健康资讯 【蔡为民：购房在第一季进入窗口期】
近期坐客凤凰卫视"亚洲财经透视"，畅谈新年伊始楼市再出救市措施对房地产之效应。
主轴观点：
1. 历经一年有余的拯救，2022年12月迎来翘尾行情；
2. 新政无异于"乘胜追击"，亦为住建部长的底气之所在；
3. 连续三个月同环比房价下跌城市可自主决定利率，将成为常态机制；
4. 判断及依据
*第一季"否极"，第二季开始春暖花开；
*两会结束，新一届领导班子上台；
*新人新气象，新的激励方案将启动；
*疫情历经半年演化，毒性将趋缓；
*市场逐步好转，催生乐观情绪；
*前期救市措施进入发酵期。
//需要看视频的粉丝私我。
#房价下跌速度趋缓# 房价的下跌，只是时间的问题。就像经济有繁荣和萧条的周期，四季有春夏秋冬转换的规律，不可改变！
中国人口出生第一个高峰期（婴儿潮），是三年自然灾害后的1963—1970年，平均每年出生接近3000万个孩子。
生在人口高峰期，对这一代人本身具有重大影响，他们必须一辈子跟更多的人去竞争有限的机会和资源，比其他年龄段的人要付出更大努力，才能获得同等的收益。而且这种命运是传代的，如果我们生在人口高峰期上，有很大的概率，我们自己的孩子会出生在下一个人口高峰期，我们称之为回声潮。
中国的回声潮（中国人口出生的第二个高峰期）出现在1985—1989年，那些年每年出生的人口有2500万左右。（第二波生育高峰是因为第一波生育高峰的人到了适婚适育年纪所带来的，这是正常逻辑）
从90年代开始，每年出生的人口一下子就很快掉到了一千多万。虽然现在全面放开了二胎，即便如此，我们每年的新出生总人口也在下跌。
按照人口的周期理论，也就是2010年以后的时间，中国理应迎来第三次生育高峰（婴儿潮），但由于80后90后承担的房贷、住房、子女教育、工作等压力太大，不敢轻易生育，导致“二胎”政策放开之后，并没有达到预期的效果。那么第三次婴儿潮也就没有如约而至。
人口是整个经济活动和社会活动的最底层要素，当底层要素波动性特别大的时候，就会导致未来很长一段时间中国宏观经济的波动性会特别大，表现在比如说通货膨胀、就业压力、利率等等各个方面。这个波动的源头就如同海底发生巨大的震动，这个力量它会悄悄地传导到海边的波浪，就形成海啸。
国家的资产主要由人力资本、房地产资产和企业资产三部分构成，国家应该追求的是这三部分之和的最大化而不应该单纯追求房产资产最大化。太高的房产成本不仅挤压了人力资源的收入，也降低了企业资产的收益，从而，使得国家的财富总值并非最大化。
当中国房价下跌70%时会发生什么？如果中国的房价像日本一样下跌了71%，那后果可想而知。
我想如果你的房子是500万元，你买了一套房子，首付是150万元，贷款是350万元。
贷款20年后，第二年房价突然下跌71%，你只能卖出145万元。按照4.9%的贷款利息，你已经还清了27.5万元的本息，按揭325万元的时候你该怎么办？
大家会在屋顶上排队吗？事实上，我并没有大声说隔壁的日本崩溃了。
日本人做了什么？1991年，日本房地产市场开始崩溃。巨大的房地产泡沫在东京开始破裂，并蔓延到整个日本。
到处都没有完工的建筑物和空房子，这导致商业用地减少了70%，为1974年以来的最低水平。
数据显示，日本房地产崩盘并没有导致自杀人数突然增加。
事故前后的荷兰自杀行为是本周荷兰自杀行为突然增加的转折点。这就是东亚金融危机
另一个问题是，房地产泡沫破灭后，我们是否会失业。工资会下降吗？
让我们看看另一个有趣的数据。在日本房价暴跌期间，失业率并未飙升，仅上升了1%左右
主要集中在房地产行业和银行业的高薪白领，他们的平均工资并未下降。
事实上，在那一年，底层的穷人没有受到太大的影响，因为由于劳动力短缺，总是有肮脏的工作，需要人们做大量的家奴和房地产投机
房价暴跌后，没有房子的人或投机者不敢购买，但急需房子的刚需用户其实很简单。
我们的房地产崩盘会带来什么影响？对不起，我想大概的价格不会截止。
2008年的次贷危机实际上是由房地产驱动的，房地产具有巨大的影响力。
我相信每个人都知道，面对以前的失败经验，我们如何能够公开房地产。
因此，目前一、二线城市的房价只会有点难，但北方有不少三四线城市，甚至一些省会城市出现下跌迹象。
怎么了我今年能买房子吗？哪个情况可以买，注意我下次给你答案！#房价# #房价下跌速度趋缓#
