房预售许可证》后开盘出售，然而房企并没有在开盘之后（一个月之内）及时通知买受人签订《商品房买卖合同》。
二、之后房企项目工程停滞，买受人没有找房企，房企也没有找买受人，直至2019年，房企书面通知买受人签订《商品房买卖合同》，而买受人认为自己先前缴纳的定金让房企使用多年，需要计算利息，为此双方存在分歧，未能顺利签订合同。
三、2022年（此时已经历两年多的疫情，房产市场低迷，房价已远远低于原协议价格），此时买受人向法院提起诉讼，要求解除《房屋买卖预定协议》，要求房企退还已支付定金并支付违约金。
房企代理律师的观点：买受人已没有解除权；如果买受人想解除预定协议 ，一是应在房企2014年10月份开盘之后，于2015年10月之前提出。二是或者在2019年收到房企通达的签订《商品房买卖合同》通知书后一年之内提出解除预定协议。
权利的主张都有时效性，我比较认同房企代理律师的观点。而让我比较疑惑的是：双方的预定协议经历这么久，而房企为何没有主动提起诉讼：要求解除预定协议，收回房屋，并主张损失。#头条创作挑战赛#
问：李律师，我老公在我不知情的情况下和中介签了一份房屋买卖协议，这份协议是否具有法律效力?说明一下，房子是夫妻共同财产。
李海军律师回复：
一般来说擅自出卖夫妻共有的房产是无效的，但具备以下情形的情况下是有效的。
第一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;
第二，买受人支付了合理对价;
第三，买受人已经办理了产权登记手续。
在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。
法律依据：
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十八条规定： 一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理
对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法
院应予支持。
最高院：违反限购政策买房不属于法律规定的合同无效情形，房屋买卖协议合法有效
1.限购政策并不影响房屋买卖协议的效力，只要双方签订的买卖协议不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应认定为合法有效。
2.占有房屋应当理解为对房屋的管理和支配，如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等，才能视为对房屋具有事实上的管理和支配权。案外人出具的证明在性质上同属证人证言，需有其它事实相互印证才具有证明力。
3.当事人在购房前明知自己属于限购政策规制的范围而仍然购买的，应认定无法办理过户系其具有自身原因。
4.关于房屋购买人购买案涉房屋是否用于居住需要的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，旨在保护消费者生存居住权利和基本生活之需。当事人一次性购买多套房屋，显然不符合基本生存的居住需要，远超过正常的生活居住范围，不符合上述规定情形。
“你们跳单，必须赔我46万的中介费！”广东广州，中介公司介绍双方买卖房屋未成功，没有收取中介费。没想到，事后卖方与买家很快达成交易，并完成过户手续。中介公司怒了，将双方一同起诉至法院，要求他们分别支付中介费23万元。
王女士为了改善生活品质，购入一套别墅的价款为960万元。后来认为这个别墅不符合自己的居住预期，于是决定出售。
王女士遂与某房产中介公司签订了《独家包销合同》，合同明确约定独家包销期限为1个月；王女士要求在扣除中介费用后，价格不得低于1550万元；也就是说，自己什么都不问，只要最后到手1550万就行。
如果交易成功，王女士将按成交价的1.5%向房产中介公司支付中介服务费，按照最低1550万元计算，中介费用将要达到23万多元。
中介公司一看这是一个大买卖，于是通过不同渠道推销该别墅，没想到很快就遇到一个想买的人。
梁先生事业有成，家庭成员较多，正想买一套别墅，于是房产中介公司向梁先生推介该别墅。梁先生在中介人员带领下，先后两次到现场看房，对房子表示满意。而且为了打消双方的顾虑，在房产中介公司引荐下，与王女士当面洽谈交易事项。
