健康资讯 南宁龙岗利好即将兑现，开发商却在亏本卖房？（一）
对于龙岗，浩哥一直是长线看好的。但是几年来，龙岗房价涨幅却有点不及预期。比如两三年前卖得较火的阳光城丽景湾，拥有邕宁民族中学的优质学区利好，当时八九千的价格，现在二手房也才不到12000，算一下，纸面涨幅也才33%左右。不过，再仔细算算，这个涨幅跟五象核心区差不多同时期的万科公园里、融创九棠府也是差不多的。假如万科和融创当时是11500买入（融创还得买二期才有这么便宜），现在也就是14500到15000的二手价，涨幅也是30%左右。
不过，丽景湾33%的涨幅，还是跑赢南宁其他各城区的，包括如今火热的五象南。比如五象南的ZT郡，1.2万的价格，现在号称1.6万，这个价格明显贵了吧，但就算有人高位接盘，涨幅也就是33%而已。假如9字头买入万科星都荟（买得算很不错了），现在不远的万科金域国际也只是1.2万这样。还有一个问题，涨幅同样的情况下，还要比租金回报率和流动性，这一点，龙岗总价低高赠送率高出租回报率的优点就非常明显了。
看到了吗？如果不是自住，从纯买房投资角度，浩哥考虑的更多是房价的涨幅和回报率（你如果是拿来自住的，算浩哥没说）。在以前的文章里，浩哥说过，2018年调控见效以来，南宁最值得捡漏的几个楼盘，涨幅可以超过50%，比如旭辉湖山樾十四中学区房才12000这种明显的大机会。
如今，南宁房贷利率高达全国第一，一年6%的利率，站上几年岗，更加不划算，买得不好还不如不买。何况买房占用了资金，假如接下来有更好的机会的话，也难以周转。所以近年来，浩哥虽然也一直在看房，但绝大多数都是为了了解市场，只看不买，保持一种“盘感”。在信贷等调控政策没有明确转向前，除非有特别明显的捡便宜或者割开发商韭菜的机会，暂时不考虑投资。
因此，一般楼盘价格的涨涨跌跌比较难打动浩哥。但最近，龙岗接连有楼盘推出的特价房价格，还是有点惊动了浩哥，虽然离马上去售楼部还有距离，起码也开始搜集一番信息权衡一下。比如此前8字头的大唐盛世大户型，比如9字头的银河明珠，还有最近刚刚特价甩卖的龙岗东的蓝光。
看看图1，龙岗东沿江这六七块地的楼面地价吧，7字头和8字头，还都是高端低密度楼盘，加上3500元每平米的建筑综合成本，10500到11000卖房的话，基本就是赔本赚吆喝。但现在蓝光特价房是什么价？9字头！虽然是不看江的楼，9字头也只有一套二楼，但其他不错的楼层，也才11000的价格。说到这里明白了吗？这明显是割开发商的韭菜的机会。
开发商是雷锋吗？为何给你割韭菜，开发商当然不想啊，但房地产是高负债高周转的行业，只要售楼部营运一天工地开工一天，就需要源源不断的卖房回款。房价定太高卖不出怎么办，只能降价，不赚钱也比资金链断好啊。但是这种亏本只是是小部分的，先拿些边角料出来，再不行拿不看江的出来，什么时候熬过去什么时候才能涨价。
其实浩哥对蓝光印象还不错，但是他在南宁拿的几块地都拿在了高位。
为什么开发商那么高的地价拿地，这是因为龙岗即将有不少重大利好兑现，是哪些呢？听浩哥下回分解。
为何万科南宁第一个翡翠系要在落在这个先天不足的地块上？
回迁户+2梯5户的翡翠真的很好吗？买这个，不如买万科的股票。
对于万科这个开发商，浩哥一直都很敬仰，即便碧桂园恒大们在规模上超越了它，融创在速度上超越了它，但万科就是万科，它就是包括地产人在内的很多人心目中的标杆和第一品牌。对于万科的股票，浩哥也是一直加入自选，看着现在24元的地产白马龙头落魄价，是不是距离可以下手抄底不太远了？
但是浩哥却从来没买过万科的房子，自己也思考了一下原因，也许是因为万科太优秀了，浩哥觉得自己作为消费者在精打细算方面赢不过它，于是每次都没有缘分。门口的挂钩和换鞋凳固然贴心，但浩哥更想住3米标准层高的住宅，而不是2.8米和2.9米的。看房看得多了，人就会变得固执，更在意容积率、楼间距这种基本的条件，而不是橱柜的细节设计的好不好，地砖的颜色俗不俗气。
事实上，一直将重点在一线和新一线城市的万科，是最近五六年才大举进入南宁的。但是这种从上而下的发展路线和碧桂园、恒大完全不同，万科带着俯视的眼光看待南宁，从万科城，到魅力之城，再到金域系列，都是偏低端的系列，骨子里都透着明显的刚需气质，一开始，万科并没有爽快的把高端系列带到南宁。
万科的高端有哪些？府系、臻系、翡翠系等等。这两年，随着南宁房价上涨，万科高端系列也终于来了。在寸土寸金的东盟商务区有了万科臻系，在万科金域中央二期，有了紫台。这两个高端系列浩哥都去看过，印象最深刻的是紫台171平那个户型，设计得非常合理精妙。对于金域中央，浩哥恐高，也恐高容积率，不敢买。
直到最近，万科大名鼎鼎的翡翠系也来南宁了！上周末，翡翠中央售楼部开放，浩哥也带着对翡翠的好奇心第一时间去考察了一番。
