健康资讯 早前苏宁被曝资金危机的时候就有信息传言南昌苏宁将被卖身。
现在南昌武商成立，看来南昌苏宁商业接盘方是成定局了！
这个结局其实还是有点让人感觉有点那个啥的。现在的苏宁地块作为南昌的一个非常标志性的地段，被苏宁开发也就算了，到头来接盘的，竟然也不是南昌的本土企业……
【重大披露！#武商集团33亿元拟收购南昌苏宁广场#】鄂武商A，正式官宣！武商集团33亿元拟收购南昌苏宁广场正式官宣。9月13日，武汉武商集团股份有限公司发布关于收购南昌苏宁广场项目资产的公告。本次收购项目总价款为 33 亿元。该动作也是武商集团首次出省拓展。（长江日报）武商集团33亿元拟收购南昌苏宁广场
#太原头条#
苏宁广场或被武商接手
太原苏宁广场总投资60亿元，大股东是长安信托和苏宁置业，如今武商集团拟收购南昌苏宁广场，太原项目或被“打包带走”！
武商集团计划将此次拟收购的南昌苏宁广场项目打造成江西标杆性大型商业综合体项目。
同时计划以南昌标的项目为契机，落地公司在湖北省外的业务布局，为持续、优质回报公司股东寻找持续的业务增长契机。
同属中部省会城市的太原苏宁广场地理位置优越，符合武商集团定位于“重奢”的新业务模式，苏宁置业20%的股份或被其收购！
#房产大真探# 这对于恒大悦府的业主们来说是个好消息，起码旁边的商业不会烂尾。
南昌谢家村站，这么大的阵仗！
江西苏宁，这是在迎接谁啊？
#苏宁易购# #江西# #南昌资讯#
有人担心南昌苏宁檀悦会烂尾，其实大可不必！
毕竟，就这地块和位置，老板姓张和姓马没什么区别，或许后者能让它活的更滋润一些……
#南昌头条#八一广场这个豪宅要交房了！3万一平值吗？
苏宁檀悦即将迎来交付
先看看，你觉得值3万一平吗？
从航拍图看，项目内部园林景观密度不高，但是元素足够丰富，设计有水景、门庭、会客厅、儿童乐园等。
项目外墙以黄色为主，底层部分装饰外立面为铝板。
项目围挡略显简陋，如果是石材，可能会更高级~
从呈现的效果看，项目交付的完整度基本及格，但是对于“豪宅”这个标签，实际上并不能完全体现。
但在全平台房企暴雷的现在，能交房，或许才是最大的保证，关于未来，关于生活，在这里，还是得细细品味~来源：洪城时刻
#南昌头条# 苏宁广场陷入停工？
不管是否停工还是烂尾亦或者是卖身，如此黄金地块交由苏宁来开发从一开始就是错误的。苏宁在大本营南京就一直是口碑极差。如果是普通地块建一座苏宁广场无所谓，但是八一广场这么核心的位置交给苏宁，也许从一开始就注定是错误的。
对比长沙的IFC让长沙老城焕新，苏宁广场的曲折大概就是八一广场商圈彻底没落的开始，不免让人嘘唏。#南昌#
【上市公司并购案例】鄂武商收购南昌苏宁广场项目的财税处理分析
2021年9月13日，武商集团股份有限公司（简称“鄂武商”或“公司”）董事会审议通过《关于收购南昌苏宁广场项目资产的议案》，拟收购南昌苏宁置业有限公司（简称“南昌苏宁置业”）持有的南昌苏宁广场在建项目（简称“标的项目”），包括土地使用权、项目的开发建设权、项目及附属设施所有权。收购项目总价款33亿，其中标的项目资产对价21.12亿，公司支付给未来一定期间内总包方等施工方、供应商的价款11.88亿，资金来源为自有资金及融资。
我们对该收购项目的财税分析如下：
一、收购总价到底是多少？
公告的收购项目总价款为33亿，但总价其实包括两部分：
1、标的项目资产截止2021年6月30日的市场价值21.12亿；
2、鄂武商在收购日后至一消验收前支付施工方和供应商工程款11.88亿。在付款之前，原南昌苏宁置业和对方签订的原合同，须变更至鄂武商名下，完成权利义务转移承接。
所以，鄂武商收购价款并非33亿，而是21.12亿。
二、收购价格是否合理？
标的项目在2021年6月30日调整后账面值21.15亿，评估值21.18亿，鄂武商与南昌苏宁置业协商一致的对价21.12亿。
鄂武商收购价格21.12亿比评估值21.18亿还少600万，收购价格比较实惠。
三、为什么采取资产收购而不是股权收购？
股权收购操作简单过户方便，而且在收购目标土地的交易中，还可以规避《城市房地产管理法》“完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定，所以股权收购方式在房地产项目收购中非常流行。
但如果是溢价率较高的地产项目，由于收购方的股权收购成本不能作为计算土增税扣除依据，而必须以大幅低于股权收购成本的历史成本作为土增税扣除依据，从而承担了本应由转让方负担的土增税，所以对于溢价率较高的地产项目，收购方会倾向于直接收购资产。
本项目调整后账面值21.15亿，交易对价21.12亿，交易对价少于账面值，没有溢价。
