健康资讯 说明你混的很差，我有个同事退休以后在两家房地产做会计，就是一般的会计，一家一万多，一年几十万。
#中低收入家庭财务调查：不信任保险# 天量放水，原来靠房地产承托，造成楼市巨大泡沫。现在房地产玩不下去了，天量资金往哪去？通胀是必须结果。（大家注意一点，我国房地产是不纳入通胀指标的，不然通胀数据早爆了）2023－2025通胀会快速升高
某房地产公司上年财务报表销售收入4900万元，销售成本竟然为0元，报表利润4300万元。老板如果看到，是能气死还是高兴死呢？[呲牙][呲牙][呲牙]
我问会计怎么回事，他说公司开发项目去年开始交房了，而且开了销售发票，所以收入没有任何问题，都是真实的。
销售成本呢？这个0元是怎么计算出来的？
会计说开发项目去年刚交房，工程款还没付清，成本发票还没到齐，成本金额具有不确定性，所以现在没办法结转销售成本呀，如果结转了肯定也不真实呀，所以就没有结转，等发票来齐后再结转。
如果这样的话，企业所得税申报怎么办呢？交上千万元的企业所得税，老板肯定不乐意呀？
会计说这个没问题。我们这里计税毛利率按5%计算，所以，在企业所得税汇算时，按销售收入的95%结转销售成本就行了，这叫税会差异，政策是允许的呀。
我滴个神啊！你简直就是天才！我也是哭笑不得[捂脸][捂脸][捂脸]
抽颗烟，消消气。
我告诉她，你对企业会计准则和税收政策的理解存在偏差。
咱们这商品房已经交付，房款已经根据商品房销售合同收齐了，收入能够可靠的计量，也开了销售发票，所以你确认了销售收入。
成本发票没到齐，并不代表无法结转销售成本。结合咱们房地产企业的具体情况，工程施工都有施工合同，合同金额是能够确定的，如果签订的是费率合同，已经完成或将要发生的工程量根据施工图也是可以确定的。这样的话，整个项目的建设成本工程或成本部门是有一个最佳估计数据的。在结转完工产品前，可以根据最佳估计数与已经发生成本实现了差额预期开发成本，计入完工产品成本。
也可以结合每家施工单位的每项施工合同，根据合同金额或预计工程量、以及已经开具发票情况等，逐项预计开发成本。
等工程结算完成之后，在对预估的成本进行调整，这样收入与成本才能匹配。
企业所得税政策你也理解错了。
在企业所得税汇算时，根据国税发（2009）31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
所谓税会差异，是指税收政策与企业会计准则之间的差异。企业按企业会计准则进行会计核算，按税收政策进行纳税申报，企业会计准则与相关税收之间对一些具体事项的规定可能会有所不同，这二者之间的差异才叫税会差异。
比如，税收滞纳金和罚款，按企业会计准则的规定可以据实入账，但根据企业所得税相关政策规定，不能税前扣除，需要做纳税调整处理，增加应纳税所得额。
再比如，业务招待费，无论花多少钱都可以据实入账，但在企业所得税汇算时，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
最后会计说，当开始接触房地产财务业务，所以不懂，还希望在老板面前多美言几句。[捂脸][捂脸][捂脸]
2023.1.17
会计 Chapter 5 投资性房地产
Chapter 13 金融工具 1- 3
一房地产开发项目上年3栋楼竣工交房，会计计算的单位建安成本360元，应补缴企业所得税1070万元。会计被老板当场骂哭了。
经了解，这事还真的不怪老板生气。
该公司开发项目规划建设26万平方米，但是1期只建设了三栋楼，建筑面积17000平方米。会计没有房地产开发企业会计核算经历，没有将这三栋楼单独做一个成本核算对象，而是和后面的二期、三期共同作为一个成本核算对象了。
1期的3栋楼已经竣工交房，但2期主体框架刚建到七八层，3期刚刚开始动工。这样的话，3期还没有取得建安发票，2期取得了很少部分，1期的工程款已经支付得差不多了，所以发票基本到齐了。
由于会计没有单独将一期的三栋楼做一个成本核算对象进行处理，所以在结转销售成本时，将已经发生的成本，按已经交房的面积占项目总开发建设面积的比例进行分摊，这样算下来，每平方米建安工程成本只有360元。再加上土地成本，每平方米成本在1846元。因此，补交1070万元的企业所得税也就很正常了。
事情应该怎么处理呢？真的要交这么多税，老板肯定不乐意，也的确不符合实际情况。
由于该项目1期和3期是同一家总包单位，2期是另外一家总包单位，我们建议企业对开发成本重新进行梳理，重新划分成本对象，设置1期、2期、3期三个成本对象进行核算。
由于2期是独立的总包单位，所以通过查阅原始发票及付款单据，就可以将2期的相关成本挑出来，单独计入2期的成本。
