健康资讯 看过越大星，销售说以后与和樾府共享学校，准备签约华附系的学校，如果考虑学校的话，这个盘自住合适吗？
锤哥答：
一手房的学位还是会存在一定的风险，不能说所谓的学位是子虚乌有，但至少番禺和樾府现在读的是河村小学，离项目距离3公里，售楼部也都被人拉了几次横幅；而汉溪长隆和樾府，最开始是越秀地产和珠海华发两家联合开发的，销售承诺的学位也没有兑现，也被拉了几次横幅。
现在只要是个一手房，就会挂个XX附小，挂学位已经成了一个基本动作，如果不挂学位，都不好意思去推广，包括铂世湾的学位都爆没了，所以如果考虑学位的话，这里提醒一下，可能会存在风险。
前阵子我一直跟进的一件事儿，终于落地了。
也算是给大家一个交代，证明我不是“胡说。”
具体情况，详文：
参加茶话会回来，再爆点料
学校有戏！番禺启动居住教育储备用地环评，就在和樾府旁
这两天，看到网上流传一份通知，同意用地结案书。参考图1、图2
这其实就标志着，长隆在万博的巨无霸地块，收储了。参考图3
收储了以后怎么玩？
据我理解，那就是变成了ZF储备用地，后续拿出来拍卖，满足条件后，谁出价高就是谁的了。
21.9公顷建设用地啊！
如果容积率按3估计，也那也是60万方总建面。
和樾府的总建筑面积是57.4万方，再造一个和樾府。参考图4
这块巨无霸地块谁会拿？
那作为和樾府的业主来说，那肯定希望越秀能够拿了。
毕竟越秀拿了后，和和樾府连片开发，中间的学校，那不就顺理成章两个大盘共享了？参考图5-6
当然，也不排除长隆还会拿，拿了和越秀合作开发，也是选项之一。
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番禺创新城投资和未来发展在广州属不属于可以买的区域？
锤哥答：
1、番禺的发展优先在万博和汉溪长隆这个C位，如果这两个小板块发展不起来，番禺其他的板块就更没有戏，不管是南站、番禺广场、市桥，还是国际创新城。
2、创新城其实是番禺万博往东自然顺延的一个过程，随着南大干线、兴业大道、金山大道东的开通，这个地方未来会发展起来，但是速度会比较慢，因为番禺优先发展的一定是先把万博填满人，才能够使得人向东去外溢。
3、创新城所谓的产业也好，科教产业落地也好，是一个比较难的过程。最开始思科这么牛逼的世界五百强企业，在国际创新城也几乎没有搞出水花来，靠广州大学城那几个科研单位就能搞得起水花来吗？
4、番禺大学城南校区和大学城交通的联系太弱了，即使后续金光东隧道开通了，它也只是一个隧道，和大学城的联系还是偏弱的，没有地缘属性发展。
基于以上四个结论，番禺国际创新城在未来3-5年想要发展起来的可能性不是很大。依据这点我们再来看，往东走的一线江景的奥园恒基学苑壹号绝对是一个坑，除非自住；如果说番禺大学城南校区越秀的几个盘，比方说越大星、越大和、星汇文玺等，坑的系数是0.5的话，那奥园恒基学苑壹号坑的系数至少是2.5。
【番禺金融街融穗澜湾】一个番禺广场的南向江景盘，南边就是宽阔的市桥河，西边五十米是德兴公园，景观资源一流。一公里能到番禺广场地铁站，二公里能到永旺梦乐城，交通和商业配套都还不错。
不足的地方也很明显，楼下小区商业配套略显欠缺，楼盘涵盖60多方的二房、三房和四房，圈层比较复杂。小区对口学校为东兴小学，学位比较一般。楼盘的二手成交量一直比较低，即使是2020年和2021年楼市最火爆的时候，月均成交量不足一套。
比较适合番禺市桥的公务员、番禺企业员工和番禺做生意的老板。
【东湖洲花园】番禺本地人的改善楼盘，分三期建设，楼龄横跨2008-2020年，没错，番禺各大楼盘都学会了港商的捂盘慢慢卖，点个dislike。
