健康资讯 #东莞头条#
上午遇见一位客户，原来规划是入集体户，入户后再买房。见面一聊，有房在卖，还没过户，买家等“满五唯一”～省些税费。
也就是说，这位27岁的小伙子，5年前已在东莞买房，有些意外，顺着房子这个话题多聊了几句，结论俩字：佩服。
他10年前来东莞，学历起点不高，来自农村，家庭背景一般，何以做到比同龄人优秀呢？
1、别人打工，赚点钱，玩的时候，他忙于“充电”，提升学历，提升技能。他的朋友圈，更多爱学习的人，优秀的人。
2、别人玩够了，打道回府时，他已经有份比较稳定的工作，效力的企业是广东省100强，进入这个名单的，东莞仅5家。
3、别人花得比赚得多，他就把钱攒下来了，（估计也有家庭支持）2016买下一线环松小户型三房，现在卖掉换“大三房”，那一年房价开始坐上火箭，那一波猛涨，大家有印象吧？
总结下来，这叫“早熟”，相比之下，有些男人混成老油条和愤青，老婆孩子热坑头，多少年也就混哒哒的过了，没目标、没规划、没学历、没学力、没拼劲。
有些就继续步第一代打工者的后尘，像一截甘蔗，嚼碎了嘬干了，汁液留在城市，剩一把残渣，噗一口，打回农村。[捂脸]
名下突然多出一套价值400万的房，换了你会咋办？
老张说他本来就一套房，当年单位分的，但却是商品房的手续，值个500万吧。去年是想换个居住体验好的，所以就去中介挂牌了。
本来预计的很好，自己这是绝对的满五唯一，不难卖。结果就出了幺蛾子，自己名下竟然还有一套公房，就在旁边的小区里，价值不高也400万呢。
老张傻了，那套房确实曾经是自己的，但没办房产手续啊，也早就退还给单位了，换来的就是现在这套大面积的。没想到单位也太大方了，竟然平白无故的白给了自己，难道这是福利吗？
去单位问呗，大概问明白了，也就更头疼了。
当年老张是住在旁边这套小户型里，房改的时候交了万把块钱就买了下来，但手续一直没办完，拖了好几年。
1998年又是房改，取消了福利分房，北京情况特殊，又往后延了一年。于是单位就趁这个时间段，在现在这小区买了几栋楼。本来老张是不够资格的，但因为他既愿意交出小房子，也同意补钱，所以单位就他换了这套大的，小的分给了其他同事。
老张现在这套是商品房的手续，所以当时就办了房本，小的那套既然交了也就根本没再琢磨过。但没想到的是，后来的这个同事说什么都不交钱，然后就稀里糊涂的办到了老张的名下。这已经都说不清楚当初是怎么办的了，主管人都死了好几年了，就说现在怎么办吧？
怎么都没法儿办，甭说现在的住户仍然是不配合，就算是配合，这套房也不能按公房给他办手续了。那这过户咋办？钱谁掏？老张这非唯一的税费怎么办？
这件事儿是去年发生的，当时还没有退税的政策。这老张咨询我，我是只觉得好笑，什么办法也没有。今年能退税了，我突然想起老张了，刚才问他可以正常换房了吧，不用跟单位争执税费的问题了。
但老张说完不了，税确实是能退了，但他得贷款啊。本来是好好的首房首贷资格，现在既然名下还有房，那就最多只能贷180来万了，凭什么啊？
然后老张又说了件有点儿可怕的事儿。竟然有人找到了他，说要买那套小户型公房。这肯定是中介给泄露了个人信息，无所谓。但可怕的是对方竟然敢买这种房，那得是什么人，才能自信有拿到房子的手段？
当然价格肯定不是市场价，低不少呢。但人家说了，可以给全款，只要是过了户，之后的事儿完全不用老张管了。反正老张也是要换房的，卖了房一搬走，之后谁还能找得着他吗？
老张觉得有点儿害怕，这年头儿真要想找人，怎么可能找不到啊？连几十年的逃犯都跑不了，他这种又贷款又买房的，能躲哪儿去？人家公房里这同事也住了20年了，400万的房子没了，能善罢甘休吗？反正老张现在还是有点儿烦，有点儿烦，非常烦。
我也不知道这事儿该怎么解决，换了你敢同意卖房吗？
父母把房子给你，赠与、继承和买卖哪个最划算？
一般来说，子女从父母那里把房子过户到自己手里，常见的手段就是赠与、继承和买卖了。这三种方式都会牵涉到相关税务，继承和赠与都是免个税的，但是并不意味着免除其它税务，其他税费并不能免，还是要缴纳契税等那么算下来的话，哪种最省钱呢？
赠与、买卖、继承，哪种方式最划算？
