健康资讯 我在海淀区曙光花园望山园有一套134平米的三居，三面朝南，不是南北通透的塔楼，现出租呢！每月租金14500元，如要卖，大约1450万到1500万之间。近期看了您的不少文章。感觉到以后涉及到政府收房产税，政策未来的不确定性，学区房（临万泉小学），房龄己超过20年等问题。这个房子只投资（升值和日常收租金），不自住。您给分析一下，这地段房子和未来的走势如何？是维持现状？卖了置换新房？纯变现存银行吃利息？
回答：
1、未来走势不会有什么特殊的，大概率还是跟随海淀的大盘。三面朝南的户型很好了，134的面积也不算太大，没劣势就谈不上风险。不考虑套现的话就维持现状，置换一次的税费也好几十万呢，顶得上3年房租了。
2、为了自住升级就换新房呗，如果还是出租的话，犯不上做慈善。当然这也看新房的价格，确定是倒挂的就行。我不卖房，没太注意行情，问问中介或电商们吧，也就是组织看房团的那些。
3、存银行吃利息，这就得自己定了，我不敢建议。不过考虑好，之前20多年这么干的人很多，到现在为止几乎都后悔了。
全世界近30年来，核心大城市中房产升值最差的是日本东京，30年涨了230%，也就是在楼市崩掉70%之后，这两年刚刚涨回来。但这也有个前提，就是他们的利率在十多年前就降为0了，甚至国债都是负的。咱们央行前行长也说过一句话：中国能够避免快速进入负利率时代。
4、总之这只能自己定，如果是我反正不会卖了房吃利息。曙光花园这套房在20年前也就价值100万左右，当时如果是存银行的话，到今天能吃多少利息吗？这20年可还是中国经济高速发展的阶段，之后更不好说，考虑好20年之后的现金价值吧。
不考虑将来套现，永远吃房租那就不折腾，房价涨跌跟你没什么关系。房产税是所有人的事儿，无法预防。考虑过个十年八年套现，那再考虑换掉，换成租金相对高的纯投资房。
仅供参考。
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家庭在海淀厂洼有一套小两居顶层六十几平有电梯，房子是九几年建的，格局不太好，厨房厕所小，学区一般。现在自己住不上在出租。因贷款较多，算上所有利息，如果单价卖十万才不亏。现在这边指导价也是十万。现因担心将来这房子贬值，不知道是否应该在今年楼市有些松动的时候置换。
如果卖了海淀这套房，意向在朝阳或其他交通较为方便的地方买入一套（无学区考虑，自己不住，出租），卖出后手中的钱大概剩300万，最多再加二三十万。因为已经家庭累计贷款两次，同时名下还有一套朝阳的老一居(家人在住不能卖），没有房贷资格了，北京户口应该还有购房资格。
如果全款买，现在大概只够买到一居室，还是条件不怎么好的，考虑北工大附近或八通线朝阳段附近老楼，也有考虑昌平科学城或亦庄附近没那么老的一居。目的是目前保值，十五年后退休时有交通较便利的两居自住(名下朝阳现有一居不卖)。
按您说的朝阳买房出租比较合适，但是也要考虑换房的税费。主要是时机不好把握。今年置换是不是一个好的时机？是否需要卖掉后马上买，还是今年先卖，过几年待价格较低并有存有更多资金时再购入（不知道是否有可能过几年价格比现在低）？还是说现在没必要动，等到自己快住的时候再置换？
回答：
1. 贷款资格，只要名下未结清贷款低于两笔就可以贷啊。如果卖掉房不就是结清一笔吗，那就可以重新贷啊。二套资格，最高贷187万。
2. 如果是卖了之后不贷款了，那没什么意思，总资产减少，也没有了首贷的资格，还占上了指标，意义不大，这想法有点儿怪。
纯投资买老房，确定长期持有的才算合适，买市区城市板块的。租金相对高，保值肯定是跟随大盘不吃亏，就是流动性弱点儿。而且不建议买郊区老房，各项全弱，就是自住合适，纯投资没什么意义。
3. 今年置换是不是好时机我不知道，但如果卖掉等几年再买不太现实。
如果过几年没跌还涨了怎么办，是索性不买了还是买回个小面积的？可如果真的跌了呢，还敢买吗？鹤岗连续跌了七八年了，价格特别低，300万在市中心都能买十几套了，敢出手吗？
所以这就甭幻想了，捡漏儿发财的梦谁都会做，但现实中没几个敢干的。真要有这未卜先知的本事就甭买房了，炒股炒期货炒比特币发财更快。
4. 再考虑考虑吧，我觉得这想法都有点儿怪。一般来说，置换怎么也得总价相等才说的过去，越换越少不太划算。其次，纯投资首选房龄新的，流动性好便于出手套现，尽量别买郊区老房。第三，在不能确定以后会下跌的情况下，如果置换尽量缩短空白期，免的踏空。仅供参考。
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【最新最全！今起，北京这些公交、地铁、出租、市郊铁路运营调整】为进一步做好海淀区、朝阳区南部地区、房山区、顺义区疫情防控工作，自5月12日起，北京公交、地铁、出租（含网约车）、市郊铁路做出运营调整。最新最全！今起，北京这些公交、地铁、出租、市郊铁路运营调整
北京部分海淀普通家庭：
1，双职工，各项收入合计税后七八十万到200万
2，俩孩子，三or四套房，一套自住，一套出租，一套孩子爷爷奶奶，一套孩子姥姥姥爷
3，两辆车（一辆七座一辆轿车）
4，平时老人接送孩子，不常做饭，偶尔去老人家里蹭炸酱面打卤面饺子盒子锅贴炖排骨什么唔得
5，周末找一天半天的自己带孩子出游，夫妻俩偶尔因为孩子的事拌嘴，但床头吵架床尾和，夫妻生活不少于一周一次
6，给孩子至少报5个课外班
过着烟火气的普通日子
