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国盛地产咨询【征收拆迁】非住宅房屋用途怎么确定？核心影响要素是什么？
02:37农 村 与 城 市
人们愿意住农村还是在城市是几代人朝思暮想的事。改革开放以前，人们都羨慕城里人。居住、生活，教育、职业都比农民好。特别是户籍问题，家里户口本上写的非常清楚:农业户口与非农业户口。农民的后代要改变户口只能靠上学、参军才有可能脱离农村，但是这个条件只有少数人才能办到的。那时的工厂、机关、政府等部门都是非农户口，大部分国营单位都是招非，所以，非农户口的子女成了国营单位天然的接班人。而农民的孩子绝大多数是要世世代代的在农村战天斗地。
农村的穷困落后是众所周知的。不单是半截木头半截铁，主要的是农产品价格低，产量少，决定了农民手里钱少，社会地位低。农民、工人、干部的肩膀不一样齐，也可以说是门不当户不对。这是制约
人们社会关系的根本所在。
改革了，开放了。农村的土地成了宝贝。产出了粮食，农民吃饱了。当时城里人还在凭票供应，几年时间，农民收入翻了好几倍，非农的干部、工人的工资虽然有提高，但并不燿眼。再改革，中小企业，商业的破产使许多的工人失业，县以下的粮食部门，商业的供销，铁厂，油棉厂等单位都因失能而关停并转，工人失业，机构改革，干部无所事事。工资有的难以发放，各行各业都在改革大潮里漂浮，有远见的领导抓紧改头换面，改换经营模式，没基金，搞股份，闯出一片天地。靠天吃饭的无所用心的人就要难受了。这一改，把个农业和非农业户口在实际意义上拉平了。我农有土地，有收入。你非吧，饭碗砸了，自己找饭吃。社会的公平使得大量的农村人员进入了厂矿企业，还有一部分人进入了政府部门作起了公务员，彻底打破了非农业人员独霸一方的局面。改革开放，经济搞活了，城市农村活跃了。大大加快了城镇化的进程。农村也在进行改革，各地的招商引资促进了农村经济的繁荣，农林牧富渔综合发展，农产品的深加工使农民收入远远超过了过去的单一经营，与此同时，农村的住房建设更是百花齐放，真可以说一步一层天。现在的农村，如果遇上一个好书记，农村生活乐翻天，农村的部局科学化了，河湖清流，道路村寨山青水秀，阳光充足，空气新鲜，这一派田园景色，哪一个高楼林立、车水马龙人流熙攘大城市可比得了的？大城市街道上，往前看是背，往后看是脸，都是陌生的面孔。看农村，金山银山，那繁花似锦的广场上，还有一群大爷大妈伴着音响在莺歌燕舞哪！现在的农村和以前大不一样了，变了，天变了，地变了，人变了。农村是个广阔的天地，在那里是大有作为的。回过头来看城市，工厂外溢，人员外流，空巢老人在诉说着往日的孤独，有许多的人也想离开那高消费的地方，但是，不能啊！一根儿细细的线拴在那个写着非字的户口本子，压得人们喘口气都不舒服。还有一些从农村背上贷款买了楼房的改革家们，生活消费、孩子上学，老人养老，银行还贷，生病医疗，亲朋往来，进城十年八年还在累坑里掙扎，等得孩子学业有成，安排工作，刚见回头红利了，一件大事来了，孩子要结婚，买房，娶妻，生子了。全家人高兴得拿不准音儿了。这部分人又想起农村的老家来了。回农村吧不甘心，在城里住下去吧一切都用钱，而且人也已不如当年了，才知道日月穿梭催人老，转眼两鬓白如霜，五味杂陈，进退两难。
农村与城市各有其长，何时何地由人们安排。古人云:‘月是故乡明’，一点也不错。热爱故乡的人无论住在城市或是住在农村，他永远是幸福的。
#全面落实取消县城落户限制政策#这个人口转型态势正在进行，这是推进人口就地城市化最现实的做法。据农村人反映，现在农村儿女结婚女方对住房的要求是两套：一套是本村就地一栋房子，另一套是县城必须要有一套房子。说明农村进城居住已经是个常态。俗话说，生产关系必须适应生产力的发展。这就要求在取消县城落户限制的政策上加快推进。
不过，由于农村现在社保等在逐步完善，而且各类补助补贴都不少，很多转为城市户口的积极性并不高。进城以后能干什么？如何赚钱养家糊口是个大事情。没有就业就留不住劳动力。因此，必须给进城务工落户农民创造广阔的就业机会与市场。同时，确保新落户人口与县城居民享有同等公共服务，保障农民工等非户籍常住人口均等享有教育、医疗、住房保障等基本公共服务。
全面落实企业为农民工缴纳职工养老、医疗、工伤、失业、生育等社会保险费的责任，合理引导灵活就业农民工按规定参加职工基本医疗保险和城镇职工基本养老保险。
