南京这家学区房,挂牌价降回一年前…中介说:我劝你别买
前段时间,本平台跟进了十月份南京二手房情况,统计出跌幅榜TOP10小区,详见《南京二手房太难了!仅仅一个月,挂牌价跌了3856元/㎡》。
其中,位于跌幅榜第一的小区宁工新寓一村,一个月时间跌了3856元/㎡。要知道,早在2019年,该小区还曾经因为一个月跳涨4000元/㎡上过热搜。
小区还是那个小区,行情却不是从前那个行情。
宁工新寓究竟经历了什么?业主们到底是什么心态?降价究竟是市场行情所致还是小区本身也有硬伤?
今天,笔者就带着疑问对宁工新寓一村进行了实探。
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实探!外立面全部出新,卫生环境一般
宁工新寓一村地处鼓楼龙江,紧邻4号线龙江站7号口,但是该口暂未开放。
笔者从龙江站4号口出来,向西步行约450米就到达小区门口,沿途是一整条街的底商,涵盖中介门店、银行、旅馆、餐饮、服装、理发店、足疗等。
周边还拥有宝船社区、龙江大厦等四个菜市场,生活所需基本一应俱全。
整体看,居住氛围较为浓厚,这也是老小区的一个优势。
2019年起,宁工新寓一村就开始进行改造出新,目前整个宁工新寓一村已经完成出新,小区外立面做了同一颜色的涂料,门卫岗亭和小区铭牌也全部出新,个别楼栋还加装了电梯。
个别楼栋加装电梯
内部实探来看,地面也做了修葺,划分了地上停车位,绿化的土壤也进行了翻松。
单元内部墙壁也重新刷上白漆,虽然不豪华,倒也清爽干净。
电动车车棚、充电桩也能看出翻新过的痕迹。
不过在小区多转几圈就会发现,单元楼内部水泥地破损、墙皮脱落,安全消防设施更是几乎看不到。
整个小区人车不分流,没有地下停车场,全是地上车位,在小区的背面有一片水泥地供私家车和非机动车停放,小区车位还是比较紧张的。
小区基本没有绿化可言,小区绿化带里,基本被杂草和部分业主自行种植的花草覆盖,再就是有几棵“上了年纪”的大树提供荫蔽。
卫生问题也同样存在,建筑材料、生活垃圾并没有摆放在垃圾分类点,而是随意堆积。
交织缠绕的电线,也是小区的一大安全隐患。
宁工新寓一村已有27年房龄,但内部的基本设施维护还算及格。对比出新之前的破败模样,已经算是“改头换面”了。
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从危房到“精工美宅”,宁工新寓还有一批房源待售!
“宁工新寓一村,双地铁、双学区、低总价、现房销售,建筑面积为48-120㎡全户型精工美宅!”
相信每一个路过鼓楼和龙江地铁站的朋友们,一定看到过这明晃晃的广告语。
在广告没有出街之前,笔者都不知道有着20多年房龄的老小区宁工新寓一村竟然还有“新房”要卖。
据了解,2015年,由于地铁4号线施工导致宁工新寓一村3栋居民楼出现沉降、墙体开裂等情况。
而且,宁工新寓房屋建于上世纪九十年代,当初建的时候没有桩基。经过房屋鉴定部门鉴定,这三幢住宅为局部险房,需要进行消险加固后才能使用。
因此,地铁公司按照当时二手房价回收其中343套房源。第一批险房回收是在2015年,回收价格为2.8万/㎡,第二批回收是在2018年年底,价格是3.8万/㎡。
严格意义上讲,宁工新寓一村这批待售房源并不是新房,而是地铁公司将这批房源,加固、翻新之后,再拿出来卖的二手房。
也就是说,买这批房源所产生的税费问题,会基本按照二手房交易流程。
而部分买房人关注的未来是否会有安全隐患问题,工作人员表示:“既然通过验收了,那就不会有问题。”
笔者在保安师傅的帮助下,分辨出了343套待售房源,“你看,加装了窗户、雨棚、晾衣架和空调罩,且没有装空调外挂机,没有晾衣服的就是这批房源,很好认的”。
从一楼院子向里面望去,这些房源还是水泥地面和大白墙,没有更多的装修。
[#泉州头条#最高限价22000元/㎡!最快本月认筹!2022泉州市区摇号机会还有……]
据统计,2021年,泉州主城区共计摇号15次,推出超4800套住宅,涉及东海、城东、田安路、江南、经济开发区等多个板块。
2022年,泉州市区还有哪些购房机会?
