健康资讯 上海 VS 香港，原来香港是易居城市！
网友批评“上海易居杨红旭副院长”对还是不对？#地产# #房地产#
近日，楼市大佬上海易居杨红旭副院长建言“杨五条，救楼市政策”，呼吁降贷款利率、全国取消认房认贷、降首付比例、免契税、免增值税等措施。
被耿直网友直接批评“你是有病的一个人”！大伙怎么看？
2022博鳌论坛，中国资本市场研究院院长也表达“中国房价太高，透支年轻人几代人的财富”。
2022.12.21|小瑞早茶时间：热点聚焦
1）6城市获批开展服务业扩大开放综合试点(新华社)
近日，国务院批复同意在沈阳市、南京市、杭州市，武汉市，广州市，成都市开展服务业扩大开放综合试点，试点期为自批复之日起3年。
批复要求，按照党中央、国务院决策部署，完格，准确、全面贯彻新发展理念，稳步扩大规则、规制、管理、标准等制度型开放，紧紧围绕本地区发展定位，进一步推进服务业改革开放，加快发展现代服务业，塑造国际竞争和合作新优势，为加快构建新发展格局、推动高质量发展作出贡献。
2015年5月，北京成为全国首个服务业扩大开放综合试点城市。2021年4月试点首次扩围，将天津、上海、海南、重庆4省市纳入。业内人士指出，持续扩大试点有利于形成“1+N”的试点格局，实施更大范围、更宽领域、更深层次对外开放，建设更高水平开放型经济新体制，对于构建新发展格局具有重要意义。
2）超80城首套房商贷首付可低至两成 业内称改善性住房房贷仍有放松可能(财联社)
随着信贷政策的逐步调整，国内多个重点城市今年来房贷利率处干下降状态。第三方最新统计数据显示，2022年12月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低。首付比例来看，监测范围内，82城首套房商贷最低首付比例可至两成。
昨日央行公布的最新一期LPR数据显示，LPR与上月相比保持不变。上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进指出，这进一步体现了近期更强语既有政策的消化和落实。LPR保持不变，但不影响房贷利率的进一步下调，同时也不影响对于房企资金面的继续改善。从房贷领域看，后续依然会有进一步放松的可能，尤其是在改善性住房方面。
3）集聚发展初见成效 山东规划建设世界级绿色化工产业集群(财联社)
12月20日，山东省高端化工产业发展促进会秘书长张留成在2022化工新材料高峰论坛上表示，立足各地发展条件，顺应产业升级和市场需求变化，山东正围绕培育化工产业新增长点，在2025年率先形成国内现代化工产业体系，建设世界级绿色化工产业集群。2021年，山东省规模以上化工企业3056家，实现营业收入2.55万亿元、利润1623.7亿元，三项指标分别占全国的11.3%、17.6%和14%。占全省工业的9.9%、24.9%、30.8%。
张留成介绍，山东化工产业已形成炼化、化肥、无机化工、有机化工、橡胶加工、精细化工、合成材料“七大板块”的产业体系，业务收入占全国和山东规上工业的比重均为1/5，连续26年居全国首位，虽然综合实力领先全国，但山东化工产业并未裹足不前。近年来，山东正积极加快推动化工产业新旧动能转换，特别是在向高端化工的转型升级方面积极探索，产业集群效应初步显现。
"未来三年，全省化工产业规模以上企业营业收入年均增长有望达到7%，产业规模保持全国首位:高端化工产业增加值年均增长10%左右，占全省化工产业比重提高到50%以上，到2025年，基本建成化工强省，在国内率先形成现代化工产业体系，建设世界级绿色化工产业集群。”张留成进一步表示。
4）新版英镑纸币要来了，预计在2024年开始流通(财联社)
当地时间12月20日，英国央行公布了带有国王查尔斯三世头像的新版英镑纸币设计图案，面值包括5镑、10镑、20镑和50镑。这些纸币预计在2024年年中开始流通。英国央行表示，在新版纸币开始流通之后，印有伊丽莎白女王头像的旧版纸币依旧可以进行支付，仍是英国法定货币。目前约有45亿张英镑纸币在市场中流通，价值约800亿英镑。
目前，现金使用的频率越来越低，人们普遍使用银行卡或电子支付来购物，新冠大流行加速了这种趋势。不过，一些消费者和收藏家仍然对新版纸币拥有浓厚的兴趣。