最重要的是依法保障进城落户农民的农村土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持其依法自愿有偿转让上述权益。这个政策与落实中存在差异。一般在县城落户并且拥有住房后，农村宅基地使用权等如何处理，基层由于对政策理解的不同，自由裁量权大一些。这个政策仍然需要细化、明确、操作性更强一些。头条热榜
看一看，瞧一瞧，走过路过不要错过
百般实惠非中介自住房
“羊”了的你，万不可过多用药，是药三分毒………
大潍坊自从放开，我是十二分的小心:一般不下楼，遇非办不可的事下楼，看见电梯里有人，我决不进入，有时选择爬楼梯。
可四天前，因房屋买卖需要退契税，奎文政务厅规定，必须退到农业银行的卡上，可我没有，只好硬着头皮前往办理，当时大厅里就一个保安和一名办事员，我们互相都非常小心。
听权委人士说:若四天传染不上就没事了，昨天正好是四天，我还很庆幸地对老伴说:没事了！
可谁知昨晚睡醒一觉，感觉鼻囗发干，热乎乎的，我还以为是暖气所致，起床喝了点水。可谁知，早上醒来，感觉头痛，体温是38.5度。我“羊”了，赶紧把自己关在一个卧室里，我们都戴上囗罩，老伴把饭给我放到卧室门囗。
老伴赶紧烧了姜汤，一天喝了三大杯，盖上棉被冒汗，现在休温是37.3度，头微微有点痛。
老伴又给烧了艾水，用艾水泡泡脚，再坚持一会，实在控制不住体温就吃片布洛芬。相信会好的！
朋友，一有症状，万不可恐慌，更不可大把大把地吃药片，是药三分毒，你懂得！
【上海户口】有什么用？可以说当你深入在上海定居生活以后，各个方面都离不开户口的作用，有些作用是可以被替代的，只是没有户口要麻烦一些，而有些则是无可替代的。
【买房】
非沪籍单身无法买房，已婚且连续交满五年社保可买一套。而沪籍单身可买一套，已婚可买两套。一些“倒挂”厉害的一手房要凭借积分，而无户口积分一般不够。另外，沪籍可以申请价格超低的保障性住房。
【拍沪牌】
非沪籍要梁旭交满三年社保或个税才能参与拍牌。沪籍当然直接有拍牌权利。
【子女教育】
公办学校招生录取顺位永远是户口生第一，好一点的学校没有上海户口根本进不去。上海的教育资源及高考优势是很多人落户上海的第一需求。
【就业】
考公要么是应届生要么硕士以上学历，一般人没有上海户口就失去了考公的机会。而入职本地国企，事业单位，一般也都必须拥有本市户籍。
【医疗】
非沪籍只能参加职工社保，本市户籍还可以选择居保。非沪籍未成年人必须在积分单上才可以享受上海医保，而本市户籍可以直接办理。
【养老】
非沪籍要在上海交满十年以上社保。而上海户籍则没有这些限制，有些养老院也是优先本市户籍老人入住。
【证件办理】
非沪籍在上海办理各种证件比较麻烦，本市户籍则不存在这些问题。
总之，生活的方方面面，只要跟公共服务和资源打交道的地方，本市户籍都具有天然优先权利，这就是“身份”带给你的权利和安全感。
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安徽省高级人民法院裁判观点：关于当事人争议的核心问题是工业用地上房屋中已经实际用于商业的部分应当如何补偿。对于该问题，现行法律、法规尚无明确规定。实践中，一般参照《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电［2003］42号）的规定处理。该《通知》规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。杏花公司工业用地上的房屋虽非住宅，但已实际用于商业经营的部分，可参照该文件精神予以适当补偿。杏花公司此部分房屋具有特殊性，虽然所占土地性质为工业用地，但已实际用于商业，双方签订的《预协议》对此予以认可，故有别于一般工业用房。同时，其改变用途又未依法办理变更手续并补缴土地出让金等费用，故亦有别于典型商业用房。因此，对该房屋无论是按纯工业用房还是按纯商业用房的评估价值进行补偿，均难以体现此类房屋的特殊性，亦不符合“适当补偿”精神。 上述《通知》规定的较为原则，对“适当补偿”的具体标准、补偿数额确定方式等未作明确规定。实践中，具体确定此类特殊房屋补偿数额，通常存在两种方式。一是按照经依法批准的原用途进行评估，在评估价值的基础上，适当增加一定比例的经营损失补偿。具体增加比例，可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况酌定。二是按照征收时的实际用途评估，但前提是实际用途须符合土地利用总体规划、城乡规划及专项规划，符合用途变更的法定条件，且应在评估价值的基础上，扣除办理用途变更手续所应补缴的土地出让金、相关税费等。