南昌苏宁置业是苏宁置业集团有限公司（简称“苏宁置业集团”）的全资子公司，由于苏宁置业深陷债务危机，因此南昌苏宁置业和苏宁置业及关联方之间可能存在较大关联往来和担保（如，标的项目已被抵押给苏宁商业保理公司，担保主债权数额高达60亿），短期难以清理干净，于是鄂武商直接收购资产。
四、委托代建管理费的税务问题。
双方签订协议之后，鄂武商拟设立全资子公司武商南昌商业资产管理有限公司受让南昌苏宁广场项目，标的项目土地使用权登记至该子公司名下，并办理投资建设主体变更等手续。
为了保证项目施工进度，以及施工方、供应商的沟通衔接问题，鄂武商和南昌苏宁置业签署《委托代建协议》，委托后者对该项目实施管理，并支付委托代建管理费。
委托代建费用是否允许企业所得税和土地增值税税前扣除呢？《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费等”，开发间接费用仅列举内部管理费用，没有包括委托代建费。各地税务机关对“委托代建管理费”能否计入开发成本在企业所得税前扣除，并且能否在计算土地增值时进行税前扣除，执行口径不一致。
据了解，目前只有原广州地方税务局曾明文规定委托代建费可以在土地增值税前扣除。江西主管税务机关如何执行，是否能参考原广州地方税务局，需要鄂武商提前和主管税务机关进行沟通。
五、收购资金来源。
2021年9月13日，公司召开第九届十一次董事会审议通过《关于以收购资产抵押贷款的议案》。拟以该项目土地使用权及在建工程提供抵押，经测算项目总收购价格为33亿，向兴业银行股份有限公司武汉分行（简称“兴业武汉分行”）申请贷款不超过19.8亿，贷款期限不超过7年。
通常商业银行在确定房地产抵押物价值时，应剔除尚未完工部分抵押物所需继续建造的资金，即抵押物实际价值等于拟抵押在建工程的整体价值减去尚未完工部分在建工程价值。此外，由于商业银行在核定抵押物价值与实际可贷款额度的打折率时会从紧把关，特别对于在建工程打折率会控制在60%，有的甚至只有50%。
如我们之前分析指出的，鄂武商公告的本次收购价款虽然是33亿，但其中还包括未来后期由鄂武商作为合同对方支付的工程款11.88亿，因此标的项目实际交易对价或者说公允价值就是21.12亿。
如果按鄂武商公告中33亿的项目总收购价格和贷款金额19.8亿来计算，打折率正好是60%。但按21.12亿的资产公允价值和贷款金额19.8亿计算，则打折率将高达93.75%。
由此可见，对于鄂武商这次大手笔跨省布局，兴业武汉分行给予相当大的支持。
免责声明：本文根据上市公司公开披露信息进行的独立研究，仅供学术探讨和交流以及进一步研究之用。本文信息和表述的观点不构成任何投资建议，若不当使用相关信息造成任何损失，需自行承担全部责任。
武商30亿收购苏宁在南昌商业项目（购物中心和五星级洲际酒店）后工程速度进展顺利，购物中心现已到最高层六层预计下月封顶，（据说其中一楼，二楼招商完成了90%，具体品牌暂未对外剧透）购物中心预计2022.12开业，五星级酒店预计2023年开业。武商Mall定位重奢，竞争对手不是隔壁的万达广场而是与之同样定位重奢的华润万象城，万象城原计划开业时间2023.5，现为抢战先机，率先入市，将开业时间调整到2022.9，以南昌市场的人口，经济来看养活两家重奢商场难，一山难容二虎，一个字：斗！另，武商Mall隔壁的万达怎么办？南昌八一广场的万达广场属万达商业第一代店，于2003.8开业，在开业的十多年内人流量，销售额在全国万达一代店中都是NO.1，但时至今日万达一代店无论在万达内部还是在市场上都早已被淘汰，毫无竞争力。目前这个万达广场本身已经是奄奄一息了但随着武商Mall的开业万达头更痛了，如果万达本身不寻求改 变，那也许会出现：武商与万象城的PK，第一个被干掉的竞然是万达广场[捂脸][捂脸][捂脸]万达如何变，如何突破？我的建议/想法（仅代表个人）：1.万达把租赁给沃尔玛超市的二层，三层楼合计1.8万平方米收回一层（九千平方米），自己重新规则招商。在大卖场业态“都不太行”的行情下，沃尔玛肯定是愿意的（降低了一半租金）；2.建议沃尔玛把九千平方超市调整为山姆会员店城市店业态（Sam's City），沃尔玛战略也计划从2022年开始把一线，二线城市部分超市店调理为山姆店。山姆会员店是今年及今后几年全国最火的业态及网红店。
华中商业的天花板，长沙九龙仓ifs国金中心。这是ifs在国内定位最高，投资最大的项目。
在南昌，苏宁广场和万象城是唯二定位重奢的商场，开业后，能弥补南昌的奢侈品空缺么？
#南昌# #南昌资讯# #长沙# #苏宁# #万象城# #商业模式创新# @他叫贾小坏 @秀南昌 @江南都市报 @中国城市旅行