同样，梁先生与房产中介公司签订了《居间服务协议书》，约定交易成功后，梁先生将按成交价的1.5%向房产中介公司支付中介服务费，也是23万元。
但是双面面谈后，梁先生认为价格太高，只愿意出价1500万元，但王女士不同意降价。尽管中介公司居间协调，但是双方都不愿让步。直至包销合同期限届满前，双方未达成交易。
但是没过多久，中介了解到王女士与梁先生已经达成房屋交易，并完成了过户手续，且价款仅为930万元。
中介公司十分气愤，他们认为自己辛辛苦苦介绍客户，没想到双方见面后为了省中介费，居然绕过自己达成交易，侵犯了 自己的合法权益。于是将王女士和梁先生诉至法院，要求二人分别向其支付中介服务费23万元。
庭审过程中，王女士辩称，自己与中介公司的包销合同已经结束，中介公司没有安装要求完成，双方合同已经解除，自己有权将房屋买个任何人。
而梁先生则辩称，双方是在另一家中介公司的工作人员协助下完成交易过户手续，而且支付了1万元服务费。
打官司就是打的证据，根据《民事诉讼法》规定，当事人对于自己的主张负有举证责任，否则将承担不利于自己的后果。
梁先生虽然提出是在中介的协助下完成交易，但是他不能提供与该房产中介公司签订的房屋买卖三方协议。
《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
本条规定的意思是，在中介公司没有违约的前提下，双方应按照中介服务合同的约定，支付中介费。而不能利用中介公司提供的交易机会，逃避支付中介费，私下达成交易。
本案中，按照《包销合同》约定，房产中介公司没有在包销期间促成房屋买卖交易，无权获取中介报酬。
但是王女士和梁先生在包销期满后很快达成交易，交易价格只有930万元，比最初的买家最后提出的交易价少了570万元。更为荒唐的是，比王女士购买价还低30万元，这十分反常。
同时，根据房产中介服务的市场价，一万元的服务费明显过低。
法院经过审理认为，王女士和梁先生的理由不成立，判处二人分别向房产中介公司支付中介服务费11万元。
王女士、梁先生不服，分别提起上诉。二审法院，维持原判。
大家对此事怎么看？欢迎在评论区、留言讨论。
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#农村人买了本村宅基地该怎么签协议# 现在， 国家政策是农村一户一宅 ，本村之间 可以买卖 ，但买卖之间， 也应该懂得一些法律和原则 。
第1， 买卖双方也称(甲方)和(乙方 )不得隐瞒 宅基地 是否存在 法律纠纷， 法律争义 或者债权债务关系 。
购买方办理房屋过户相关手续， 出让方有义务配合购买方办理不提供相关资料和签字 千张等等手续 。
宅基地出让后，未来升职 以及国家政策征用补偿的全书也必须注明归哪一方 。
第2， 转让协议上 必须注明宅基地 基本情况
也就是写明详细地址具体位置，宅基地的大小， 使用性质建筑面积 转让时间 支付方式和交房时间 。
第3， 明确协议 和其他事项
明确双方的法律责任 ，如双方之间如有一方违反协议后怎么补偿对方，补偿标准 。协议一式两份 ，甲方乙方各存一份 并且双方都要签字，这样合同就生效了。
2020年，河南郑州，顾女士看中了一套二手房，付了23万首付款，想和房主签协议时，才得知钱还在业务员手里。女子找业务员问首付款的事，业务员的回答让她崩溃大哭。
年前，顾女士一家人通过郑州务实地产看中了一套二手房，交了23万的首付款给中介。因为受疫情影响，这家地产公司被迫停业几个月，房屋买卖协议也一直没签成。
几个月后，地产公司恢复了营业，顾女士赶紧和家人一起，想着和房东把房屋买卖协议签了。
可是，当顾女士一家来到这家地产公司，店长却告诉他们，首付款还在他们业务员手里，并且已经被花掉了。顾女士一家听到这个消息后，犹如晴天霹雳。
正常来说，找房产公司买房前，应该直接打给中介公司或者房东。当时交钱时，顾女士一家也曾提出要把钱转给房东，可中介却以钱必须通过他手为由，让顾女士一家人把钱先打到他的账户。
因为没有经验，再加上信任，顾女士就把23万的首付款转给了那个业务员。当时业务员信誓旦旦地答应，会帮顾女士一家将后面的事情处理好，不用她们操心。可是没想到变成现在这个样子。