本案中，案涉补偿决定依据的咨询报告，对实际为商业的房屋按照工业用房评估，选取的可比实例均为工业用房，评估价值虽明显高于杏花公司其他纯工业用房，但该咨询报告中并未清晰说明所选取的可比实例是否实际为商业以及经营年限、纳税等情况是否与评估对象类似，庐阳区政府直接依据该咨询报告作出案涉补偿决定，不足以证明其对该类房屋已进行了“适当补偿”。 另，案涉补偿决定还存在以下问题。第一，该补偿决定在其所依据的《房地产价格咨询报告》依法送达杏花公司之前即已作出，不符合法定程序；第二，征收实施单位提供给评估机构的杏花公司案涉房屋权属确认表总面积为4230.32㎡，与征收双方签订的《预协议》所载以及杏花公司二审庭审中自认的面积3835.3㎡不一致，两者相差395.02㎡。对于该误差，庐阳区政府未作出合理说明；第三，该补偿决定所依据的《房地产价格咨询报告》对杏花公司实际用途为商业的房屋评估面积合计为1247.08㎡，与《预协议》及征收实施单位提供给评估机构的案涉房屋权属确认表所载的1433㎡不符，两者相差185.92㎡。经查，相差的这185.92㎡房屋为双方签字认可的合肥市宏大拆迁事务有限公司丈量登记表中所载的编号为9号房屋的42.16㎡、10号房屋的143.76㎡。该丈量登记表载明，9号、10号房屋系简易房。征收实施单位提供给评估机构的案涉房屋权属确认表载明，该两处简易房实际为商业，案涉《房地产价格咨询报告》对该两处简易房按一般构筑物评估，单价为216元/㎡，而其他砖混结构实际商业的房屋评估均价为3454.95元/㎡，两者差距过大，有失公平。第四，案涉补偿决定依据的《合肥市人民政府关于印发合肥市国有土地上房屋征收搬迁费临时安置费标准的通知》（合政办〔2012〕16号）第一条第二款规定，征收非住宅搬迁费，办公用房5元/㎡，营业、生产加工、仓储、旅馆等其他非住宅8元/㎡。该规定并未区分有证房屋、“无证房屋”。案涉补偿决定即已对杏花公司“无证”房屋按照有效面积予以补偿，但搬迁费却仅按其有证面积1002.7㎡计算，与所依据的文件不符。另外，上述文件第三条规定，征收非住宅房屋，实行产权调换自行过渡的，在30个月内的临时安置费标准为，营业用房18元/㎡，办公、生产加工、仓储、旅馆等除营业用房以外的其他非住宅为10元/㎡。案涉补偿决定并未对杏花公司实行产权调换，对杏花公司临时安置费的补偿中亦未区分营业用房与其他房屋，统一采用10元/㎡的补偿标准，与其依据的文件规定不符。
综上，庐阳区政府作出的庐房征补决［2019］第3号房屋征收补偿决定，主要证据不足，程序不符合法律规定，依法应当撤销。
案例来源：安徽省高级人民法院 行 政 判 决 书（2020）皖行终828号
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#北京头条#2022年1月份数据，新房和二手房成交价格双双上涨！
根据国家统计局消息，2022年1月份，北京新房成交价格上涨1%。在细分市场上，90平米以下的刚需房屋上涨0.8%，90-144平米的普通改善房屋上涨0.7%，144平米以上高级改善房屋上涨1.3%。
整体上看，新房市场呈现普涨的局面。大面积非普通住宅的上升势头更明显，代表着富人对房屋的消费热情比较高。
二手房成交价格上涨0.5%。在细分市场上，90平米以下的刚需房屋上涨0.3%，90-144平米的普通改善房屋上涨0.4%，144平米以上的高级改善房屋上涨1.1%。
整体上看，二手房也是环比普涨的局面。刚需房屋上涨乏力，影响了普通改善房屋上涨幅度较低，只有大面积非普通住宅上涨势头明显。二手房市场上的两级分化现象明显。
相比于2021年1月份，新房价格上涨5.5%，二手房价格上涨8.0%。
相比于2020年，新房价格上涨7.5%，二手房价格上涨12.1%。
点评：近两年，北京房产市场的保值能力又得到了印证。二手房价格涨幅虽然超过新房价格，但是区域分化严重，基本属于热门区域带动整体均价。
作为首套纯居住群体来说，按需购房，市区房屋早买早好，郊区可以多观望。普通改善群体，新房的选择会越来越多，抓紧置换。
值得注意的是，2021年房屋成交量又是近五年的高峰，从传统周期上看，成交量将会下降。
今年楼市价格会继续延续去年的行情，新房价格保持上涨趋势，二手房区域继续分化。
欢迎大家关注我，了解多一点的楼市资讯。
