房地产开发投资

【高善文最新2小时演讲全实录：疤痕效应冲击居民资产负债表后怎么办】本文为[ 新经济学家智库 ]根据高善文在安信证券2023年度投资策略会上的发言实录整理。高善文围绕三个主题展开，分别为疫情留下的疤痕、不一样的房地产泡沫、安全与发展：估值结构变化进行时？

转自：新经济学家智库（yikenami）

「物转星移又一秋」

各位线上的朋友，大家早上好。很高兴的在一年一度的安信证券的年度策略会上与大家相遇，最近这段时间的北京的疫情正在比较快的扩散，即使在线上举办策略会，也遇到一些意想不到的困难，但是幸运的是看起来这将是我们三年以来最后一次在线上举办策略会，希望在2023年夏天的时候，我们有机会在线下再聚，今天的话我想跟大家讨论三个方面的内容，一个方面的内容主要是与疫情有关。第二个方面的内容是讨论房地产市场的调整。最后我们想围绕安全与发展的关系，以及它对于资本市场估值结构的影响，谈一谈我们的想法。

1、疫情留下的疤痕

我们知道随着最近一段时间以来，中国的疫情防控政策不断持续的优化，我们正在迎来与奥密克戎以及也许还有后续的变异病毒长期共同的新的生活方式。也许再过一小段时间的不方便和混乱以后，在2023年二季度晚些时候开始，我们的经济和社会生活就能够基本上回到正常的状态，回顾这三年的疫情，看起来的话疫情严重的风控等等正在过去。

回顾这三年的疫情，应该说给经济和社会生活留下了很多的伤疤，有一些疤痕或者是伤疤，主要是在住户部门在很多的企业的资产负债表上，主要的问题是在过去几年，经济活动都不能够正常的展开，收入的不稳定性，空前的大收入的增速跟疫情之前相比，总体上也经历了比较明显的下降，在这样的条件下，住户和不少企业的资产负债表受到了不小的损害，权益科目出现了一定的问题，而这样的问题毫无疑问正在并且在未来需要花一些时间去进行修复。

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2、不一样的房地产泡沫

那么下来在第二个部分，我想跟大家分享一下我们对中国房地产市场泡沫的看法。2022年的中国房地产市场经历了幅度很大的调整，销售和新开工的下降幅度十分惊人，房价也出现了一定的下跌，房地产行业出现了非常广泛的违约压力。

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随后在房地产泡沫破灭的过程之中，又经历了房地产投资的下跌，房地产投资的下跌毫无疑问对经济活动形成打击。

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3、安全与发展：

估值结构变化进行时？

那么最后一部分的话是我们想讨论一下安全与发展问题。我们知道1991年苏联解体以后，全球经济进入了后冷战时代，后冷战时代突出的特点是全球经济经历了以增长和效率为导向，以开放和融合为手段，以猛烈的经济增长为结果的波澜壮阔的接近30年的经济增长。而这一增长过程中国无疑是最大的受益者之一。苏联解体以后，全球经济经历的差不多接近30年的波澜壮阔的全球化，深刻的改变了全球地缘政治的格局。

在这样的背景下，在最近几年以来，由于与全球化伴随的地缘政治环境的变化，以及许多国家内部政治经济环境的变化，安全关切开始成为许多政府企业和金融机构在思考增长和效率的同时，不得不认真考虑的关切。

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最后的话我们看一个新能源汽车，我们认为的话它是典型的处在第四象限的行业，它是一个存在着高度不确定性的高增长的行业，同时又需要也有可能制定全球性的规则来管理各国政府的补贴，以及其他的一些产业政策，来在这一领域营造一个全球的公平竞争的环境和体制。

当然除了新能源汽车之外，在民用的领域，我们还可以找到不少其他的高增长的行业，我们以新能源汽车为例来看问题。

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全球化看起来的话仍然有相当的生命力，那么未来如何会如何演绎的话，让我们拭目以待。

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明年的房地产

将会是上涨的元年

从政策面分析

明年会加大房地产投资。

房地产行业牵动了万千行业，

促进行业发展，

一方面能够带动人们消费，

另一方面能够带动就业机会。

楼市必然会振兴，

抓住这次机会

你会获得更多的财富回报。#头条创作挑战赛#

1-11月房地产开发投资情况出来了：

1、住宅新开工面积81734万平米，同比下降39.5%；

（后续供应量减少，同今年土地成交量的大幅减少一样对于后续市场恢复算是利好）

2、住宅销售面积102727万平米、同比下降26.2%；住宅销售金额104188亿元、同比下降-28.4%

（量价齐跌、价的跌幅甚于量。但从各个月份具体数据来看，经历了5月的谷底后市场回复，目前保持相对平稳）

3、房地产到位资金136613亿元、同比下降25.7%。

（最近三支箭政策落地后数据应该会更好看些，可以看看年底数据）

1）房地产市场底在了；2）随着三支箭的落地开发商的日子要好过一些，对于大多普通民企来说起码有融资性现金流进来；3）今年土地成交量锐减，后续短期供应减少；4）正常该给的政策全部都出来了，需求端的政策更是从去年出到今年、供应端的政策是最近全面打开，目前欠缺的就是需求（目前主要还是在于大部分人对个人未来预期的悲观，不敢也不愿意进入，导致量一直走不起来）