不过看完之后呢，却有点不是滋味。这就是翡翠？从售楼部的设计和样板间的装修能看出，小区是挺高大上的。厨房里有洗碗机，鞋柜里有消毒机，主卧有智能马桶……装修标准也实在是很高。 但想到这块地的几个先天不足之处，浩哥内心又开始挑剔，一边挑剔也一边赞叹：万科真是聪明，包装和精打细算的本事真是一流！
售楼部里熙熙攘攘，很多人围着沙盘看了又看，浩哥看着一对看房的老夫妻，忽然觉得，这些人其实要的也简单，只要有万科的牌子服务和这个地段就好了，万科其实是不愁卖的。至于容积率、楼间距这些东西啊，有几个购房者会真正放在心上呢？
浩哥就不行，对于装修设计的土和俗，浩哥都可以接受，但对于一些地块的基本问题，浩哥不能妥协，因为谁是西瓜谁是芝麻，还是分得很清楚的。
这块地有什么先天不足呢？首先，有大量的回迁户，关于这个问题，不少购房者不问的话，置业顾问很可能不会告知。其次，小区在回迁户和商品房之间有条商业街，只有十几米宽，所以这边的楼间距也只有十几米。第三，层高2.9米，比金域蓝湾强点，但还不是标准层高。第四，合院+高层的高低配，这种方式能增加开发商的利润，但对购房者来说，明显是占不到便宜的。第五，部分楼栋是两梯五户，实在是比较刚需。
想到这几个问题，浩哥觉得，除了洗碗机、智能马桶和除臭鞋柜，就算再送个中央空调，楼间距和层高不足的硬伤能解决吗？回迁户的问题也还存在啊。这个翡翠，其实可能比不远的融创九棠府都差上不少啊。
这块地如此的先天不足，为何还要打造翡翠系呢？
最大的原因就是地拿贵了！楼面地价上万，然而并没有稳定的三中学区！虽然恒大御府已经快卖完了（避开正面竞争），但人家拿地便宜，1.4万卖房走量就有利润，万科如果正面竞争，如何是好？
只有一条路，走高端路线，把翡翠系引进来，才能让高价拿的地以更高的价格出货。其实，过去一两年，无论是五象湖的1.4万+，还是龙岗的8字头，五象南的9字头，大量开发商都拿地拿贵了，这种贵可能拿得时候并不觉得，但是五道红线一出，就立刻显现了。这些地王盘的出路在哪里？只能是以更高的价卖给购房者，至于卖完之后是不是站岗，就是别人的事情了。
看下图，而万科，就是最会套路最会精心打扮的那个小姑娘（插图来自阳光小宝贝电影，这个电影真的很棒）。想到这里，浩哥对万科的股票更加有兴趣了，买这个翡翠，可能真的不如买点股票。
融创中国信托延期的最新消息4.2:
1、据信托自媒体的消息，业内数家信托公司发行的融创房地产信托计划先后向投资者发出延期或到期无法正常清算的通知。涉事产品包括，汇业472号融创重庆九棠府集合资金信托计划、安泉586号（融创温州）集合信托计划等。
2、国通信托·聚合锦51号融创地产青岛万达游艇产业园集合资金信托计划（简称“融创青岛产业园信托计划”）是“未按时收到融资利息”的最新案例。
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两张图，告诉你南宁房价走势的大趋势
回顾历史，房价走势和这个指标惊人吻合
关于房价涨跌的基本逻辑，浩哥不是经济学家，只能站在别人的肩膀上略知一二，有一个指标，这些年房价的走势和它惊人的吻合。看看图1，南宁楼市从2010年横盘到2015年，在岸人民币是不是从接近7，一路下跌到6.04？到2015年指标开始转头向上迎来拐点，南宁楼市是不是迎来了两年的牛市？
浩哥以前曾经说过，2018年底，是五象楼市的最佳买点，现在也认账。当时1.15万的融创九棠府和万科公园里，现在周围的檀境（檀境还偏刚需一些）什么价？当时8字头9字头的龙岗丽景湾，现在二手成交价破了13000。看看2018年底，指标是不是短暂掉到了低位？
去年底，这个数字又一次到了低位，接近了6，今年开始，是不是快速转头向上？南宁楼市是不是经历了去年底的最低点，随后开年走出了小阳春？
米国又开始提出数万亿美元的基建等计划了，刚刚才放水1.9万亿，由开始一轮！我们国家楼市虽在高位，但股市整体并不贵，这是两个巨大的蓄水池。
其实，每个人的财运都是跟国运息息相关的。要和米国摊牌，是不是先把股市的第一轮结构性牛市改一改，释放一下泡沫？
浩哥的文章都有连续性，以前写过的都会认账，对于楼市的判断，已经写过了，这里不再赘述。浩哥在这里交流只为给需要的人一些建议，同时大家交流浩哥也能学到很多，欢迎大家点赞转发。
旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家”。蘸一笔果城丹青，绘制一幅古老而诗意的市井画卷。这里一半院藏着笔墨，一半巷装着南充，以此为精神主轴，展现当代仪式感的庭院生活。历史与现代的碰撞，自然与建筑的融合，静谧与繁华共存。当你走进融创九棠府时，你会发现，果城的闲适自如的生活序幕已慢慢揭开。