连续不断的偷换概念，前后矛盾
1、房子下跌不是踩刹车，而是刺破泡沫，就行有个脓包，破了就好了，还挂倒档
2、有涨有跌的经济学规律不适合商品房，这句话不矛盾吗？商品凌驾于规律之上还叫规律吗？如果不适合，那举例的日本房价大跌
3、三个终点说错了
第一是炒房盈利的终点甚至拐点
第二个终点很可能是人生的终点还没还贷完，交接棒传给儿子
第三个终点是政策的终点，经济上行期房产是马车，要拉动，经济趋缓或者下拐，产业需要转型升级时，它就是头顶上的大山
最后，保持微通胀确实是比较健康的经济形态，和刺穿泡沫不矛盾
#厦门头条#【#福厦泉5月房价变动情况出炉#】国家统计局今天公布2022年5月份房价数据，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数减少；一、二、三线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有回落或降幅扩大，同比下降城市个数增加。其中福州、厦门、泉州新建商品住宅销售价格环比、同比均有下跌；二手住宅销售价格福州环比上涨、同比下跌，厦门环比、同比均上涨，泉州环比、同比均下跌。（来源：国家统计局）
#43城新房房价环比下降#【国家统计局：#5月份商品房价格同比涨幅回落或降幅扩大#】2022年5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数减少；一、二、三线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有回落或降幅扩大，同比下降城市个数增加。@经济日报 网页链接
【#5月70城房价环比总体延续降势#】6月16日，国家统计局公布的数据显示，2022年5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数减少；一、二、三线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有回落或降幅扩大，同比下降城市个数增加。一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.4%转为持平；二线城市环比下降0.3%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。（中新财经）
南京的房价问题，我一般都是这样来看大的周期，当南京的各种房V数量铺天盖地的时候，南京的房价基本上到一个阶段性的顶点，比如2017年，这几年南京的房V减少了，低调多了，一些没有数据，没有技术含量只会嗨吹的人，逐渐也被市场淘汰掉了。大的背景是南京的房价涨幅趋缓，还有其他很多城市的涨幅远远超过南京。此消彼长过程中，我们注意到南京的房V开始低调了，其实预示着南京是行情阶段起点。后天有时间可以做一个南京房价谷歌地球的视频，这样讲解一下，要比那些房V嗨吹更有含量。
房子能不能保值？房子还能上涨多久？现在应该买房子吗？
战乱中，房子是不值钱的，这由房子的属性决定，房子跟地域捆绑，当生活安全得不到保障的时候，房子的居住功能都丧失了，更谈不到什么保值增值。
我们普通老百姓痛恨房子价格高涨，导致我们大多数人失去了自由移居一线城市的资格。但是也不能否认，这是和平盛世才可能出现的景象。
这里面还有一种买房价值观的形成。
人们终其一生，总是会给自己设定一个理想，并为之努力。房子是我们从观念上，从避险保守的角度，很容易做出的一个现实选择。
当北上广深房价高企到我们跳脚也够不到的时候，到北上广深置办房子就成为了我们很多人的一个假设梦想，甚至自己完不成的，也很想让子女、孙子女去完成。
可以说，最初的一批向大城市的移居者，是投亲团聚的顺势而为，是考虑更好的事业发展机会，是考虑更优质的教育医疗资源，经过谨慎评估后才做出的选择。
那么后继者们，其实根本不再思考这些个问题了。
思考有什么用？本来就是求而不得的，在我们的想象当中，将这一切都抬得更高，光环更甚，因此，不管是城里的，还是城外的，都不再思考这个问题了。
这种现象会维持多久呢？
我认为再有10~15年的时间，不会改变。因为趋势、观念与现实资源调配，都存在惯性。
算起来的话，如果将房市的开端从2000年算起，到2035年，是35年时间。
