健康资讯 章哥，我的情况如下：两个娃，两套房。1、建外永安南里的社科院公房，老破大。孩子已经就读，对口的清华附小CBD校区。既然已经上学了，老破大再留着没啥意义。打算卖掉后换成双井，望京或者朝青的次新小三居。不自住，纯投资。具体哪个板块，您比较认可？
2、门头沟西山燕庐一套，也打算也卖掉。换成新源里附近，清朝初中的占坑房。比较认可他们抓体育，抓外语，抓阅读的理念。居住问题，用换租的方式解决。
3、除了以上：使劲凑，还能再弄出800个。纯投资：有没有必要jlh，再买一套望京，朝青的次新小三居？我的糟糠之妻，儿女一双，十多年了：互相信任，不会玩砸的。
上述，不需要负债。我估计，我也贷不出来房贷了。
回答：
1. 纯投资首选望京，次选朝青，之后是双井。望京是品质高的次新普宅全部跑赢大盘，有的幅度还不小；朝青是一部分赢了，另一部分拉平；双井是升值好的拉平，略有超出，还有部分输了。这看好哪个小区算算账就行，好对比。
2. 西山燕庐，刚买的吧？这我说不好，没太注意，不熟。
我也挺看好清朝的，而且挺奇怪为什么没有学区溢价，至少之前没有。其实清朝的实力并不弱于人朝什么，尤其是高中更是很好。而人朝的学区溢价相当高了，应该和东西海接近。所以在我看来，新源里就算不是朝阳性价比最高的学区房也差不多了。
是否换租无所谓，反正也没什么溢价，直接买自住房也行。老公房肯定是不会输于大盘，就是流动性偏弱罢了。
3. 是否再投资看自己了，负债控制在风险范围内就行。全款投资房产的成本是单利计算2.5%，复利计算2%。简单说吧，如果认为北京房价在十年后能上涨20-25%就买，达不到就属于亏钱（和银行五年期利率相比），超出之后才属于盈利。仅供参考。
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北京的学区房问题分析，为什么朝阳区没有好学区？
朝阳区的教育这些年一直被大家诟病，就是因为跟学区房集中的东城西城海淀这些老北京城比起来没有历史积淀。过去朝阳都是村小。
朝阳的商业氛围更浓厚，而历史文化一直是欠缺的。教育这个东西必须要经过时间的积累，东城西城海淀这些地方的好学校多，就是因为发展历史太长了，学校的成长经过了很多年的积淀，所以有大量的时间把好的老师留下来差的老师淘汰掉。
当然光有教育资源也不够，教育资源加好学生才能组成学区房。
北京哪里有好学生？外地人多的地方有好学生。
那么怎么判断那个地方外地人多呢？就看周围是不是商品房，如果区域内基本都是商品房，那肯定是外地人多。因为外地人来北京买房，他首先会看哪里有商品房，他能买得起哪里，然后决定在那买，久而久之，一些新城比如房山长阳、朝阳双井、望京，慢慢聚集起大量的外来人口。
外地人想在北京扎根，必须非常出色，要么做生意好，要么有学历，要么既有学历又有其他能力，总之要非常非常优秀，这种人对子女的教育就更加关注，他们的孩子无论从基因还是家庭教育上都不会太差。
老城区没有学区房的地方，也比较好判断，北京的学区房基本上都集中在长安街以北，因为那里官员和高级知识分子比较多，北京南城以前多是普通老百姓，所以从人口结构上也能看出学区房的一些趋势。
当然现在西城南边也有一些学区房，但实力上总的来说不如北边。西城的房价从北到南能差出一倍，北边的房子均价十五六万，南边的房子可能均价七八万也能买到。
从房价角度说，北京的老城区没有学区的房子，价格也还可以，但是很多小城市就不行了。
小城市如果是在老城区没有学区，很可能就没有人买。从农村或乡镇进入城市买房的年轻人，一般都会买新房，而新房一般都在新区，很少有人会去老城区买老房子，而且很多三四线城市还没有形成二手房市场，所以老房子就没有人买。但是学区房一定有人买，房子再破也有人买，因为买了孩子就能去那个学校上学。
章哥，我是今年毕业的应届生，准备落户后买房。首付预算800w左右，总价1000-1100，上班地点是西城金融街。现在考虑两种选择：1、西城买学区房，1000w预算能买60-70平的，目前看好西长安街学区的灵境胡同小区。这个选择优点是离金融街近且学区较高，但是小区时间较久，且没电梯，居住质量一般，不知道未来能否保值增值。
2、朝阳双井附近的首城国际，1000-1100w预算能买120平的。因为是首套房，未来肯定要置换，因此希望购买的标的最好跑赢大盘，因此想从投资保值的角度请教章哥，这两个选择哪个更好？或者如果章哥认为这两个选择都一般，有更好的选择指导吗？
补充下，是首套房。未来有买第二套或者打算，所以学区不是刚需。希望章哥从投资保值的角度帮忙分析下。买房小白，不太懂，可能两个选择都一般。如果章哥给新的建议，希望能从投资保值的角度给出更好的建议，最好能兼顾通勤和居住质量。感谢回答
回答：
1. 不建议买西城学区房，这总价买不到相对能确定保值好的。
在任何一个学区，只有品质高的豪宅才能不依靠学区而独立保值。而西城的房价太高，这种房至少1500起，2/3000万才合适呢。1000万能买到的只是普通学区房，受各种因素的影响大。
当然，在没有大的教改影响下，基本都能做到保值。但普通学区房居住的性价比不高，除非是额外利好，否则升值一般也就是跟随大盘，还有些政策风险，所以提前这么早准备意义不大。
再者，2023年是北京有史以来的入学高峰期，现在买学区房很多都是这批家庭。但此后京籍孩子就逐年递减，到去年的出生人口已经降到十年前的水平。那商品价格是供需关系决定的，如果需求减少，学区房的价格是否能坚持住，说不太好。所以如果这些年用不上学位，那犯不上现在去和高峰期的家长们抢房，不划算。
2. 首城国际从2008年上市以来可以说赢了大盘，到现在为止，成绩在双井至大望路是很不错的。不过这也算不上太高，跟望京等板块还是略有差距。比如同为2008年，首城国际和橄榄城的房价都是1.4万，但现在橄榄城12万+，高于首城了。
但既然在金融街工作，那没必要到太远的地段买房，房子是用来住的，犯不上为了所谓的保值升值而这么折腾。首城国际已经挺好了，能满足各项需求。或者也可以看看朝青四惠等板块，通勤也应该方便，房价走势相对比四环内更好一些。仅供参考。
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#你们城市的消费水平怎么样#一个高，两个字实在是高。
我生活在郑州下面的一个小县城里，城市不大但是日常的消费水平可不比北京的低。
为什么这么说呢？2016年我去北京上班，本以为在北京吃一碗面得二三十，谁知道在高碑店产业园随便找了一家，肉丝面是12块钱，其他面条也基本上都是12块钱，这个价格跟我们县城的价格差不多，甚至还要便宜一点。
有一个周末，我跟同学在双井附近的一个东来顺吃涮羊肉，在美团团购四人餐180顿多块钱，肉是足足的，我们两个没吃完。180多在我们这儿吃火锅有点儿够呛，我们这儿即便是清水锅底，放几个枣、枸杞、干香菇就要三十块钱起步。
所以说除了房价，老百姓的日常消费，我们这儿真不比大城市低。
