健康资讯 我们家是这样的情况，夫妻双方都是外地人京户，17年买在北三环朝阳一套两居，现在估计能值500万，贷款差一点点就还完了，19年初在海淀白石桥买一套一居，贷款还有200万，二里沟小学学区，孩子两岁户口在海淀，因为还有二胎计划，所以想置换海淀三居，有两种思路，一是只卖掉朝阳换三居，二是两套都卖掉换三居，但是学区必须比二里沟小学更好，因为据说二里沟对应的初中一般，您能不能给我们一点意见。
回答：
1.比二里沟小学更好的。紫竹院学区已经是中上等了，首师大二附中和理工附都是牛校。二里沟是首师大附小，小升初的时候是可以参加本集团点招的。换房的话如果要比这里好的，那基本就是上地学区了，海淀派位第一，全算牛校。其他学区基本上都是靠点招，没什么太大的提升。真要换上地的话那两套都得置换了，三居不便宜，一般1300万起，1500万以上的居多。要不也可以看育英学区，紫金长安的品质很好，联想当年参与开发的。就是更贵点儿，三居一般2000万起。
2.其他的更好那就是三小学区，虽然也是中学派位，但成绩好，一半孩子能点招牛校，提前上岸的概率应该比上地高。三居室一般也是2000万起。还有二小学区，华清嘉园，户型多，1200以上就差不多了，相对性价比高。但二小也是搏点招，派位都那么回事儿。
3.不过说实话，海淀中学没什么太多的学区房概念。到目前为止，牛校基本都是点招，派位进去了也是普通班，意义不是太大。所以这地方就是牛娃占优势，别太看重派位了，和其他行政区的教育模式差距较大。
仅供参考。
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项目名称：华清嘉园
项目地点：北京海淀区
项目面积：110m²
项目设计师：尤嘉
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入户即玄关，玄关放置一个简约的柜体，满足日常的收纳问题，白色哑光材质配合无把手设计，时尚美观。
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整体视觉感为暖色调，第一眼看上去非常的大气、简洁，无主灯设计让客厅更有层次感，为了让有限的空间“显大”，设计师把通往儿童房的门设计成隐形门，融入背景墙，让空间更加的规整统一。
这是一个网友清理邮箱的时候，发现了一条应聘邀请，快手发的，邮件上联系人是宿华。
宿华就是快手的创始人。
面试的地点有意思了，华清嘉园，在一座居民楼里，面积只有2室1厅的规模。
当年的一个小公司，没想到已经成长为7000多亿港元的巨无霸了。
当年快手上市的时候市值达到1791亿美元，一跃成为中国第五大公司。
我国好多互联网公司，都诞生在居民楼里，慢慢的长大。
那么问题来了：如果一个公司是在居民楼里面，给你发了一个offer，你愿意在这家公司上班吗？
我是不愿意的。
毕竟字节跳动也好，还是这个快手也好，都是成千上万家互联网公司里面的幸运儿和佼佼者。
绝大多数在居民里面的公司都不怎么靠谱[黑线][黑线]
所以，应聘的时候一定要多长个心眼儿。
我们有两套房子，一套在回龙观，刚卖掉500万。一套在北航附近的小两居，约600万。现在想买中关村二小的房子。方案一是拿刚卖掉的房子再加一部分钱，买东升园的小三居，约950万。想通过信用贷和公积金联合方式凑钱。
方案二是两套房子都卖掉，可以选择水清木华或者华清嘉园或者东升园的大三居。因为家里有老人需要三居。想听听您的意见和指导。谢谢！您觉得东升园的小三居还是水清木华的大三居保值性哪个好？家庭年收入税后100左右。
回答：
1. 同板块内都是同涨同跌的，没什么保值的区别。尤其是学区房，溢价部分的根基是完全一样的，都是中二的学位，那就没必要再排序了。理论上是华清嘉园的规模更大，房龄相对新，实际上也差不太多，时间长了都一样。
2. 学区房的保值现在谁也说不好。这两年是入学高峰期，去年21万，今年22万，明年23万达到顶峰，之后逐渐下降，到2026年估计就剩14万左右了。可房子却不会减少，用完了学位总有买房的，或许还增多呢，那是否保值就看到时候的供需关系了。
3. 所以我也不敢预测，只能说历史上二小学区曾出现过波动。2010年华清嘉园被封神的，全北京第一学区房，五道口都因此成了宇宙中心了，但第二年就是暴跌，一堆的炒房客都赔惨了。可之后随着孩子数量增多，价格自然又涨了回来，到现在随着高峰期到来，最保值的时候。以后看情况吧。