房屋过户主要分为三种方式——赠与、买卖、继承。那么，父母要把房子给子女，选择哪种方式最划算？
我们来算一笔账，假设小明无房，父母有一套“满五唯一”普通住宅，90平米以内，价值100万元，赠与、买卖、继承分别花多少钱呢？
01
赠与
需要缴纳3%契税就是3万元，另外双方共0.1%的印花税1000元，一共是3.1万元。
02
买卖
根据房屋情况，契税适用税率1%，契税缴纳1万元，增值税以及附加税、个税免征，一共是1万元。
03
继承
只需要缴纳0.05%的印花税，也就是500元。
可见，在这3种方式中，继承是花费最少的，买卖其次，赠与花费最高。
满5年的风波
李大大：你好，郑小姐，我上个月签了一个房子，卖给买家，我第一次卖房。我要回老家发展，所以要处理这边的一些资产。我当初把我买房的整套资料都发给中介看过，签合同的时候，是另外一个中介签的，问我房子是不是满5年，我当初以为是楼龄是不是满5年，很爽快的说是满5年，问我是不是唯一，我也说是，然后中介把这个写进了合同，然后我们去过户的时候，房管局说满5是指我买回来到我出售的时间，并非指房屋的楼龄，可是我不懂呀，我的上一手购房发票都给他看了呀，签合同虽然是另外一个中介签的，可是他也在现场，现在这个房子要多5点多的税费，买家的意思应该我承担，如果我承担这个税费，当初就不会同意降价了。现在是不是对我很不利？
大源按揭郑小姐：你好，你如果要追究中介的责任，那么，你需要有充足的证据证明你这个是他们中介没有给你准确的指导，才能追究他们的责任。或者你可以看看合同有没有约定，如果不满5年唯一，税费谁承担？我之前看过一些合同，税费的约定是买家出，然后合同也是约定业主满五唯一，但是没有说不是怎么办的，如果这样的话，税费还是买家出的，因为对于约定是补充条款，要写清楚违约责任，没有就不需要承担这个责任。
李大大：这个我有看过，还真的没有写违约怎么办，就说卖家承诺该物业满五唯一；承诺户口学位没有占用；哦，对了，有一个收楼押金5000元，说等放款后给我。
大源按揭郑小姐：那理论上你可以根据要求，买家承担，如果协商不成，取消交易，你再给买家看一下你和中介的聊天记录，告诉他们，因为你不懂，中介没有纠正，中介要不忘记了，要不故意的，所以取消交易。理论是这样，实际上可能会有点扯皮，所以我建议你找个律师看看合同，然后看看接下去怎么办？
李大大：看来真的要请律师了，谢谢你。
走进东莞富裕村——潢涌。
中堂第一家五星级酒店，看不出已经有13年过户，看外立面像是刚满五，东莞少有的度假型江景客房，啥时候重新开业。
说说我的买房过程（3.18--5.20）
说起买房，我是从去年开始计划。（购买房产为改善，不为投资，没想过盈亏）
预算在300-400（至少三房）
从去年开始看房，因为我需要卖掉一套再买。所以我的那套房子在去年折腾了足足6个月才交易完成（其中放款比较慢）。
因为家人因素，只能选择老城区朝阳附近。在看房的过程中，首选新房，鹿鸣府，金鹰，昆城。顺便看了二手房。
鹿鸣府：开盘无期，价格在中介那里也是从2.8说到3开头。作为备选小区。
金鹰：去年问今年3月开盘，因为疫情也是一直在延期。价格也是从2.4到2.8。最近准备开盘不清楚多少。因为预算有限，比较想购买118平房子。最终没有等到开盘。
昆城：去年12月开盘，最想买的小区，价格2.0在预算范围内，也是118平，因为卖房款没到，错过了开盘机会。二手房2.5-2.6。
开盘后中间他们销售有联系我，有人退房，我可以购买。但是被别人抢先了。最终没有买到。
在这过程中也看了几套附近的二手房，不行，不行。
最终一次无意间看到了澞和苑的一套11层3+1户型，一眼相中，但是家里人有点不喜欢。脱了几周后，最终做通了家里工作。
相中这套的原因是
1.因为有四房，除了书房，每个房间都比较大。并且得房率为87.4%左右。比高层好多了。
2.满五唯一，省了我一个点的税费。
3.价格超预算不多。
最后于3.18号签订了合同，因为疫情影响，贷款下来了，也没能及时过户。
最后在5.20日当天拿到了房子。从时间上也是很好。所以在此分享一下。
上海周家嘴路的住宅小区，
140多平，