上海徐汇区的一个房东，做了一件很多人想做而没有做的事情：卖掉上海的房子，回老家县城过另一种生活。
但是，有人可能会有不同意见，觉得10年后，他肠子都会悔青。上海易居房地产研究院副院长杨红旭就是这样认为的，杨红旭说：“卖掉上海房子，不当房奴，回老家去。唉，又是一枚自作聪明的s蛋”。言辞虽不激烈，可是情绪却相当空前。
也有人会举出前几年《我卖掉北京500万的房产，在老家生活的这两年》中的主人公“财四爷”。2016年，“财四爷”495万卖掉北京的116平方的房子，回老家生活，后来因不习惯，2018年又重返北京。可是却发现当初495万卖掉的房，现在是870万，而自己手头上如今只剩下350万，只够付一套70多平方的小两居首付。
不过，时间能够改变一切，今时已不同往日。用过去的例子，来证明现在的决定，是要分领域的。对于楼市而言，过去的“财四爷”只能属于过去。楼市的时代已经变了，有几个现实因素不得不考虑：
一是未来房价上涨的潜力，已经被提前透支。对于一个家庭而言，家庭最最重要的财富在哪里？答案毋庸置疑：在房子上。很多县城，100万的房子逐渐在消失；很多大城市，10万的房子（单价），几乎成为了寻常事物。一个“物品”的价值体现在两个方面：一个是你需要它；另一个是你买得起它。当它变得距离你越来越远时，那么它距离山顶已经不远了。
二是房子成几何数字增多，远远超过了人口的速度。房子的多，都不需要用年年增高的数字来量化。看看县城的楼，看看大城市的市区还有没有空余的地块，就有了概念。而人口呢？第七次全国人口普查数据显示，全国人口共141178万人（14.1178亿人），比2010年第六次人口普查的133972万人（13.3972亿人）相比，增加了7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%，与2000年至2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。数据表明我国人口10年来继续保持低速增长势态。
三是楼市所处的环境，已经发生了变化。远的先不说，先看近的。不久前，住房部就联合8个部门下发了一个重磅的文件，《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。明确要重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。
内容清晰，时间明确，分工到位，执行力毋容置疑。有业内人士专门进行过分析，认为楼市想要变成脱缰的野马，再也不可能了。
据界面数据不完全统计，今年以来，中央层面至少有央行、住建部、国家发改委等8个部门公开表态、发布政策“加强房地产金融管控”。
除了金融管控方面，其它方面的调控政策就更多了。累计数据看，2021年截止日前，全国房地产累计调控超过320次，其中中央各部门的调控政策高达46次，2020年同期只有30次左右。中央部委房地产调控同比超过50%。
楼市再也不是10年前的楼市了，你觉得10年后，今天卖掉房子回老家的，会肠子悔青还是会感谢当初的这个决定？
地产股走势与经营业绩背离，优化市值管理很关键
3月9日，上海易居房地产研究院、上海社会科学院市值管理研究中心联合发布最新一期《上市房企市值管理研究》报告。报告指出，当前地产股走势与经营业绩背离，优化市值管理很关键。
近一个月地产股的波动性较为明显。以上证地产指数为例，其作为上海证券交易所编制的指数，衡量了地产行业景气状况及其股价整体变动状况。数据显示，2月25日，地产股大涨，上证地产指数为6665点，为2020年12月7日以来的最高点。此次地产股大涨被解读为“地产股过去被严重低估”。但是第二日即2月26日，地产股又出现了大跌。这使得投资者对于地产股的走势非常困惑。另外，此类下跌态势并没停止。数据显示，截止到3月9日，3月份地产指数呈现了持续下跌的态势，其中3月9日上证地产指数为6297点，已基本跌回2月24日的水平。
