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中国地产的两个泡沫
中国地产的结构性问题出在哪？
我们必须把眼光落到土地的供给和需求上。
前面解释过，新房大约54%的成本来自土地和与土地相关的税费。二手房的升值完全取决于土地的升值，因为土地上的建筑是消耗品，不能升值，只能折旧。
所以，整体看，高昂的住房价格主要来自于高昂的土地价格（包括税费）。
土地价格的高企不下，只能是因为供给和需求的失衡。如果供给和需求的失衡是永久性的，那不是问题，比如一线城市的房子永远比二线城市的贵，现在是这样，以后也是一样。但如果这种失衡是人为的，或是不可持续的，就会产生泡沫。
有人可能以为，中国虽然国土面积大，但人口众多，又要维持18亿亩农业用地红线，人均土地供给一定非常有限，住宅用地会非常紧张。但像日本、韩国、新加坡、德国等人口密度远大于中国的国家，拥有更大的人均居住面积。
中国的土地去了哪里？
问题出在住宅用地和工业用地的分配上。
根据全国100大中城市三类用地的情况看，2008年至2021年，工业类用地面积占比基本保持在50%左右，住宅类用地平均只有37%。
随着人均收入水平不断提高，中国工业用地价格不涨反跌。
2008年至2021年，100大中城市工业用地的挂牌均价从305.5元/平方米下滑至281.7元/平方米，年均下降-0.6%；
住宅类用地的挂牌均价则从884.4元/平方米上涨至4835.9元/平方米，年均上涨14%。
如果与日本情况进行对比，就更能理解中国土地政策的独特性。
根据日本国土交通省数据，1997年至2021年，日本用于住宅的建筑面积占比平均约60%，用于工厂、仓库的建筑面积占比约12%；
1975年至2021年，日本全国工业用地价格与住宅用地价格比基本稳定在50%左右，而中国目前这个比率是5%。
所以说，中国地产实际有两个泡沫。
一个泡沫是正向的，是高价的住宅用地；一个是负向的，是价格极其低廉的工业用地。过高过低的两种价格，都不可持续。
作者：刘劲、陈宏亚
来源：《经济观察报》
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详情请见《中国房地产有两大泡沫，但背后原因只有一个》
