健康资讯 楼面地价5万多，为什么要卖到8万多才能盈亏平衡，那些三四线城市卖一万几千一方的不得亏到裤衩都没了？
近期山东省发布了16个城市的地价水平，聊城住宅用地价格水平为4696元/平方米，这也就是我们买房子的土地成本。
开发商保本价有个估算公式
=（楼面价*1.07+3500）÷0.85
=（4696×1.07+3500）÷0.85
=10029元
再加上开发商的利润大概十五个点，10029×1.15=11533元
这就是房子的售价。
怪不得聊城的房价这么高，和人家枣庄，东营一千多块钱的用地成本比起来，这价还真不高。
算出来是便宜，所以就有人心动想买，但底层逻辑，哪个懂？买了亏不亏？按揭能坚持几年？不可能了。房地产已经死了。//@老俭v:武汉的楼价很简单计算啊！他的土地拍卖时的平均楼面价，加上建筑成本本钱及各种税收每平共是多少一算就出来了！9000很便宜了。
有的投资，倾家荡产！#九哥说房 #武汉楼市 #抖音房产 #房地产 #一个敢说真话的房产人
03:51GDP被重庆追上的广州第四次拍地收金191亿，价格却远超重庆！
近日，广州6个地块除安置费外的楼面价在1.5万～4.5万/平米之间，而把广州挤出前四的重庆7地块拍地价格集中在4500元～8200元/平米。相比之下广州的价格几乎是重庆的5倍。最重要的原因还是重庆参与拍地的全是地方城投和央企，而广州不仅价格高且一部分还是普通开发商参与拍地竞争，这才是市场的需求，而不是全部依赖城投搞内部消化。
前几天，同城化的佛山除了中心区的三个街道之外，其余地区实现了全面开放限购。看来广佛同城也已经到了临界点，特别是被纳入新一线城市的佛山，会不会成为新一线城市的风向标？假设带来了全国性新一线城市的领头羊，那是不是会激起新一轮的房地产热度，从而吸附了三四线城市的资金流。
重庆和广州走的城市发展之路不一样，从而带来的房地产市场也不同。重庆以低房价高福利来推动城市的发展，也促进了居民消费发展；而广州还是以城市化为主导的城市房地产发展策略，居民的较高收入也带来了一定的购买力。同时，也吸引着全国各地的人口涌入，要是广州的限购政策取消，那是不是会推动房产火热？
佛山的限购会不会吸纳广州的资金分流，从而让广州的房地产市场更加低迷？前半句确实吸附了广州的资金，可这样也会催热佛山的房产，在广佛一体的状况下，催热催高佛山房价的同时，也会折射出广州房价的相对价格较低的格局，从而倒逼广州房地产的稳定和火热。这就是一个相辅相成的城市，一荣俱荣，一损俱损。佛山通过开放限购熬过去之后，也会推动广州房产市场的持续发酵。
房地产中介总喜欢用楼面价计算房价，看看厦门2016年楼面价高达37013元的地王，现在仅卖26000元，房价比楼面价还低10000元，是不是哑口无言了？
房价永远不是依赖于楼面价，一定是依赖于供需，楼面价低，需求大，房价必然会高；楼面价即使高，但无需求，市场不买单，哪来高房价？
所以，在分析一个地方房价是否有上升空间时，首先应该看人口、看需求，而不是拿楼面价来说事。#楼市爆料# #成都买房# #重庆买房#
楼面价3000？是指清水销售价最低价？还是成本价？楼面价3000最终大概能买多少呢？
成都向上成都土拍第三天，价格很温柔，温江最高8600元/㎡，新都第三次流拍！网友：北门太惨了！今天是成都卖地的第三天，一共卖出去10块地，有1块地流拍，在新都的斑竹园，而且这已经是第三次流拍了！这10块地中，最高价格出现在温江涌泉街道，卖到了8600元/㎡，最低的价格确实太温柔了，3000元/㎡，没错，就是3000！涉及到的地块有青白江和温江！
拿地楼面价2.5万，卖房最低单价1.3万，还要送五年物管费！
广州某开发商这个楼盘，可以说亏惨了。房价只有地价的一半。市场也太差了。
总有些人要说，房价是地价的两倍三倍。实际上，地价只决定成本，而房价取决于市场。
当开发商急需救命钱的时候，房价远低于地价的情况，都是常有的事情。
苏州03公告竞拍结果，中粮拍下WG9号地，该地块是住宅用地，总价约10.5亿，楼面价28125元每平米，溢价率12.5%。这个楼面价可一点不低啊，以约每平米2.8万楼面价，售价怎么便宜也得3.5万以上。可能很多人对楼面价陌生，楼面价就是总土地价按最多可以盖多少平米房子后平摊下来每平米多少钱。打个比方，做面包要买面粉和其他原料，楼面价就好像买面粉面粉的价格，面粉贵了面包自然就贵了。同样，楼面价贵了，房价自然就贵了。现在，很多人说房价会跌会便宜，此话不完全正确。好地段的品质房子不会很便宜，就按这块地来说，售价怎么也不会低于3万，否则房企就是做亏本买卖了。#苏州头条#
你这个说法有问题!楼面价并不是你建好后的销售平米价，二者不能划等号。最终销售的楼盘面积往往十几倍或者几十倍于楼面积。这样来看开发商还是有钱赚的。
房地产：是否依旧存在暴利？
2011-2020的十年间，恒大集团累计拿地面积5.24亿平方米，拿地成本9961亿，土地的地面平方价格只有1900元，按3倍容积率建设，楼面地价成本只有630元，而恒大集团的房子均价超过8000元，土地成本相当于房子售价只有8%，所以恒大集团的房子毛利率高达30%。即使高负债，过去10年平均每年支付300多亿的利息，也不是问题。
从这个角度分析，恒大集团的地产业务还是可以救一下。中国地产依旧还是有利润空间，只是高负债的模式玩不下去了。
无独有偶，2021年9月28日，深圳以450亿总价竞拍出21宗宅地，总土地面积约83.38万平方米，平均地价53970元/平方米。
看起来平均地价很高，但是这些土地可以建约279.92万平方米的建筑面积，容积率为3.3左右，每平方米的建筑面积对应的地价成本为1.6万/平方米，按最低5-7万每平方米的计算，地价占比约为20%_30%之间。若按50%的建筑成本计算，房地产的楼面价格依旧有20%的毛利率。
看来中国房地产还是有搞头！
