健康资讯 7600元/㎡！泰州这家楼盘7年还没卖完！
不久前，百强房企佳兆业“暴雷”，泰州一批业主慌了。
因为其在泰州姜堰区打造的壹号公馆项目，作为郊区盘，销售长达7年之久，部分房源在售且未交付。
今天实探发现，工地施工和销售情况正常，但已交付居住环境一般，甚至有楼栋隔壁就是养鸡棚，公共区域缺乏维护；且项目本身比较缺乏生活配套，看下来整体入住率也不高。
但售楼员表示，项目价格非常低，并没有折扣。目前洋房、高层在售，洋房均价8500元/㎡，高层均价7600元/㎡。
泰州市姜堰区几个热门楼盘车位价格曝光，价格均在8万至10万之间，众所周知，姜堰区所有的车位都没有产权，都是与业主签订的长期租赁合同，另外每年最高还要缴纳600元的停车管理费。
江苏省12月已有46家国企退出政府融资平台
12月以来，江苏省多地发布公告称其部分国企已转型为市场化运行主体，不再承担政府融资职能，退出政府融资平台。据统计，截至12月20日，共计46家，其中包括：泰州市高港区2家、泰州市海陵区7家、泰州市姜堰区3家、常州市溧阳高新开发区1家、靖江市18家、常州市天宁区15家。
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江苏是取消发行最多的省份，与其他地区均拉开差距。今年以来，江苏省取消或推迟发行的城投债达到95只，11月以来达到55只。而排名第二的山东和第三的浙江今年以来分别取消了30只和22只。从规模来看，江苏省全年取消发行438.9亿元，11月以来取消253.9亿元。而其他省份全年取消规模均在200亿元以下。
（详情可见图2、3 图片来源：方正证券）
2011年以来，我国城投债发行和净融资持续增长，城投债余额已从2011年末的6736.40亿元大幅增长至2021年末的12.72万亿元，而同期末城投企业带息债务已高达55.48万亿元。对城投企业而言，这些巨额债务形成的对应资产更多地是集中于市政类项目开发成本以及部分区域内企事业单位的往来占款，而这部分资产变现及回款周期长，加上城投所从事的业务大多是附带公益属性的，所以通常其自身盈利能力弱，经营性净现金流表现也不理想。近年随着前期积聚巨额债务的逐步到期，大部分城投企业面临的集中偿债压力显著加大，而再融资则是城投企业短期债务周转和缓解流动性风险的重要手段。
一 近期城投债取消原因
A 市场短期波动是取消发行的主因
11月以来取消的140只城投债中，95只的公告原因是“市场短期内波动较大”，占比达到65%。实际上受市场波动影响而考虑暂缓发行的比例可能更高。此外，有6只债券取消发行是由于其他因素，包括主动调整融资计划、受到主承销商不利事件影响和认购量未达标等情况。而从全年来看，因市场波动暂缓发行的城投债也占到总体的55%。
B 债市快速调整导致城投融资成本走高
11月以来，疫情防控政策和地产刺激政策持续加码，市场对经济预期产生较大变化，无风险利率快速回升，并引发投资机构赎回负反馈，市场配置力量暂时走弱。城投债平均发行票面利率也从11月初的3.5%快速回升至4.8%。
二、城投取消发行是否再融资，平台兑付压力增多？
1 影响城投再融资能力的因素
A 区域实力/再融资环境
如 经济、财政和债务；
负面舆情；
金融资源；
土地市场；
B 城投自身资质/再融资能力
C 地方态度
对于城投企业而言，虽然近年一直在强调与政府信用脱钩，但当前影响城投再融资能力的首要因素还是区域实力，因为区域实力决定了城投面临的整体再融资环境。当区域整体再融资环境不佳时，区域内大多数城投企业的再融资能力也会受到一定限制。但区域实力并不是决定城投再融资能力的唯一要素，因为在同一区域内的平台根据自身资质的不同，再融资能力也是有所分化的。
2 城投平台兑付压力增多？
其实未必！
一 大多城投融资顺畅
11月以来，取消发债的127家城投平台发债情况显示：127家平台中，78家平台11月以来取消发行规模低于已发债规模的30%。近期取消发债的平台中，多数平台具备较强的融资能力
二 短期内到期债券金额数量和占比不高
这127家平台中， 56家平台明年一季度无债券到期，22家平台到期规模小于近期取消发行的规模，两种情况合计占比达到61%。这也说明多数取消发行的平台在短期内不会遇到较大的偿债压力。
（详情可见图4、5 图片来源：方正证券）
信托者课堂：
1 城投债取消或推迟发行的情况明显增多，市场对城投平台取消发行后可能造成的兑付风险产生一定担忧。
2对于城投平台，尤其城投债券的兑付，本金部分可借助借新还旧维持正常流动，更多是付息压力 须“打铁自身硬”，因此融资能力强弱显得尤为重要，一般而言，城投平台级别越高，所在区域经济越发达（如区域金融资源更加丰富、上市公司数量以及市值更高）再融资能力越强！
3对城投平台的考察，
区域层面，建议关注政府债务（包括显性与隐性）负担重、近年集中到期债务规模大，而土地市场大幅收缩，且区域内金融和上市公司资源均相对匮乏的区域整体信用风险。
平台层面，建议关注：
（1）前述较弱区域内平台，尤其是低层级、地位较低的平台信用风险；
（2）投融资匹配度低、新增融资对非标依赖度高、综合融资成本持续处于高位甚至持续上升的平台再融资能力；
（3）债务负担重、债务期限结构趋于短期，再融资压力大而再融资能力弱的平台信用风险。
