健康资讯 “开发商逾期交房，我凭什么还贷？合同全部解除，责任都由开发商承担！”四川成都，90后小伙省吃俭用好不容易有了一点积蓄，本想着投资写字楼可以有固定收益，哪曾想，开发商不按约交房，而自己还要每月还贷，实在是鸭梨山大。小伙忍无可忍，将开发商和银行告上法庭，要求解除购房合同和贷款合同，所有责任都由开发商承担。
（案件来源：成都中院）
2019年11月，何某购买了位于成都市双流区东升街道的某名邸，房屋面积49.38㎡，总价款为431252元，规划为办公用途。合同约定某头部地产成都公司应在2020年4月30日前交房，逾期交房90日后，买受人有权解除合同并要求开发商支付违约金。签署合同后，何某支付了首付款21.6万元，余款21.5万元向银行申请了贷款。
何某当时心想，开发商是头部企业，以往开发的房产品质都颇受好评，而且5个月就可以拿房，又是好地段不愁租，将来肯定有不错的投资回报。
签署购房合同后不久，何某就与装修公司签了装修合同，委托装修公司接收房屋，并在2020年5月30日之前完成装修改造。哪曾想，左等右等，就是等不来交房，而自己每月还贷压力非常大。
2020年11月23日，何某用EMS向开发商发出《解除合同通知书》。因协商未果，2021年3月，何某一纸诉状，将开发商和银行告上法院。
何某的起诉请求如下：
1、确认与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》解除；
2、解除与银行签订的《个人商业用房贷款合同》；
3、开发商立即退还何某已付首付款21.6万元；
4、开发商支付何某已经偿还银行的贷款本息；
5、开发商向银行支付剩余部分房款的本息；
6、开发商向银行支付因贷款合同解除后提前还款产生的补偿金；
7、开发商支付何某违约金43125.2元。
鉴于何某提起了诉讼，银行也提出了自己的诉求：要求法院在判决解除贷款合同的基础上，由开发商归还何某的剩余欠款总额。
针对何某的诉讼，开发商辩称，已于2020年12月向何某的委托收房人完成交付，合同义务已履行完毕，何某不再享有合同的单方解除权；因商品房预售合同已经履行完毕，开发商也不应当作为购房贷款本金及利息的偿还义务人。
那么本案，法院会怎么判决呢？且看：
1、关于何某是否具有合同约定解除权的问题。法院认为，双方合同约定开发商逾期交房90日后，何某有权解除合同。再根据成都市政府推动房地产企业复工复产的规定，涉案房屋交房时间延长最长不超过3个月。据此计算，开发商交付房屋的最后期限为2020年7月31日。从2020年7月31日次日计算90日，时间为2020年10月29日。故，何某从2020年10月30日，即依据合同取得约定解除权。
2、关于房贷合同是否解除的问题。法院认为，司法解释规定“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”，何某请求解除贷款合同的诉求于法有据。依照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除，银行于2021年7月19日收到何某请求解除贷款合同的起诉状，因此贷款合同于当天解除。
3、关于涉案房屋是否已向何某交付的问题。法院认为涉案房屋所对应的《竣工验收报告》仅有施工单位于2020年12月3日签字，无法通过该报告证明其通过竣工验收的具体时间。12月9日交房时大批购房人拒绝收房，何某也在退房登记表中签字。载有委托收房意思表示的装修协议早已到期，而又无延期证据，且难以构成表见代理的情况下，开发商所称的已将涉案房屋交付给装修公司即视为交付给何某的抗辩，法院不予支持。
4、关于退还房款问题。法院认为，案涉商品房买卖合同、贷款合同解除后，何某支付的首付款21.6万元及向银行已偿还的贷款本金，开发商应予以返还。同时，开发商应将收取的购房款贷款的剩余未还本金部分返还给银行。
5、关于违约金的问题。法院认为，合同的约定实为解约违约金，为全部已付房款的10%，法院综合考虑开发商的违约程度、何某的各项损失包括资金占用损失等问题，对于何某主张的4.3万元违约金予以支持。
最终，一审法院作出如下判决：
1、何某与开发商签订的房屋买卖合同解除；
2、何俊良与银行签订的房贷合同解除；
3、开发商返还何某购房款首付款21.6万元；
4、开发商返还银行案涉房屋购房贷款剩余本金；
5、开发商向银行支付结清按揭时尚未届还款日的利息；
6、开发商向何某返还已偿还的购房贷款本金；
7、开发商返还何某已实际向银行归还的贷款利息；
8、开发商向何某支付违约金4.3万元。
一审判决后，开发商不服并提起上诉，二审法院维持了原判。自此，本案开发商彻底败诉！
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