近期地产股走势和地产企业经营状况出现了背离，值得行业关注。今年2月份，全国房地产交易市场实际上出现了“淡季不淡”的效应，很多城市销售数据明显好于同期，也好于预期。相关房企的经营数据也有类似的表现。根据克而瑞发布的2021年1-2月房企销售TOP100排行榜，1-2月百强房企累计实现销售金额18533亿元，同比增速为105%。从具体企业看，一些大型房企销售业绩大增，无论是对比2020年还是2019年都有类似的表现。其中，今年前2月，碧桂园权益口径销售额为869亿元，同比2019、2020年分别增长了16%、61%。而包括万科、恒大等企业也有类似的表现。换而言之，当前房企销售业绩和地产股走势是有偏差的，这也是企业经营层和资本市场都颇为费解的一件事。
上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳表示，从实操的角度看，市值管理工作做到位，那么就有助于好公司和好股票的健康发展。房地产业正进入到后开发时代，外部环境和内部经营环境都出现了很多新变化，其对于房企尤其是上市房企来说，带来了很多新问题和新挑战。当前上市房企市值管理体系还不健全，影响了企业的日常管理和战略安排。加快建立此类管理体系，并积极形成相关测评和量化分析，将有助于发现和挑选地产领域的好公司和好股票，也能够促使上市房企更好地发展。
上海社会科学院市值管理研究中心执行主任、上海融客投资管理有限公司董事长毛勇春表示，市值管理服务的瓶颈是上市公司日益增长的市值增长需求与市值管理服务缺乏常态化、标准化、个性化、影响力及手段之间的矛盾。从上市企业管理的角度看，应该把市值管理绩效纳入到考核体系中。如果市值管理不纳入公司战略、不成为董事会重要的工作内容、不纳入考核，市值管理就是概念与脉冲式的工作而已。以国企为例，当前各大城市建设任务重，建设资金的来源就是国有股的减持，要减持得好，就要稳妥、精准、高效做好市值管理工作，将市值管理绩效纳入考核将是国资管理的必然趋势。
《上市房企市值管理研究》报告指出，2021年政府两会工作报告指出，贯彻新发展理念,构建新发展格局,以推动高质量发展为主题。中国房地产企业如何在后开发时代做好经营、培育价值，成为各类企业所关注的内容。尤其是在三道红线的政策约束下，上市房企需要具备新发展理念和高质量发展的思路，积极做好市值管理工作，让企业经营水平真正反映到企业市值上。
市值管理成为上市房企提速和扩大影响力的重要渠道。尤其是在房地产盈利空间减少、融资空间压缩的情况下，积极做好市值管理工作、发现企业成长价值，是每家上市房企可持续发展所需要关注的。后续随着租赁市场的改革、物业经营的创新，预计会形成一批新的上市企业。此类企业更应该在市值管理方面发力，真正培育出“好公司”和“好股票”。
由易居企业集团、上海易居房地产研究院、华东师范大学东方房地产研究院三方共同发布的《中国城市住房租赁价格指数报告》显示，2021年10月，中国城市租赁价格指数为1033.3点，环比下跌0.57%，同比跌幅0.71%。 其中，兰州同比跌幅最大，为5.26%，其次是厦门、南宁和太原，跌幅分别为4.95%、4.54%和4.50%，这4个城市同比跌幅均超过4%。 环比兰州1%。#兰州头条#
我是上海闵行区龙柏易居业主，在上海疫情期间，作为业主选出来的业主委员会去哪里了，现在到好，小区疫情情况良好，生活，工作基本正常业了委会出来了，行驶他的权利，行驶欺压业主合法权益，这样的业委会业主可以信任吗？
#长春居家头条#【2021年10月份全国主要重点城市住房租赁价格发布】11月16日，由易居企业集团、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心、华东师范大学东方房地产研究院三方共同发布的《2021年10月中国城市住房租赁价格指数报告》显示，8月份中国城市租赁价格指数为1033.3点，监控的35个城市中，仅重庆1个城市租赁价格指数上涨，34个城市租赁指数与上月相比均呈现出不同程度的下跌。而长春10月份租金价格与去年10月同期相比和与上个月相比继续双双下跌。#我要上头条#
【太原房价收入比14.1，比全国50城房价收入比高0.8，你觉得#太原的房价算高吗#？】