楼盘的优点是产品好，物业、保养、花园、楼间距、户型、停车位，但凡跟自住相关的细节，都可以给它8分以上的评价，毕竟番禺就是睡城，睡得爽是很多人的追求。相较于番禺土著扎堆的桥南，东湖洲靠近地铁L3-东延，有地铁意味着有部分市区刚需入住，不会像桥南那样，自己跟自己玩，桥南在我眼中根本就不是“广州楼市”范畴，东湖洲起码我会将它进行打分。
东湖洲花园的缺点有两个，第一，版块比较差，上文的自住优点你发现没？都是内部的，换句话内部是欧洲，可是外部城市配套比较差，毕竟版块是由ZF决定的，市一级标准配置的东湖洲小学，兼收村民生源注定了不够纯粹。缺乏商业体，只有生活底商，要消费依然要去番禺广场的永旺。第二，产品错配，东湖洲的优点注定了适合改善，可是这种改善只适合番禺土著，有情怀有熟人那种。但凡你是市区通勤的刚需，东湖洲的大面积一、二期远离在建地铁，三期小面积又不够对面的龙湖新盘靠近地铁，且后者的小面积能+1房，土地年限更新。#广州买房#
总而言之，站在广州通勤刚需，老邝给它5.5分，对番禺土著+1.0分。
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国庆前夕，“阶段性下调首套房贷利率、卖一买一最高个税全免、公积金降息”三大实质性利好拳拳到肉，给传统旺季狠狠加了一把火。
国庆期间楼市君暗访了番禺、黄埔、荔湾等中心区近10盘，发现大部分项目以中介带客为主，唯独番禺有盘比较特别，自来水好评如潮。详情请点击链接了解：网页链接看楼还要排队？番禺11万方“城央绿洲”，有多高能？ - 今日头条
广州复式住宅迎来“断货潮”！金九冲刺，广州新盘供货不断，复式产品今年却仅供165套，供货量“断崖式”下跌。
想入手复式住宅的买家，眨眼机会已经不多。对此，楼市君翻遍广佛新盘，发现番禺西还藏着一个复式“遗珠”，或是买家上车难得的机会…详情请点击链接了解：网页链接今年仅供165套！广州复式断货？我劝你盯紧这个盘 - 今日头条
【[狗头]8月番禺30个在售新盘报价】8月的番禺楼市，相较7月减少了几个项目，但也有两个热门项目要加推（和樾府、铂世湾 ），价值总体上和7月持平，有的略升，有的略降。
整体而言，番禺算是广州丰俭由人的一个区域，从刚需小三房到独栋临江豪宅，都能选，所以新房价格方面呈现了一定的参差，2-10万不等。#广州头条#
一年前，片区拍地吸引21家房企争抢，最终楼面价3.36万/平，高居番禺第二贵；不久后，片区的越秀·星汇文玺开盘，首开去化达100%...关键是，如此火热的局面，目前还在升温。2022年，大学城-国际创新城将迎来360°开发的势头。18个不同领域的重点项目，被纳入广东省、广州市和番禺区的2022重点建设项目名单，数量上甚至超过万博、南站等板块。在这份名单上，楼市君读到的，正是大学城-国际创新城将在“产学商行”等多维度升级。详情请点击链接了解：
双证合一传出，番禺有盘提价50万，一周被搜820次！
番禺传出双证合一风声后，反响来了。锦绣银湾一周搜索量820次，冲上大石热搜小区榜一，多套双证房提价，最高加价50万。只是风吹草动？还是正常的市场上调？让我们一揭揭到底！
多个中介表示，近期线上咨询锦绣银湾及现场看房的人确实有增加。比如一套124平三房，近一个月总看房量8次，其中4次是近一周带看的。
而锦绣银湾近7天的搜索量也达到了820次，冲上了大石近80个小区的热搜榜一，热度上升不假。中介透露，有一套124平的3房涨了27万，折合单价3.18万/平，比业主初始放盘总价还高15万。
这还不是最高的，中介又发出了一套114平的双证房的调价记录。这套房源从8月10日起两次分别提价5万、45万，累计涨价50万，折合单价2.9万/平。该房源从去年底挂牌至今经历了7次降价，即便提高了50万，仍未达到业主最初的心理价。
但从市场的角度看，涨27万、甚至50万合理吗？