一起来看看——
【泉州】
保利华创雲上
市区板块保利华创雲上,位于丰泽区现代中学旁。
该项目包含一定量的安置回购部分,其中,8#楼为可售商品住宅,150套住宅已取得预售证,价格区间约18467-22567元/㎡,均价约20570元/㎡,认筹时间未定。户型建面约117-143㎡。
融创宸東壹号
城东板块
融创宸東壹号,位于城东-北峰快速通道旁。
项目8#、9#、10#楼合计334套房源获批预售,价格区间18738-24417元/㎡,均价22000元/㎡,首批次高层次人才已开始报名,认筹尚未开启。户型建面约109-112㎡三房。
中骏云禧
城东板块
中骏云禧,位于城东-北峰快速通道旁。
项目二期7#、8#、9#、10#、11#楼共计249套住宅已于2020年12月31日选房结束,均价22000元/㎡;三期推出时间待定。户型建面约103-143㎡高层/约143㎡叠墅。
东海板块
目前,东海板块的摇号新房(住宅)暂无新的推售消息。预计2022年东海推售的住宅房源将以不摇号、不限价的项目为主。
和富中心
项目位于东海总部经济区,环湾第一排,一线看海。项目由坤银泰铭集团实力匠著,由两栋塔楼组成,一栋住宅、一栋SOHO,采用围合式建筑设计理念,规划46-288㎡临海美宅,含复式、平层、4.8米SOHO,并引进亚洲十大超级豪宅物业服务,打造集商业配套为一体的高品质精英人居典范。
蓝海国际
项目位于东海总部经济区,开发商为泉州市海天东南投资有限公司。项目由1栋高层现代建筑风格的裙楼组成(总共29层共计117.05m),总建筑面积74448.47㎡,主要由两大核心产品组成——SOHO及70年公寓住宅。其中,SOHO户型面积段在192-266㎡;70年公寓住宅,仅170套,面积段在47-130㎡。
中渌广场
项目位于东海总部经济区内,除商业部分外,该项目还规划有住宅区中渌·府东壹号院,户型建面约117-147㎡三至四房,合计约125套房源。
江南板块
目前,继龙湖·春江天镜开盘后,板块内仅建发玺院(毛坯限价12806元/㎡)待售。
新盘待入市/推售
北峰板块
城建水墨芳华位于北峰街道霞美社区普贤路旁,西面为西华洋滞洪湖公园。项目总建筑面积约为8.5万㎡,规划建设6栋高层住宅,配套6200㎡集中商业,匠心打造五优社区,主推户型建筑面积约100-143㎡水墨华宅,毛坯限价16900元/㎡。尚未入市。
2021-7号地块:泉州市土地开发有限公司以12.25亿元竞得位于丰泽区北峰街道2021-7号地块,楼面价7435.3元/㎡,土地面积102972.05㎡,建筑面积164755.28㎡。目前,相关规划暂未公开。
上海改善置换上行之路将越走越窄。4个月前我曾写过一篇文章分析上海去年年底到今年上半年的这轮行情爆发的起因,核心是疫情导致改善性置换的集中释放而引起恐慌。
本轮行情之后出现两个尴尬
1 改善的资金门槛高了。
2 改善性的目标房源少了。
这两点我相信所有的改善性买家肯定注意到了,对比下现在和去年这个时间点的二手房行情。(关心自己改善问题的朋友去年肯定留意过)
改善置换的目标是整体提高自身居住品质,意味着更好的环境,更好的品质,更宽敞更符合现代生活的的空间,时代在变迁,科技在进步,另外不同时代的人居住观念也在更新,所以原有的住宅户型也会出现不符合未来需求的情况,有时候面积大并不见得一定更好。
不同等级的置换需求不断从刚需》初级改善》中级改善》高级改善,这样一级级向上过渡,每一级的需求保证了下级的流动性,但这是一个单向发展的模式,不是循环结构,越来越多高级别改善性住宅会沉淀下来不再进入市场,也就是说二手市场中越高级别的住宅会越来越少,越低级别的住宅会越来越多,所以我一直强调刚需真的没必要担心,除非说上海想无限扩张,不断吸引外地人口,每个城市都在这么做,这可能吗,更何况中国新生人口处于下降趋势。
住宅流动性减弱是它自身发展的规律决定,并在每个城市上演。
假设住宅总价代表住宅等级(一般意义上可以这么说,我比较倾向根据住宅本身情况判断~地段,小区品质,建筑结构形式,原始户型条件,面积等等)某个门槛之上的房源会越来越难,门槛以下反而越来越容易,另外这个门槛是动态的,越往后门槛阀值越高。具体是哪里自己判断。
同时可以判断的是未来的新房建设都会以越来越高级的改善性需求为主要方向。(不一定是面积大)