4. 这也看孩子什么时候入学吧。如果想规避风险，那就买个小户型用完了学位就卖，相当于与置换成本换了个学位，和当年的择校费一样。长期持有就买大户型，受学区的影响小，毕竟大多数家长都炒总价低的，大户型的溢价相对不高。仅供参考。
昨天看了您说的不可能长期1000的租售比，北京除了学区房的溢价造成的，还有一些卖的便宜租的更便宜，也是1000左右的比例。想了解一下如果您说的不会长期这种租售比，那未来会是房租追上来还是房价向房租靠拢？谢谢您
回答：
1. 溢价大致分三种，学区溢价是最明显的。其他还有租售溢价，基本上出现在户型大档次高的小区中，大面积的租售比也可能在8/900，甚至1000也有可能。还有就是区域溢价，基本出现在较偏板块或郊区，比市区低10%，也就是800正常，再高也有可能，900不新鲜。这几种溢价在小户型是单独出现，大户型有可能综合出现，很难改变。
还有一种溢价不多见，是预期概念形成的。比如现在的丽泽，人们都看好未来的发展，所以出现了溢价。
溢价并不一定是坏事儿，这意味着大家的共识是认为会涨的，只不过速度快了一些而已。如果共识能坚持住就没问题，早涨晚涨的事儿，就是少收点儿租金罢了。外地很多中小城市都没溢价，但房价也不涨啊。
典型的如甘肃银川，2008年全国暴跌，只有这里是房价坚挺的代表。但从2012年起，银川的人口和房价都没怎么涨，租售比很稳定，这也说不清这算好事儿还是不好。
2. 以北京来说，如果板块或小区的租售比高，那在房价不上涨的情况下，那肯定是房租跟上来，这20多年来一直如此。如果房价上涨，甚至快速上涨，比如2007、2009、2016，那租售比则会迅速拉大。
针对学区房来讲，有可能出现的是因为入学儿童减少，但房子供应量不变甚至增加，那有可能降低溢价率，也就是降价，那租售比就会下降了。比如2014、2017年都出现明显的情况，海淀华清嘉园在2014就降过20%以上，朝阳砖角楼甚至因为学区划片，一夜之间暴跌30%。但这种情况不多，大多数都是房租逐渐上涨，逐渐缩小租售比。
3. 总之租售比要综合分析，不能一概而论。常规来讲，全世界所有的核心大城市，只要经济不崩盘，房租都持续上涨（包括日本东京），其背景就是工资不敢降，发钞不愿降，通胀（温和）更是不能降。而只要是人口不流出，货币量不减少，房价也就跟随钱的趋势走。
还是参照日本东京，90年代崩盘后全国楼市萎靡，但东京相对要好的多。尤其近十年来，在其他小城市横盘或下跌的情况下，东京持续上涨，背景是吸纳了小城市的人口，GDP增长也排全国先列（当然涨的很少，和中国没法比）。仅供参考。
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#房小旗说房#
粉丝投稿：
上地东里对外展示房源数从100多减少到12
兰园已经没有房源
华清嘉园从61套减到剩下2套
晨月园从48套减到2套
章哥您好，我有一套万柳新起点三居室一套，想换四环汤泉逸墅洋房三居室。想咨询您怎么看这两个小区未来房价走向？您觉得现在换时机合适吗？
回答：
1. 新起点嘉园，换汤泉逸墅，合适。
2. 以后什么走向我不知道，万柳的受政策影响大。像新起点嘉园这种公寓性质的小区，如果没有学区支撑早就大幅跑输大盘了。就算是有这么好的学区支撑，也顶多算是拉平吧，小户型略有超出，大户型都一般，输于平均值。
以后如果学区政策变化不大，那就还是这种走势呗，勉强跟随大盘。如果真有什么大的改革就说不好了。
3. 这和汤泉逸墅比较一下吧。
新起点嘉园是2000年的，老塔楼公寓。但当年叫“新商务公寓”，因为筒中筒框架结构，便于拆墙做分割。那会儿的价格和华清嘉园一致，比世纪城贵出10%吧，一直如此，很受追捧，长期占据销售排行榜。
2006年禁商令发布，这里受影响很大，逐步跑输大盘，到学区房兴起之前的价格已经落后很多了。毕竟这种形式不适合居住，办公多了自然影响升值。之后学区房暴涨，新起点补涨了回来，但也就是拉平。从最早的7000出头至今，大盘涨了17倍吧，这里小户型超过了，大户型一般，输了点儿。
汤泉逸墅是稍晚了两年，到2003年才卖在7000左右，低于新起点。到现在大户型在12万左右吧，和大盘基本一致。这用2006的做参照最直接，当年汤泉逸墅均价1.1万左右，略低于四环内的美丽经典园。到今天大盘涨了十倍，这两个都跟上了，价格差还是差不多，在海淀商品房中属于很不错的了，以后大概率也还这样儿呗。
4. 所以从用新起点的三居换到汤泉逸墅是合适的，尤其是万柳已经涨过较大的一轮儿了，此时更换相对更合适。仅供参考。