但是拉长呢？如果考虑到50年这个周期，到2050年，那就非常不好说，很大概率会产生一种大变化，会影响到每个人。
我能想到的房地产市场基本逻辑线索有这么3条：
第一条是：房子是有寿命的，是会折旧的。目前民用建筑的设计寿命是50年，钢混结构理论上使用时间更长。
但目前现实中没有人关心这些，为什么？
因为目前，或者说之前二十年的房地产市场上，购房力量足够强，因此新建小区多、新增房源多，所以推动城市拆旧建新的节奏，远高于房子的自然寿命。
慢慢地，当新增购房人口的数量，支撑不了这种节奏时，新建与拆旧会逐步放缓。
所以说，新增购房人口的减少，导致新建房速度放缓，这是一个必然的趋势。
第二条是：房子是一种会折旧，不断更新的产品。
房子总是会旧，值钱的是地皮。
如果有一天，地皮的区域热度转换，或者有足够的性价比更高的替代地皮出现，或者地皮与地上建筑拆迁成本高到新建房价格无法承受时，就不存在市场角度来推动的拆迁了。
也许到那一天，房子及相关设备的维修维护都完全有偿收费了，老房子的价格会跟新房子有倍数的差距。
那时人们会掰着手指头，计算房子是哪一年建成的，当时是什么设计建造标准，配套设施、安全等级都是什么设计标准之下的等等。
第三条是：购房资金与机会成本，与其它投资收益的比较。
房价一直上涨，人们才可以忽略买房后的各种比较与计算。
过去20年，买房子跟沪深股市、基金债券、银行存款、黄金原油等相比，要么安全风险低，要么收益相对高，要么知识门槛低，可以说出尽风头。
如果房价上涨趋缓，或者平稳，购房成本就会被拿到桌面上来说。
比如，如果房价5年没有上涨，那么大家就会算，如果我当初没有买房子，换成现在才去买，那么我买房子的首付200万资金，买个5%理财就会拿回来50万，我这5年的房贷等于拿出去多少钱，一里一外，一进一出，我等于损失多少钱。
这种计算并不需要区分刚需购房人和投资者，当有足够划算的认知前提下，刚需也不会着急买婚房，买改善房了。
他们完全可能用租房暂时替代婚房需求，或者将改善计划后延，期望拿下一个更高更新更大的购房一步到位的计划。
所以说到买房子上，能够直接说到确定性的价值体现的，就两种做法：
一是，我买房子为了自己住得舒服，落子无悔，管你价高价低，我都认为房子对我的价值不变，我不受影响。
二是，我把房子当普通商品，当一个生意，我低买高卖，差价落到腰包里，落袋的利润才算数。其它都是空想。
除了这两种做法，其它的都是不确定的。
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100万首付已经很难在深圳买房了！
去年，深圳刚需买房上车，还能找到总价300万的房子，首付只需要100万，今年难了。
第一个原因是价格，深圳现在均价接近8万，西部各区6-11w，中部5-10w，东部3-6w。100w首付的房子，只有东部有。只不过地段偏一点、学区差一点、小区老一点、面积小一点。
第二个原因是政策，深圳出台二手房指导价，而目前大部分小区的实际挂盘价都高于指导价，得多付首付才能买，所以，100w首付实际能买到的二手房，最多就是250w。
第三个原因是价值，深圳现在一路向西，西强东弱趋势已成。而现在西部的南山、宝安和光明，几乎没有300w总价以下的房子了，连个小单间都难买到。
所以价值高的区域，没有100w首付能买得到的房子。
那买房人没有出路了吗？不！还有两条路可以走。
第一，得自己努力，让自己的收入配得上在深圳体面的居住。
深圳高层这次出重拳控制房价，限购、限价、限贷、加息，房价涨势必然趋缓。
这两年我们可以努力赚钱，多攒点首付，房价会等你两年。
但是，2020年深圳入户人数高达92万，这些人交满三年社保之后又有购房资格了，到2023年底，住房供需矛盾恐怕还是很紧张。
第二，曲线救国。
深圳现在价位高、杠杆低，其实这一轮深圳大盘的回报率已经跑输隔壁的东莞，也可能会跑输广州和一些强二线的核心区域。
在可见的未来，深圳城市化进入成熟期，爆发力减弱，而户籍政策也趋向于收紧，并且高层也在逐步在增加住宅用地。
小刚需们如果还想买房保值，就没必要在深圳守株待兔，可以选择其他有价值的城市和资产，比如强二线城市和大湾区其他核心板块。
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