愤怒而又着急的顾女士一家人找地产公司要说法，可工作人员却是一脸不耐烦。他们认为顾女士一家人就是来闹事的，就想一走了之，懒得搭理。
顾女士一看情况不对，立马双手拦腰抱住要跑的店员。无奈之下，店员只好帮忙联系了负责顾女士业务的那名业务员。
双方见面后，顾女士家人质问钱的去向。业务员不仅不以为然，还说顾女士一家态度不好，让他心里不舒服。
顾女士看到业务员这种态度，一下子就崩溃了。她哭着说：“我钱都没有了，你说让我用什么语气说话？我要跪着吗？我要求着跟你说话吗？
业务员看着顾女士这个样子，不仅”没有丝毫的同情，还两手一摊，冷冷地说：““你要这样说，大家没有办法往下说了。”偷用顾客的买房钱，态度还如此嚣张，这脸皮也是无敌了。
双方冷静下来后，调解员询问钱的去向，业务员一开始表示23万在他手里，一分钱都没花。但禁不住调解员的接连追问，只好说出了事情的真相。
原来，业务员见房东征信有问题，暂时不能转账。就偷偷挪用了顾女士的钱，现在还剩10万。
业务员还表示这是小问题，说顾女士如果还想买房，就用这10万块先交首付款。花掉的那几万，他慢慢打工再还。
而此时的房东看到顾客一会儿说买，一下又说不买，出尔反尔几次，感觉不太靠谱，也不肯卖了。顾女士现在是钱没有了，房子一时半会儿也没法买。
《刑法》第二百二十四条规定，有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
房屋买卖过程中，客户缴纳的定金或者诚意金必须打到公司账户。即便是经理的私人账户，也必须有公司盖好公章的文件，然后出具收款收据，盖好公章。这样，即使某个业务员不做了，钱也由中介公司赔。
对顾女士一家来说，当下最重要的还是找这家务实地产公司，解决员工挪用顾客房款一事。
虽是这笔钱是业务员个人挪用了，但房产公司也还是有连带责任。希望房产公司能积极帮助顾女士一家，协商解决后续赔偿事宜。
要是对方耍赖，建议顾女士去走法律途径，维护自己的合法权益。希望顾女士在以后买房的过程中，能多留个心眼，不要再出现这样的情况。
首付款被业务员私自挪用，大家怎么看？请在下方留言讨论#买房# #我要上头条#
作者：伊咪阳光
宋某和梅某是男女朋友关系，两人于2013年开始同居。
当年夏天，宋某和梅某两人商量各出资50%，首付26.9万元购买了位于青岛的一套房屋。
双方约定，这套房屋两人约定各享有一半的产权，房产证只写梅某一人的名字。
不料想，梅某却偷偷地背着宋某，独自与杨某签订了房屋买卖合同，约定以110万元的价格，将这套房子卖给杨某。
此后，杨某陆续转给梅某各阶段尾款。2018年2月双方办理了过户，杨某取得了不动产登记证书。
这时候，宋某听说了卖房的事情，报警称杨某侵占了自己的房子。
杨某不干了，认为在购房的过程中，房产证上明明写着梅某是房屋所有人，根据物权公示原则，其有权取得该房屋所有权。退一步讲，即使宋某享有涉案房屋50%的产权，梅某和宋某享有同等的处分权，自己购买该房屋属于善意第三人，也能依法取得房屋的所有权。
于是，双方闹到法院。
李沧区人民法院认为，梅某没有经过房屋另一产权人宋某的同意便与杨某签订房屋买卖协议，合同无效。
杨某不服，提起上诉。青岛市中级人民法院经审理，又将房屋判给了杨某。
宋某不死心，提出申诉。随后，山东省高级人民法院启动了再审。
山东省高级人民法院认为，虽然梅某不享有完整的房屋所有权，但是梅某和杨某的房屋买卖合同是有效的，并且房屋已经完成过户，因此善意购买房屋的杨某有权取得房屋的所有权。
最终，法院驳回了宋某的申诉。
这个判决公道合理，把握应用法律准确，合情合理，维护了双方权益。
雷神看法内蒙古，赤峰市。魏女士花了16万买了乡下的老宅，十几年后，老宅拆迁，魏女士获得拆迁款419万，原房东得知消息后，找到魏女士，提出要分割一半的拆迁款，遭到拒绝后将对方起诉，要求判双方买卖合同无效。33岁的魏女士，是个非常有头脑的人，手里有了点闲钱后，就想投资赚钱，她见租房生意很红火，就萌生了买房子出租的想法。一天，她无意中看到一则消息，刘女士想把乡下的老宅卖掉，老宅面积146.15平米，总价15.5万元，看这老宅的地址应该不是很偏远，于是，她便通过刘女士留下的号码，联系到了她。
现在这种事很多，真应该好好学习一下法律。
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