2022年1-3月，全国住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，意味着出现了房价全国性的普遍下跌。调控政策松动会逆转市场吗？
从1998年住房市场商品化改革开始，我国所形成的房地产市场既非英美的市场化模式，也非德国的以消费租赁为主的模式，也非新加坡以组屋为主（85%+）的保障性住房模式，而是从中国香港的“三高”（高房价、高地价、高保障性住房，保障性住房占比50%+）模式演化而来。
过去，没有把住房的性质进行界定与区分，所以投资客大量进入楼市推高房价，无论怎么调控，房价都一直在涨。特别是将房地产作为刺激经济发展的工具，推动了房价快速上涨，经济增长过热时，调控收紧；经济增长减弱时，调控放松。结果每当调控放松，房价就大涨。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
从2021年下半年开始，“三条红线”等在欧美很正常的政策出台，房地产市场发生翻天覆地的变化，巨无霸房企临破产风险，房企为了不破产，只能降价促销，但为了保地价、保房价、保民生稳定，降价行为又被禁止。房企陷入死循环，所以，房企只能躺平，不再拿地，不再新增投资，导致整个行业的房地产开发投资都急剧下降。
这就是我国房地产市场现在面临的尴尬境地。
你说住房需求没有了吗？当然也不是。房价为什么这么高，投资客为什么这么踊跃进入楼市？最根本的原因还是住房供应还不够，没有房子的人更多。
一直强调的“房住不炒”的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给，探索房地产市场新的发展模式。为什么要增加供给？肯定是因为供应不足才需要增加。
而探索房地产市场发展新模式，也非一朝一夕，需要很多年时间。
所以，调控松动会逆转市场吗？你怎么看？
金融危机和经济危机是一回事吗——金融危机
2008是全球经济的一个悲惨之年。
受次贷危机的影响，多米诺骨牌效应日渐凸显，先是贝尔斯登破产被托管，接着是房地美和房利美（美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司）危机爆发，引发民众疯狂挤兑潮，美国政府被迫承诺接管两房；之后美国第四大投行雷曼兄弟宣布破产，美林证券被美国银行收购，而摩根士丹利和高盛被迫转型为银行控股公司•••至此，美国次货危机引起的华尔街风暴，己经彻底演变成全球性的金融危机。
提到金融危机，有人会想当然地认为：不就是经济危机吗？殊不知，这是一种误解。
金融危机，指的是与货币、资本相关的活动运行出现了某种持续性的矛盾。以次货危机为例，其根本原因在于资本市场的货币信用通过金融衍生工具被无限放大，在较长的时期内带来了货币信用供给与支付能力间的巨大缺口，严重偏离了现实产品市场对信用的有限需求。当这种偏离普遍地存在于金融市场的各个领域时，次贷危机就会向金融危机演化。
经济危机，指的是在一段时间里价值和福利的增加无法满足人们的需要，如供需脱节带来的生产过剩
，即传统意义上的经济萧条。经济危机与金融危机的最大区别在于，他们对社会福利造成的影响程度与范围不同，金融危机某种意义上是一种过程危机，而经济危机是一种结果危机。
不可否认，金融危机与经济危机确实存在一些联系，大部分的經济危机与金融危机都是相伴随的。換句话说，在发生经济危机之前，往往先会出现一波金融危机。
我们以生产过程为例，资本在生产过程的第一阶段（投资阶段）开始介入，货币资本转化为生产资本；在第二阶段（加工阶段），资本的形态从投资转为商品；到了第三阶段（销售阶段），资本的形态由商品转化为货币。在这些转换过程中，货币资本的投入与取得在时空上相互分离，任何一个阶段出现不确定性和矛盾，都可能导致货币资本的中断，导致资本投资无法收回，继而出现金融危机。 当这种不确定性和矛盾出现在较多的领域中时，生产过程就会因为投人不足而中断，导致产出严重下降，引发大范围的经济危机。
在某些情况下，也不排除金融危机可以独立于经济危机而发生，特别是当政府在金融危机爆发之初就采取强有力的应对措施时，就可以阻断货币信用危机和生产过程之同的联系，继而避免经济危机的发生或深入。
任何事物，当它发展速度过快的时候，都会加速其自身的死亡，人类历史上爆发的几次大规模的金融危机都是如此。金融市场的投资者，如果不能克制自己的贪婪，损失会是惨重的。金融市场的风险时刻存在，只有避免不必要的和不可控的风险，凭借明智和理性来投资，获取合理的利润，才不会掉进深渊。
