健康资讯 章哥您好，家有双胞胎今年上小学。16年买了东城永外景泰东里的一居，多校划片前买入，可以直接上一师附小，目前应该是汇文南校区九年一贯制。12年买入高米店金地仰山东区三居，目前自住，现在想用这套房子换到一师附小周围，方便孩子上学。大兴三居加上手里120万现金，想置换1100万内的次新三居。
目前看了中海紫御90多平的两居（可改三居）1050万，首开璞瑅115的三居1060万，新奥洋房120+平的东西两局（可改三居）950万、天天家园三居960万，还想去看看崇文门、广渠门附近的次新小区。目前看这几个区域都涨了不少，大兴这边还是微涨，现在换还是再等等看。还有就是2021年入学政策刚出，是不是孩子9月上学景泰的房子就可以卖？那样的话 我们还可以考虑二换一。章哥帮忙分析一下换房时机和小区？兼顾自住和投资，万分谢谢！
回答：
1、 居住角度凭个人喜好决定，我只从投资角度建议，首选璞瑅，次选紫御，其他的不算合适。广渠门附近朝阳辖区的合适，富力城、总部公寓和合生国际，其他的一般。
2、 首开璞瑅是丰台区的，虽然四中璞瑅也不错，但到不了追捧的地步。所以房子没什么学区溢价，有点儿租售溢价而已，正常值。因此从居住角度讲性价比最高，保值升值情况也很好，完全不弱于朝阳。
中海紫御也差不多，虽然是学区房，但对口学校一般，而且品质高，很少有人买这里当学区房。因此同样没什么学区溢价，顶多是东城学籍的价值。保值升值同样很好，完全跟上了北京大盘，在东城商品房中算是很不错的。
双井附近是朝阳区，除了帝景都没什么学区概念。富力城是板块标杆，另外的也都挺好。不过东四环内升值性近些年中等，近十年来顶多和璞瑅、紫御差不多，甚至略弱一些，所以被必要舍近求远。
3、 其他的没什么，都是学区房，包括广渠门内的。新奥洋房和天天家园的租售比都在850以上，也就是溢价20%。这就没什么租售溢价了，全是学区溢价。广渠门内是龙体或天永学区的，溢价率更高，在30%左右，所以也没什么意思。
4、 理论上是只要上了学就可以卖掉学区房，保留学籍就行，不影响派位。但一师附小是直升校，最好保留东城户籍和房子，或者就换到紫御公馆吧。因为东城每年都登记户口和住处，虽然不像朝阳那样明说，但如果不是房户合一，有可能影响直升。
5、现在从大兴换到市区不算太合适，等于拿还没轮到的去换涨了一波的。如果仅仅是增加120万，那没必要着急，增加的多（包括贷款）可以尽快。
金地仰山的增值性很不错，你们2012年买的，应该是四期，西区板楼不到2万，洋房也就是2.2万左右。到现在的升值情况不次于市区，差不多，所以不用着急，增加资金不多的情况下晚换也不吃亏。仅供参考。
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两栋楼全部是前排南向楼栋，直面海沧湾两栋楼离社区大堂出入口较近，出行方便两栋楼都是30层左右的高度，楼栋间距大，前后左右互不影响
景观面分析：7#楼直面海沧湾，正前方虽为海投cbd,但海投cbd是单体独栋建筑，对景观视野有影响，但影响不大。两侧仍能看到景观。
7#的边套景观面，东侧高于西侧，东边套东面看湖、南面看海、北面看社区园林。北侧与9号楼间距92米。打消您对隐私的顾虑。个人预测7栋东边价格高于西边。西边的优势在于性价比。
8# 楼的景观面，我愿称之为YYDS.根据东屿规划图可知，项目东屿岛中间有一条贯穿全岛的中轴景观公园。中轴西侧地块均未被开发。目前可以享受到一整面海景。后期即使开发出来，也可以通过中轴公园的位置看到海景。