1期和3期是同一家建设单位，可以结合付款审批单据，让工程人员根据实际完成的工程量或工程结算，将工程建设成本在1期和3期之间划分清楚。
土地成本，按各期的实际占地面积比较进行分配即可；至于前期报建费用，一般当地会有固定的收费标准，直接按收费标准及各期建筑面积在各期之间进行分配就可以了。
全国房地产欠银行和供货商多少钱？现在还是未知数！国家应该监管房地产财务和大笔款的去向，防止套现跑路，……
【200万法拍房在哪？是谁的？】
全国200万法拍房，都是因为交不起房贷吗？
最近房地产话题很热，宏观层面什么重申“支柱产业地位”（图1），什么夜壶再用一下（图2），具体市场层面，94%的县城房价不过万（图3），七里河房价跌破1000（图4）。
看起来话题满天飞，其实现在房地产真正躲不开的话题是200万的法拍房。
18年才2万套，4年时间增长100倍（图5），“暴增”都配不上这个势头啊。
这个疙瘩不解，你敢买房？
吓人的数字背后，这200万法拍房到底在哪？是什么原因导致的？和你想的可能不一样！
我们看看，这是法拍房的区域分布，看看这前几名，江苏，浙江、河南、广东、山东、福建（图6），是不是觉得眼熟？眼熟就对了。
看看我们各省的GDP排名（图7），放一起就很明显了，法拍房的集中区域恰恰就是我国经济发达地区。
是因为经济发达地区房价高，房贷压力大所以断供的人多吗？也不对啊，北京上海的房价接轨国际了，可法拍房不多啊！
从很多实操法拍房的相关人士的反馈看，真正供楼断供的是少数，反而创业和担保是大头（图8）、之后还有民间借贷抵押、炒股贷款，甚至赌博；
这其中最让人唏嘘的就是创业和担保，经济发展快的时候，总觉得搏一把风险不大，总觉得再坚持一下就会好转；
等到大形势突然变化、或者创业无以为继的时候，很多人才发现抵押房产去搏创业成功太危险。
一旦失败，不是自己一个人失败，是老婆孩子一家人的一败涂地，这样的例子太多了。
除了创业，担保被坑的也很多，因为房主的善良、不谨慎甚至愚蠢，稀里糊涂签字给别人担保，最后导致自己的房子被拍卖还债，你身边应该也有这种人。
法拍房的话题真的很沉重，我们大多数人是在青壮年时期，在自己收入增长比较快的时候借助家庭、借助二三十年的银行按揭来购置房产的，很多家庭的日常收入除了家庭必要开支外，基本都投入房子了。
房子在中国家庭资产中占比70%以上（图9），而且60%的中国家庭只有一套房子（图10），原本这房子最起码可以作为我们养老的一个资产储备，现在成了法拍房，这不仅影响现在，更影响未来！
我直播经常说，普遍高速发展的大时代已经结束了，我们在财务上就不能追求快速致富或者资产的快速增值，应该由攻势转入守势，要保住现有的，要确保安排好自己的老年生活，如果能够安度晚年有足够的养老金，我们已经是人生赢家了。
#房子##房产##房贷##贷款##民生##保险##养老##养老有道#
#2022职场年终盘点#从2003年超市开业，我就在超市做兼职会计。
那时候，超市在小县城还是个新兴产业，红火的很，生意也很火爆。
随着超市规模扩展，最多增加到6个分店，老板还有在其他行业拓展，涉及餐饮，房地产，电信等，业务越来越多，自然我们也越来越繁忙。
而我的专职单位，一个国有小商业企业，却一日日衰退下来，工资少得可怜，眼看一天天也没有了保障，只发基本生活费，根本难以糊口。
于是，不知不觉中，兼职成了专职，而专职倒成了可有可无。
一晃20年过去了，自己能坚持下来，想来也真是不易！
工作中一直忙忙碌碌，逢年过节更是苦不堪言。虽然艰辛，却也充实。
那时候年轻，公婆身体还好，平时在家里操心家务，照顾我们一家三口饮食起居，减轻了我许多家务琐碎，解除了我生活中的好多后顾之忧。
期间有好多次承受不了工作上的压力，工作太琐碎了，太忙了。一次次赌气辞职，老板一再挽留，本人面薄，均未如愿，一直在不情不愿，又无可奈何中坚持着。
2020年元月，我从原单位退休，企业退休，工资虽然不多，却是上班在岗时工资的三倍多。也算是不幸中的万幸了！
想起父亲病中那几年，因为工作走不开，没能好好照顾父亲，留下终身遗憾，想起总会悔恨自责。
这次母亲又病了，痛定思痛，我决心不留遗憾，好好照顾母亲。
从11月3日至今，请假两个多月快三个月了，我一直没有去超市上班。
虽然没有明确向超市提出离职，老板也一直在关心母亲病情的同时，问什么时候能继续上班，但我知道，母亲这次病后，我已没有丁点的心劲去上班了，特别是公公去世后，照顾好年迈体弱的婆婆，病中的母亲才是我最重要的大事。
2022，因为母亲突然重病，因为公公突然离世，我意识到了人生的无常，生命的脆弱，亲情的可贵，陪伴的重要。
要对自己含辛茹苦奋斗了20年的工作岗位，亲爱的同事们说再见，有不舍，有心酸。
但我坚定自己的选择是正确的。
