专家回应房价上涨，专家：3大条件支撑

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• 1、专家回应房价上涨：两年后房价还会继续上涨？专家：3大条件支撑，房价或不得不涨
• 2、专家回应房价上涨，房价下跌了原因太多

1、专家回应房价上涨：两年后房价还会继续上涨？专家：3大条件支撑，房价或不得不涨

其实大家都知道，从2020年全国的房价普遍突破万元以后，到了2021年和最近的这两三年的时间里，尤其随着疫情以来。

全国几乎所有的核心城市的房价要么处于缓慢下跌的状态。要么就是处于一个急剧下跌的一个状态。但是我们要一意识到一个问题，这个最核心的打破大家传统观念的。

也就是从1998年我们第一次房改商品房进入市场之后，首次出现房价的一个普跌状况。也就是说，在过去的这25年时间里面，我们的房价只是涨得快和涨得慢的区别，它始终处于一个上涨的阶段。

根据国家统计数据显示：1-3月商品房销售面积同比降幅收窄至1.8%，销售额同比增长4.1%，其中住宅修复较快，带动全国商品房销售额增幅回正。

也就是在最近的这三年时间里面，房价才开始出现了一个小幅度的回调。这么长时间的一个回调，也导致大家以前对于房价永远涨这个信念的一个破灭。

以前的时候，在过去这二十多年的时间里面，无论任何时候买房，基本上都是赚钱的。也就是最近三四年买房的人，很多人才会亏了钱，或者没有赚到钱。

大家要思考一个问题。以前房价处于上涨阶段的时候，很多人经常说的一个就是所谓的。我们的银行存款的额利率不到3%。只有买房为什么呢？

因为第一市场里面拼命在印钱，往市场里面投钱。第二，钢筋水泥价格一直在涨。第三，土地的价格也在涨，第四，人工的价格也在涨，所以说房价不得不涨。

但是如今我们大家对这个也产生了怀疑，我们知道这些只是它一方面的原因，最根本原因还是需求。也就是说大量的棚改，也就是说城市的拆迁户拿了钱之后，房子被拆，只能买房。

另外就是城镇化，人口就是从农村进入到城市，第一步就是需要买房，所以因为这些需求才导致的房价上涨。我们不能把因果关系给颠倒了。

但是现在有专家站出来说，房价的下跌只是暂时的。未来长期来看，至少在三年的时间里面，房价还将上涨，这是什么概念呢？也就是说。目前的市场，这个所谓的反转，只是一个短时间内的一个状态，长时间房价还将上涨。

甚至有专家给出了未来三年时间均价要破2万的这种观点。我个人认为这个有点夸张了。也就是说，虽然专家给出了一定的依据，不包括给出了一定的条件，但是个人认为想实现的话，还存在很大的个未知数。

我们可以来了解一下，专家都给出了哪三点这个参考的依据。

第一点就是城镇化的进程。我们都知道，我们主要的核心变化率就是城镇化进程。

棚改的需求其实并不大，因为棚改产生的一个天量资金虽然流入到了房地产，但是其基本的一个因素并不是刚需。他们不缺房子，他们只是改善了一下，或者说把安置房换成了商品房而已。

但事实上，他们不缺居住的房子。这些人。并不是根本因素，根本因素是什么呢？还是城镇化的进程。也就是说我们广大的农村人口从农村进入到城市，第一步就是需要买房子。

目前我们的城镇化率是64%，发达国家基本上在7%以上。这样的话也就意味着市场还有将近一亿多的农民需要进城。这些需求释放出来之后，房价还会继续上涨。

第二个就是建房的成本。建房的成本首先从土地上，然后就是从建筑成本，包括营销等等，人工各方面。

开发商想要不亏钱的话，那么在拿地阶段的时候，地价不可能下降。房价就只能变相的继续往上涨。

第三点就是通货膨胀的一个问题。我们都知道我们的M2，现在是每年都是上涨。也就是说国家印了这么多的货币往市场上投放，它必须得有一个渠道把这些钱收回去，否则的话就是钱越来越不值钱。