8# 楼的边套户型是可以做到270°湖海双景的，其中西边套景观yyds,南面看海、西面看湖、北面看社区园林。
北侧与3号楼间距168m,超远楼间距，让你消除隐私的顾虑。个人预测，8#的西边套价格不低！景观面可看景观视野分析图的④、⑤、角度。
东边套户型景观也相当不错，因为楼栋错落排布的缘故，东边套是看不到隔壁栋的。南侧看海
海沧中心TOD璞瑞对望鼓浪屿、鹭江道绝美海岸线2号线2站进岛，地铁与家无缝切换到儿童公园、海沧湾公园、海沧湖水秀公园环绕厦门西海岸地标建筑群。
首开户型：100㎡-131㎡天幕奢宅御海首发。展示区即将开放，欢迎参观！
上午到成都南门三圣乡这边的一套工地验收水电，首开龙湖天璞，小区体量不大，1000户左右，环境还行，就是楼间距有点小，4.5的容积率，密度较大，对居住体验有一定影响，目前新哥在这小区有3工地工地在建，这套工地是6月15号开工的，已经完成了前期的拆改、铲墙、放线、刷界面剂、水电开槽，铺管、穿线、安装风管机，目前水电已经改造好了，今天过来等网友一起验收，从效果来看，现场整洁，该清的建筑垃圾都已装袋统一堆放好，走线采用的是我要求的大弯弧工艺，因为这样才不会形成si线，开关插座也是按照标高来安装的，总体来说师傅的活儿做的很标准，就等网友过来验收后进行防水和吊顶阶段的施工了~
首开.金茂.望京樾.
荣耀启新[来看我][来看我]
新城璞樾门第终翻身？或成香饽饽？
2019年8新城璞樾门第首开，当时高层备案均价18000元/平（带装修），在区域内属于高价盘，所以当时开盘一直都是平销，卖得不怎么好，随后开始上分销和送车位还打折，16000多带装修还送车位，简直打骨折，去化也明显好转。#我要上微头条# #武汉头条# #武汉头条# #哈尔滨头条# #中国接英国小留学生回国# #哈尔滨头条# #双城# #武汉# #武汉爆料# #武汉生活# #武汉楼市# #房市# #武汉房市# #房价# #湖北#
是的。首开（下属首华物业公司）就不作为业主反映意见根本不管。乱收费……你说的很好。但只是说说而已……
从深圳湾的第一座瑞府到郑州首座，瑞府系作品生而瞩目，第十座瑞府系作品，盛绽郑州北龙湖。展厅位于龙湖里一楼，预计6月份首开，首开楼栋1#—9#。
位于龙源路与龙湖外环北路交叉口，占地85亩，容积率2.49，规划16栋15-16层小高层产品，全2梯2户设计，精装交付，面积段213平、179平、160平、129平、145平、155平，其中129平和213平占比比较少，179平、145平、155平占比较大，户型设计也可以堪称为精品，南北通透、东向横厅、三开间和四开间朝南及270°大飘窗，三位大师联袂打造，现代主义建筑风格，深灰色铝板+LOW-E玻璃，精装沿用深圳高端酒店安达仕酒店以及森居的景观风格、下沉庭院会所及1800平架空层，关于PPT的这些，完胜中海云鼎湖居。
龙湖北岸在云鼎湖居已接近尾声之际，定位不及保利璞岸和万科拾谧森语高端，所以2022年龙湖北岸的中端市场是瑞府一家独大，主力收割中产阶级客户，位置放在北岸也只能算是一般，过了连霍高速就是杨金片区了，但也就是这一条路之隔，导致10000+的差价，片区因为中原科技城的规划住宅稀缺确实是事实，但目前还是随处可见的荒凉和热火朝天的施工现场，光芒依然由中原科技城的未来决定，从产品到规划也可以感受到华润的用心，但贵为央企，维权也是家常便饭，能给的最大保证就是如期交房。
对外释放价格30000+，面积越大价格越高，今年的行情能否上车还是以价格为准。
厦门最火楼盘，首开即清盘，全是“拖，全是假相”[捂脸][捂脸]下图是客户的真实反馈！每个楼盘