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我在昌平有房，媳妇在西城上班，我现在郊区，以后可以到市里上班，孩子2023年上小学。7月初在西城广安门外订了个房，500万，订金20。6月底挂出昌平房子，当时估计市场往上走，挂得太高了，没经验，应该速战速决。8月底有人出256，没卖，也后悔了。现在市场感觉冻住了。海淀限价了，降了20%。西城很多房子也降了，一两个月后估计也要限价。我小10万一平买的，如果降20%，那就是100。现在看降的不多，即使按现在降了的价格，再买到我们订的也很难，因为我们买的时候比别的便宜点，7、8月也涨了点。
如果违约，20万估计是要不回来了。我已经借了80用来解压，继续买的话还得借60，经济压力倒不是很大，140估计4、5年能还清。房贷月供公积金够。我买房70%是为了上班近，现在每天媳妇折腾小4小时，30%或者更低是为了上学。我媳妇倾向违约，她认为会降很多，对房子品质也不满意，手帕口，1980年的房，顶层6层，贷款可能也不好贷，以后也可能不好出手，而且现在学区概念越来越淡化，将来能上哪也不确定。
我倾向履约，一是房子能住，最差就是自己一直住着，以后可能不好出手，二是未来形势不明确，如果降得不多值不当折腾，而且我觉得地段还行，即使短时间降了后期也可能涨上来。请教问题：我要不要违约？各有什么利弊？违约这个再买别的会更合适吗？请章哥帮忙分析下，十分感谢。
回答：
1. 海淀降了20%？我不知道，真要有这事儿能轰动全国。太有成效了，出个限价就能让房价降了，太神奇了。那明天让他们限到三毛钱两套呗，我先来五块钱儿的尝尝。对了，我最近想买辆车，挺贵的，让他们限个价吧，两块钱卖我辆奔驰行不？
北京不是从今年开始限价的，新房是2004年，二手房是2005年，都十多年了。学区房单独限价是从2013年开始的，中关村华清嘉园引发的，到今天也8年了。中间又至少单独限过三次，效果都挺好的。从2006年北京均价6000多，降到了2013年的2万多，今年降到了6万多。
市场是市场，政策是政策。北京还有工资指导价呢，谁愿意拿最低工资可以自己去申请，肯定能得到批准，各大公司和公务员有人愿意去吗？
我不相信房价会大涨，但发个限价就能降价20%，除非业主们都傻了，还得傻的匀实。谁爱信谁信吧，反正我不信，也不传这谣言，要不然又得让人举报制造恐慌情绪。
2. 是否违约自己定吧。中国第一起退房潮出现在2006年的上海，水岸蓝桥，88户业主集体退了房，据说现在有小一半还幸福的走在买房大道上。毕竟上海也限价十多年了，越来越便宜。
北京第一次出现退房潮是2008年，我负责的项目就退了20多套，我不给退还差点儿挨揍。结果第二年春天这个人又要揍我，因为我不同意他加价买回去。
所有人想的都是买在最低点，然后买完了就暴涨。真要有这运气买房干嘛，去澳门好不好，要不然炒比特币试试，发财更快。
3. 退房利弊，利就是有可能房子接着降，等降到跟鹤岗似的再抄底，然后暴涨回来发大财。弊就是他不降反涨怎么办，反应的过来吗？
这么多年买在高点的我见的不少，成功抄底的还真不多。2008、2012、2015，北京这三次卖房潮，也不知道有多少人卖完后到现在觉得自己做对了。
4. 学区房有可能有风险，但这和大盘无关，是单独的行情。广外在西城来讲算相对风险小的，受到政策打压的可能性不太大，没什么可打压的。高峰期之后有可能受到供需影响，应该也不大，10%之内到头了。毕竟2017年317新政，十天九禁令，如此高强度的政策也才下降了15%。今年都没什么禁令，无非就是限贷而已。
房子不满意那就看自己了，20万说多不多说少不少，看自己是否愿意承担了。孩子2023年上学，最高峰期，在此之前能否降价说不好。去年到现在买房的都是这拨家长，看自己的判断吧。或者再开始看房，拖着，有更好的就违约，肯定拿不回这笔钱了，算算是否划算吧。
5. 再说一点，北京从去年到今年没出什么政策，肯定是没鼓励的，但要说打压的也就是给离婚买房打了个补丁而已，其他的都算不上。说明什么我不方便讲，犯不上被举报。而外地有些城市刚有下跌的苗头就开始限跌了，救市的都有。北京是否会出现这种情况我不知道，只是说有过这种现象。
买房是长线投资，关注于短期行情那就是炒房了，未必能炒的准。或者这么说吧，相信北京会继续下跌就退，认为以后长期看好就等着。想买在最低点不现实，而且砸售楼处的有的是，真敢退房的好像没几个了。仅供参考。
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北京探店 | 一间温柔以待的串串店
