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刚需购房，需要贷款的抓紧上车，上半年各大银行都在争先恐后的完成任务指标，到了年中年末，放款会速度肯定会慢很多。
今年利率首套房南宁普遍4.1%，二套4.9%，公积金3.1%，想要再降有点慢，反倒是疫情放开了，那些做生意的老板看到了希望，不急着出手的也是很多。想上车的刚需不用犹豫。
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广西，一男子准备贷款买房，万万没想到，付了首付款后，银行贷款却办不下来，男子多次要求开发商退款，但对方均予以拒绝，男子无奈，状告对方。
（来源：广西防城港市中院）
胡先生在某小区买了两套预售房，723号房的总价款为34万元，首付款为17.3万元，余款16.7万元向按揭银行申请贷款支付；725号房的总价款为35万元，首付款为17.6万元，余款17.4万元向按揭银行申请贷款支付。
确定好首付之后，胡先生与房地产公司签订了
《商品房买卖合同》。
合同约定，按揭贷款的银行由开发商指定，胡先生应在签订合同之日，将办理按揭所需的资料完整地提供给开发商，并按开发商或按揭银行通知的时间到按揭银行办理按揭贷款手续，每逾期一日按总房款的万分之五向开发商支付违约金，逾期超过15天的，开发商有权解除合同。
合同同时约定，一方对另一方所发的通知应即时签收，送达方式可采取挂号信、特快专递或在《防城港日报》《南国早报》刊登通知的方式发送，通知自发出或刊登之日起的第三天视为送达日期。
然而，胡先生却表示，自交完钱之后，他根本没有收到办理贷款手续的通知书，开发商未按照合同约定指定按揭贷款银行，也未告知其办理按揭的手续和流程，构成违约。
因此，胡先生的诉求是解除二者签订的合同，并退还首付款及相关必要支出。
1、这是一起商品房预售买卖合同纠纷，胡先生认为自己并未收到通知，导致按揭无法办理，但开发商却认为自己已通过快递邮寄给了胡先生，并拿出来快递签收单来证明自己的主张。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
本案中，合同约定的交房时间为四年前，推定胡先生至迟于该日应当知道开发商不履行通知义务，虽然开发商存在迟延通知的行为，但胡先生当时并未请求解除合同，其于今年5月才提起本案诉讼请求解除合同，参照上述法律规定，胡先生的解除权已消灭。
如此看来，胡先生就要承担败诉的风险了。
2、但在胡先生看来，开发商提交的《EMS快递底单》并无收件人签名，也无物流记录，故该凭证无法证实开发商已实际邮寄了《办理按揭贷款手续通知》。而且开发商已被列为失信被执行人，无能力与银行继续履行合同。如两套商品房无法办理按揭贷款，则其无法一次性支付余款，合同目的根本无法实现。
那么，本案无法办理按揭贷款的责任在哪一方呢？
首先，两份《商品房买卖合同》未约定办理按揭贷款的时间，但明确约定按揭贷款的银行由开发商指定。
根据银行回函可知，自交房之日起至今，其未受理过胡先生与开发商提交的办理按揭贷款面签的相关手续。
虽然开发商提供证据证明其于2019年12月已向胡先生送达《关于补齐资料并办理贷款手续的通知》，通知其办理按揭贷款的银行及时间等，但并不是签收联，并没有“已验视”印章，故该证据不足以证明胡先生已经签收该通知，应当认定开发商的通知义务尚未履行到位。
其次，根据胡先生提交的机票及涉案房屋照片，以及其于今年3月向开发商邮寄《催告函》，主动要求开发商办理按揭贷款手续等证据，能够达到民事证据高度盖然性标准证实其因涉案房屋的按揭贷款事宜，主动前往房屋所在地予以协商。
故开发商辩称无法办理银行按揭贷款的原因是胡先生造成的理由不能成立。
另外，本案双方当事人约定剩余房款是按揭贷款，因开发商不积极配合造成无法办理按揭贷款支付剩余房款，责任不在胡先生，故胡先生没有支付剩余房款不构成违约。
3、胡先生的合同解除权是否已经过了除斥期间？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
如前所述，本案造成无法办理按揭贷款的责任并不在于胡先生，并且开发商与银行就涉案项目的贷款期限已届满，胡先生已无法向银行申请办理按揭贷款，故胡先生可以解除合同，并要求对方退还购房款并赔偿利息损失。
虽然直至今年3月，胡先生尚通过函告方式与开发商对办理按揭事宜进行磋商，但由于双方并没有约定若不能办理按揭贷款的合同解除期限，故胡先生于今年5月第一次向法院提起诉讼要求解除合同，依法没有超过解除合同的除斥期间。
最终，二审法院判决支持了胡先生的诉讼主张。#我与宪法40年#
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