20年初姑姑一家800多万卖了，
年底一看，
120多平的在1000万以上，
还仅有1套。
不过姑姑当时用800多万，
换了2套两房一厅的房子。
现在买房就是要快准狠，
上海房价上涨的苗头，
其实去年国庆后已经非常明显了。
去年底看中了一套房，
和房东谈好价格后，
立马付了50万定金，
并且双方合同里约定，
如有违约，
除了定金外，
另有房款10%作为违约金，
这样一来违约成本太大，
双方都不会轻易去违约。
经商议后，
最晚1月底前去网签并过户，
1月中旬，
双方如约，
半天就办好了网签和过户，
一次性全额付款。
几天后产证拿到的当晚，
上海就出了新政策，
当然和我也没啥关系。
本来挑的就是满五唯一的房子，
除了因是非普通住房增值税稍高了点，
其他都没毛病，
至此整个买房经历完美收官！
房价和年龄的相同点：
永远长。
不同点：
年龄有规律的长，
房价是不讲武德！
望购房者该出手时就出手。
耗子尾汁！
不↑怎么平账？
单价7万的天汇，你去买真实价格是多？其实是8.8万，不是你看到的7万。
我一直认为二手优于一手，除非倒挂很厉害还能用足杠杆的新盘才值得买。
当然你只喜欢新房，那天汇可以买的。
一手一般是2到3年后交楼，交楼后1到2年出证。
如果你当成二手来看。
你买套二手房子，需要2到3年后才给你交楼，先付完款，不管是贷款还是全款，4到5年后过户。
你愿意用几折的价格去买这套二手房？
我们抛开一手二手的楼龄问题来看这个事情。
如果按照一手的情况买这套二手，我估计大多数人最多出到8折。
当然市面上也没有两三年才交楼，四五年才过户的二手交易。
为什么到了一手大家就能接受了？
因为大家默认开发商会履约，是信得过的，不会出问题。当然最近几年，开发商暴雷，学位维权，承诺的东西缩水等也有发生。
而二手业主因为是个体情况，不可控，所以很多人不愿意等这么久。
刚说的这个比方如果大家能理解，就能清楚一手房到底有没有倒挂。
7万的天汇，如果按二手流程走，应该是卖到了8.8万。
这就是为什么周边奶厂的二手能卖到8万多的原因，如果奶厂满五，没有税，可以卖到9万左右，因为奶厂的产品好过天汇，不过楼龄和地铁弱于天汇。
8.8*0.8=7.04万。2到3年后交楼，4到5年后过户的二手房，买家最多能出到8折，就是这么换算的。
当然能不能做到首付3到4成也很重要，因为楼市只有搭上了杠杆赚钱才厉害。
终于在北京买房了，写下这一年看房的心路历程吧。大概位置是东三环边上，商品房板楼，15层的中间楼层，小区比较小，相对也很清净，周边配套齐全，有两条地铁线，旁边是大型超市和商场，生活比较方便。最大的缺点大概就是没有学区了吧，周边没啥好学校。不过暂时不生孩子，改善居住应该很够了。
这套房子当时我们是第三顺位，前面客户约谈没谈下来，我们就等在边上，找房主抢着谈了一下才拿到的。
一开始确定了今年能拿到资质后，我们就开始计划看房了。当时我在微博上关注了一些大v，其中一个名字里有水的的大v说话特别蛊惑人心，然后我年少无知，就加了他们的所谓管家服务，还交了2w定金，让他们帮忙做购房咨询。。。结果发现所谓的咨询其实就是基本信息科普+选房，能接触到的中介跟绿中介也差不多，虽然选的房子不错，但到后来发现其实是有一定看房经验的人基本都能选出来的那种房子。
然后坑爹地来了。看了一两个月以后，大概是在六月份高点上，我们还没有拿到户口页，但已经可以在网上查到户口，确定已经落户北京，这个购房管家一直催我们赶紧定，所以当时定了套房子，就稀里糊涂开始谈判了。谈的时候我们还对二手房交易一无所知，根本没有意识到如果没有拿到户口页，后续可能钱已经付出去了，但所有程序都推进不了！当时要了三四多月的周期，就直接交定金了。那个购房管家和中介信誓旦旦说能查到户口了，办理户口页是分分钟的事情，但事实上，有些公司或者单位就是不给户口页，这根本没出说理。。。
在我们交完20w定金后，去问单位申请户口页，才发现可能到年底才能拿到，那意味着从第一步网签开始我们就要违约了。经过一个星期的思想斗争，我们还是选择了解约。最后那个管家合作的中介，还跟我们说需要付中介费2个点，实际上门店挂出来的广告都没到2个点，我们直接不理他们了。