2019年，在一二线城市房价保持平稳的情况下，主要城市的房价收入比也有所回落。上海易居房地产研究院3月27日发布《2019年全国50城房价收入比报告》显示，2019年，50城房价收入比均值为13.3.相比2018年的13.7下降了3%。
其中太原房价收入比14.1，比全国50城房价收入比高0.8
“三条红线”的监管逻辑
房地产业在中国占有非常独特的重要地位。一般的认识是房地产加上其上下游，占据中国GDP30%左右，是有系统性影响的行业。
房地产在中国重要其实并不奇怪，完全属于经济和社会发展的正常现象。
对房地产的需求主要来自两方面：城镇化和消费升级。
房地产是城镇化的必需品。所谓城镇化就是人口从农村转移到城市。在从农业转移到工业、服务业的过程中，房地产需要为大量进城工作的人员提供稳定居所，为商业服务业提供经营场所。
中国城镇化速度很快。
从1995年到2021年，城镇化率从29%提高至65%，只用了26年。
相比之下，欧美国家花费的时间更长，美国将城镇化率从28.6%提高到64%用了70年，法国从26%到65%用了73年，德国从28%到68%用了60年。
快速的城镇化率意味着需要大量的房地产投资。今后的十年二十年，城镇化仍然是中国经济发展的一个重要抓手。
如果我们在将来的十年把城镇化率再提升十个百分点，就意味着有1.4亿人要进城生活，需要50亿平米的城镇住房。
房产方面的消费升级，是对房地产业的另一个巨需求。随着经济的增长，人民收入提高，对更好更大居所的需求是刚需中的刚需。
1995年至2020年，城镇人均住宅建筑面积从16平米提高至40平米，平均每年每人增加一平米。假设相对保守估计公摊面积占20%，中国城镇人均实际居住面积是32平米，还有一定的上升空间。
中国的人口密度是每平方公里148人。
日本人口密度约348（人/平方公里），人均居住面积35平米。
韩国人口密度更高，有528（人/平方公里），人均居住面积34平米。
德国人口密度237（人/平方公里），是中国两倍，人均居住面积43平米。
新加坡的人口密度达到每平方公里7916人，人均居住面积仍有38平方米。
中国可能永远不可能达到美国人均居住面积70平米的水平，但超过新加坡达到德国的平均水平应该是合理的。那么，将来如果把人均住房面积再提升10平米，全国就是140亿平米的住宅。
在快速城市化、消费升级的情况下，房地产业的需求不是问题，但问题出在价格上。
上海易居房地产研究院估算了全国50城房价收入比，2020年，50城房价收入比的均值为13.4。
其中，一线城市房价收入比为26.6，强二线城市、弱二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近，在12左右。
2021年，美国已售房屋平均销售价格与家庭收入中位数的比值为7.4，高于其在金融危机前的水平（6.4）。整体看，美国的价格已经很贵，中国又是美国的两倍左右。
过高的房价不仅造成贫富分化、社会矛盾，对经济进一步发展也有诸多坏处。
比如，高房价会对进一步城镇化形成障碍，让想进城工作的人望房价而止步。
高房价也因为对消费的挤出效应，降低了中低收入人群的消费能力，不利于国家发展内需、形成双循环格局。
最后，由于房地产是重资产，无论在生产端还是购买端都会动用大量杠杆，高房价必然带来高杠杆、高债务，从而带来金融危机的隐患。
为什么中国城镇的房价这么高？
原因比较复杂。究其根本是供给和需求失衡。次要因素是百姓的投资和投机行为。
人民银行发布的“2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查”显示，住房是家庭资产的最重要构成，在家庭总资产中占比约60%。
随着多年房价的高速增长，对房地产的投资和投机行为，已经成为老百姓迅速致富的一个最重要手段。
为遏制房价继续高速上涨，监管层“房住不炒”的政策导向，针对的就是这种投资和投机行为。过去十多年，监管政策主要从需求端发力，通过限购、限贷等政策给终端消费降温。
作者：刘劲、陈宏亚
来源：《经济观察报》
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详情请见《中国房地产有两大泡沫，但背后原因只有一个》