总体来说，房地产市场无论是政策导向还是前期铺垫都已经到这里了中短期应该是会有一波回升。不过从人口趋势和目前的人均住房面积来看，房地产已经算是日暮西沉的行业，长期应该是向下的（未来有价值的房地产就是核心城市、核心配套）

“楼市不稳，投资受限。” 国家统计局近日公布的数据显示，1-2月全国房地产开发投资增长28.9%，增速比去年同期回落24.3个百分点；1-2月全国商品房销售面积下降16.7%，销售额下降17.2%。 受新冠肺炎疫情影响，今年1月楼市数据出现明显下滑。 据中国指数研究院的数据披露，2021年1月新建商品住宅成交面积同比下降18.9%，环比下降17.4%；全国商品房销售面积同比下降16.6%，环比下降13.7%。 2021年1月全国商品房销售额均创历史新低。 根据中指研究院的报告显示：2021年房地产开发投资持续下滑，全国房地产开发投资1.16万亿元同比增长9.4%，增速比去年同期回落29.4个百分点，创下历史新低；商品房销售面积同比下滑13.5%，比去年同期下行30.7个百分点。 其中住宅销售面积跌幅扩大至14.8%。 值得注意的是：1月房地产开发企业到位资金同比大幅增长36.7%至2.98万亿元；1-2月房地产开发企业新开工面积、新开工竣工面积降幅较大。” 今年全国房地产市场发展态势如何？ 对此有分析认为：2021年是房地产“三道红线”政策落地的第一年，但受疫情影响全国楼市受到明显冲击；预计在3月底6月初完成的中央政治局会议精神将对中国房市发展起到稳定作用。

一、房地产市场“两条红线”

1、房地产“三道红线”政策：《关于加强金融机构房地产贷款风险管理的通知》（银保监发〔2020〕10号）、《关于开展银行业金融机构房地产贷款集中度管理工作的通知》（银保监发〔2020〕20号） 2、房企融资渠道和规模：截至2021年3月，全国共36家房企被纳入“三道红线”监测范围。 3、“三道红线”计算方法：第一条：剔除预收款后的资产负债率大于70%，第二条：净负债率大于100%，第三条：现金短债比小于1。

二、政策落地情况

2020年9月，为进一步规范房地产市场秩序，遏制炒房投机行为，保障居民购房需求，国家发展改革委、人民银行联合发布《关于建立房地产金融审慎管理制度的通知》（以下简称《通知》）。 《通知》要求重点城市合理确定新开发项目的合理住房供应规模，加强预售资金监管，防范和化解资金风险，防范出现“烂尾”。 2021年2月28日，住房和城乡建设部等七部门联合发布了《关于在部分城市先行开展二手房交易参考价格形成机制试点的通知》（以下简称“通知”）。 2021年3月20日，国家发展改革委、人民银行联合发文。

三、各地楼市现状

2021年以来，各地区在房地产调控政策下，房地产市场呈现出新特点： 1、土地供应放量减少，部分城市“卖地”指标创历史新低。 2、房地产企业资金压力加大，开发投资持续放缓。 3、一线城市房地产市场有所回暖，但三四线城市需求持续释放下房价仍在上涨。 4、“三道红线”政策对银行贷款形成限制作用；房贷利率继续上涨；房贷放款速度放缓。

#房地产# #房地产市场#

著名经济学家李稻葵在今年下过这样一个判断：“未来的若干年，比如5年，中国经济的主要增长点可能是产业发展以及产业投资，而不是房地产、基建。”

换言之，我们正处于一个资产转向的重要窗口，不少人要摒弃“投资=房地产”的惯性思维，转而关注时代红利所带来的产业发展机会。

国家一开始支持房地产，就会有一些人发出：“为什么中国的经济就只能靠房地产拉动”“中国把钱都投到房子上，而美国都在投资高科技”这样的“灵魂拷问”。对于这些人我想说，你怎么知道美国没发展房地产，他们都能选出一个地产商做总统，在美国地产的影响力有多大还用说吗？同样，你怎么知道中国没有投资发展高科技，登月 空间站，航母，量子通讯，可控核聚变，超算，中国这么多高科技你看不见吗？对于房地产真是应了那句话，欲加之罪何患无辞，国家怎么做都不对，都会有人喷。

雪崩时，没有一片雪花是无辜的。

房地产“买单”的时间到了。

根据国家统计局公布的数据显示，1—6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%。1—6月份，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。

开发投资的减少，商品房销售的减少，作为房地产提供了大量资金的金融机构，这一次要为前期的“任性”买单了。

原来对于房地产的认识，更大的规模，更快的速度，获得更好的利润。让众多房地产公司进入高负债、高杠杆、高周转的“三高”的模式。

现在，房地产上行的鼓声停止，到了买单的时间。

恒大、融创、泰禾、世茂等一批批的房地产公司目前“保交楼”都难上加难。没有新泡泡吹起，谁来接它们吹大地盘。

房企面临的是：“若市场继续下行，资产贬值，则极易‘资不抵债’。

对银行业来说，资产贬值意味着不良资产规模扩大，这是一件让人头痛的事。

最近，有媒体传出消息，可能会设立2000亿至3000亿元（另一说法是近万亿）的房地产基金收购烂尾楼，用于支持包括恒大集团在内的多家出险房企，解决严重债务危机。

现在，保交楼是第一要务。要有质量地保交楼，要对得起老百姓的血汗钱。