这里我们犯了几点错误，供大家参考：
1）没有先做购房资质确认（至少购房所需材料都要齐备），就先开始谈判和付定金，连户口页这么重要的东西没拿到，那个小中介都没有警示我们，反而催着签约。在我们意识到可能无法按计划拿到的时候，他们还暗示可以用其他野路子走完流程，那个时候我们可能几百万都付出去了，却要冒着审核通不过的风险。真的太坑人了。
2）我们的长周期签得非常不利于自己。因为当时预计户口页两三个月后才拿到，而房子有抵押，我们约定了先给对方20+90w定金，2个月后再给对方几百万，最后剩余200w才是过户前打到监管账户里的。这里相当于大几百万先给房主了，并且让对方拿着钱去解抵押了（实际上真实用途根本无法保证），同时我们唯一能做的只有网签，保证对方不一房二卖而已。后期做功课后，我们才发现这样风险有多高，大几百万给对方，房子没过户也没交房，根本无法保障。最极端的情况，对方可以跟其他人签借条，说有债不还，让其他人申请房子保全，那么这个房子就无法过户了，而我们的钱也要不回来。所以，用资金监管账户还是很有必要的，特别是交易周期特别长，还需要分笔给钱的情况。
3）最后，我承认当时我们的心态非常不对，太过依赖于这个咨询服务管家，没有自己做足够的功课，认为对方是属于我们这一边的，甚至连谈判都让对方帮着谈了。但后来我们也意识到，不管是什么样的中介，他们的目的只有一个，那就是促成交易，不可能有完全站在买家这一边的中介。所以购房的时候，你能依赖的只有自己。
4）亡羊补牢，在解约过程中我们才开始咨询律师朋友，对方看了我们的购房合同非常无语，埋了很多坑。也提醒一下大家，合同中一定要注意的，除了房屋价格，还有以下几点：
税费相关约定（一般买方处于弱势地位的话，会约定所有税费由买方承担，但同样的也需要卖方承诺其信息真实性，比如满五唯一等，约定好如果信息不实如何操作。第二次购房时我们也请绿中介做了税费清算并发送给我们，绿中介有个承诺是税费超出预计数字10%以上会赔付）
资金给付周期，包括批贷如果批不下来如何操作（这里还是需要多给自己留点余地，万一需要更换银行申请贷款，时间可能会比较长）
资金监管很重要，直接打到对方账户风险很高
房子的抵押、户口、卖方负债情况查询
过户和交房时间约定
推荐大家一本书，《千万别说你懂买房》，书里对于合同有基本的介绍，可以初步了解里面的坑，虽然我们是交完20w学费后才看的TAT。
非常幸运的是，因为六月第一次签约失败，我们冷静了半年时间，错过了房市高点，年底拿到户口页后重新看房，资金也更加充裕了，买到了更加心怡没有遗憾的房子。补充这个经验可以供大家一乐，希望一切流程顺利~
章哥，目前手里有200万，应该属于二套了，我2022年通州社保满五，外地户口，然后通州龙旺庄小区有套顶层小两居，想把这套房子更名给老婆，然后离婚我在买一套，这个方案可行吗？如果行不通，就把这套订层给卖了。从自住跟投资的角度考虑，买通州还是常营。
回答：
1、 离婚买一套，既然有购房资格就可行啊。这都不用更名，拿着离婚公证协议或法院的判决书去办理过户就行。如果有贷款未清，那还得去银行申请更名，看人家是否同意了，各银行政策不同，先去问问吧。
2、 200万，二套资格，那如果用商贷，最多能买300万左右的房。至于置换就看这套房的价值了。如果在通州工作，自住就买在这里呗，房子是用来住的。有居住升级的需求，那建议一步到位的置换。否则就算买了套小房，过几年还是置换。不仅耽误了好几年的居住，还又浪费了一次税费成本，这几年收的租金未必够用。
纯投资一般建议买在朝阳，租金高，升值也大多数超过通州。别幻想通州的房价能大涨就行，可能性不大。市政府到通州真的不是炒房去了，房价上涨更不算政绩。这么多年都过去了，利好早就消化完了，以后通州就是正常走势，政府更会防止暴涨暴跌，稳定市场才是人家的本职工作。
3、 总之这看自己的需求，没有标准答案。自住在通州，一步到位为好。纯投资再考虑朝阳，常营也挺合适。仅供参考。
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