每年投了这么多钱的话，用什么收回去呢？目前最主要的核心就是通过房地产来沉淀这些天量资金。

比如我们以前的时候讨论的万元户，后来讨论的百万富翁，在现在其实都已经不算是什么有钱人了。

100万现金的话，在一些稍微好一点的城市，可能买一套小三房都很难。所以说这三个条件叠加在一起的话，房价有没有可能上涨？

我个人认为会涨，但是这种涨已经不是一种普涨。以前我们买房子就是一种普涨的状态。也就是说无论是你买什么样的房子，只是涨得多涨的少的区别。

但是未来的话，绝大多数的房子是不涨，或者说是缓慢还要下跌的状态。只有极少数的城市，极少数的房产可能会处于一个上涨。

28原则的话，在这里也是成立的，也就意味着以后买房子闭上眼睛就能买房，就能赚钱。

已经过去了以后，需要的是你专业的知识，专业的能力，买到合适靠谱的项目才能赚到钱。大家一定要认清楚现实。

2、专家回应房价上涨，房价下跌了原因太多

最近的房价出现了新的苗头，从全国来看，房价上涨城市在减少，下跌城市在增多。

国家统计局15日发布数据显示，10月份，中国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市为50个，较上月减少3个，上涨城市数量连续5个月减少；房价环比下跌的城市数量增至17个。新房价格下跌城市持续增多，二手房价格下跌城市54个月以来首次逆转超过上涨城市，也就是说足足有4年多才首次出现这种局面，多个信号表明，只要政策没有明显的放松迹象，那么市场转折点或将来临。

初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比平均上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，上海和深圳环比上涨0.4%，涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点；北京和广州环比分别下降0.2%和0.1%。

从二手住宅销售价格来看，四个一线城市除了深圳环比上涨1.0%以外，北京、上海和广州则进入负增长区间，环比分别下降0.6%、0.2%和0.1%。

北京二手房均价环比下降0.6%，跌幅居4个一线城市首位，在70城中仅次于厦门、西安等跌幅0.7%的城市。中原地产研究院的数据显示，10月，北京二手房全市折算均价为6.34万元/平方米，环比持平，丰台区降幅最大。这跟北京相对落实调控政策更严厉有关系。

在经历调控的严格落实，房子是用来住的而不是用来炒的这个定位基本上已经落实到深处，并没有因为个别城市的试图放松而改变大方向。

至于房价回落的原因有很多，最直接的应该是开发商的降价促销活动，开发商和业主基本上对房住不炒已经达成共识，对未来房价稳定预期也形成了基本认识，不再过分寄希望于调控放松而制造房价上涨，更多的是通过自己的诚意来笼络购房者的心。

另外，调控的严格落实自然是房价稳定回归的基本保障。但深层次原因可能还真不是这些，无论房价如何短期波动，也难改房价长期回归稳定的大趋势。

业内普遍形成的一种观点是，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。也就是说金融政策对房地产的影响可能是最明显的，也是最直接有效的，而人口可能是潜伏期比较长，影响比较缓慢，但也是致命的。

11月17日，在北京大学国民经济研究中心主办的“需求经济增长的持久动力和对策”研讨会暨《中国经济增长报告2019》发布会上，北京大学经济学院教授、北京大学国民经济研究中心主任苏剑表示，去年开始一线城市房价出现下降趋势，不是周期性因素，而是人口到达转折点造成的。

北上广深等一线城市房价从高点回落，中国房价短期看政策，中长期看人口。“房价走势和人口走势吻合得非常好，目前房价下行是人口趋势造成的。”苏剑表示。

说白了，尽管房价下跌有各种因素影响，往大了说，站在历史洪流中来看房地产，并不是因为周期性因素，而是人口达到顶峰后的转折造成。

此前，苏剑教授就说过，中国人口大约在2018年前后达到峰值，而中国的房价大概会在2018年出现一个大的转折点。“大家可以看到房价从去年开始的趋势，有好多人认为这次房价的下调可能是一个周期性的因素，但是在我看来它跟中国人口峰值的到来关系是非常密切”。

所以，探讨短期的房价没有意义，房价会在稳定大局下有涨有跌，但是不会突破范围，长远来看，大涨局面结束，接下来的市场你也应该清楚了。

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