健康资讯 北京石景山区小区房价分布，北京房价太贵了，石景山区也有小区房价接近10万，城市化的发展促进了北京楼市的火热。
越来越多的青年才俊前往北京创业，想办法在北京安家，但在北京安家需要付出比常人更多的努力，毕竟北京的房价的确太高，目前石景山区绝大多数的小区房价在5万左右徘徊，相对来说这样的价格对于普通的刚需群体基本算得上是天价了。
但对于这个区域，未来楼市房价下跌的空间反而微乎其微，而随着大北京综合实力的发展，以及京津冀都市圈建设，也会推动石景山区综合配套的完善，促进石景山楼市固定资产价值的攀升。#北京头条#
12月北京各区县房价排名；
1，西城，138875元/平；
2，东城，110863元/平；
3，朝阳，97203元/平；
4，丰台，78830元/平；
5，海淀，70060元/平；
6，石景山，64340元/平；
7，崇文，60000元/平；
8，门头沟，57884元/平；
9，大兴，54880元/平；
10，宣武，53000元/平；
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作为首都北京，人口庞大，超2500万，经济发达，GDP超3.6万亿元。这对当地楼市发展有促进作用。不过同时，北京也受到房价调控的影响大，目前楼市处于一个平稳的状态。
未来，它的楼市走向如何？长期得看经济发展，以及房价调控政策的方向。
3月北京各区县房价排名；
1，西城，119867元/平；
2，东城，113577元/平；
3，海淀，95040元/平；
4，朝阳，79779元/平；
5，丰台，62610元/平；
6，石景山，54222元/平；
7，昌平，45544元/平；
8，通州，44821元/平；
9，大兴，44569元/平；
10，门头沟，40127元/平；
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经过一年的调整，北京各地楼市慢慢回暖，目前有超过一半区域的房价上涨。其中房价最高是还是西城，房价11.9万一平，其次是东城，房价11.3万一平。有5个区县的房价超过5万一平。那么，未来它们的楼市走向如何？长期得看经济发展，以及人口变化。
石景山区六号线西黄新村站东侧，正在规划建造中的北大附中石景山学校，为12+3学制，预计2024年首届招生。政府禁止炒作学区房，但这所学校的建立是否会大幅提升周边小区的房价，比如西侧老小区西黄新村北里、东侧雍景天成、还有北侧新建小区禧悦学府。如果我置换到此学校周边，房屋是否保值以及有升值空间呢，求教了！
我目前住在石景山老山小区，亲属也都在同区，对石景山也比较熟悉，目前老山小区房价提升空间太小了，置换的目的是希望提高自住品质和兼顾保值增值。
回答：
1、北大附，大幅提升周边房价？在外地环京什么的或许还有可能，但也未必多高，在北京尤其是石景山这种市区就太难了，可能性几乎为零。
2、北大附刚换校长，理念改了，至少新校长的讲话是以“成绩”为主。但这需要时间，业绩是需要成绩来证明的，天牛娃们也是需要用成绩来聚拢的。之前王校长的素质教育理念确实很好，但孩子们成绩也确实不是太高，导致北大附成了六小强里不太强的，牛娃的备胎，普娃们捡漏儿。再加上鼓励早恋什么的也引发了北大教职工的不满，一直闹着换帅来着。这次终于换了，可以说是向应试教育转型，等着看成绩吧。
反正现在其他区的家长们都比较重视分数，是否搞对象无所谓，石景山的家长们也应该是这种考虑。所以如果没有成绩支撑的话，连本校都未必能扭转趋势，毕竟后边的追赶者好几个呢，育英和57中可都杀入700分阵营了。那作为分校，未必能有多大的拉动性。
3、另外一点，就算是成绩很好，也未必拉动房价。京源和景山的成绩都不错，放到北京也是中上，但学区溢价不太高。有落户时间长的原因，但就算放开也不好说能提升多少溢价。
可以参照朝阳的清华附，清朝的成绩很好，但学区房的溢价不高，在入学高峰期都普通。其他成绩不出众的就更普通了，全北京新建校里只有人朝的溢价高，几乎等同于东西海的比例。其他的就是亦庄的学区，成绩还不算多高，家长们赌的是未来。
另外就算是拉动了溢价也未必是好事儿，没有成绩支撑的话，涨多少跌多少。可以参照人大附丰台，当年靠着新学校的概念把学区房卖出超高溢价。到现在当然也没跌，但就因为成绩不太强，可能跟丰十差不多吧，那结果就是其他板块的房价都翻番了，人大附丰台周边的业主们还都站岗呢。
4、所以我觉得还是放平心态吧，炒学区房的风险较大，近十年来不知道多少人被坑了。利润和风险呈正比，富贵险中求。尤其在人口出生率走低的大背景下，还是多关注房子本身的主要功能吧，毕竟房子是用来住的，只有住的舒适才是核心价值所在。
5、最后说一句，没有12+3的学制，这是噱头。中国的义务教育只有9年，高中得是考上才能读的，还得交学费。幼儿园也不是义务教育，同样得交钱，不交钱一般不让进门。
仅供参考。
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章哥好，我去年底花了285万买了石景山海特花园的62的塔楼低层，买完后各种的后悔，觉得各种不满意，尤其看了章哥对塔楼看法，我想问问我是现在装修自己住还是等两年之后在置换，麻烦章哥给看看这套房子升值怎么样？非京籍，也许以后离开北京卖掉。谢谢
回答：
1、 海特花园，京西第一个商品房小区，现在看就是很普通，没什么特殊的。塔楼自住无所谓，只要自己喜欢就行。保值升值是稍弱于板楼的，毕竟不符合人们的居住追求了。但也相差不太多，一般落后10%左右吧。
2、 这就看是否愿意承担这换房成本了，一般5%，税费+中介费。想你买的时候估计花了10万以上，如果置换的话这笔钱就算白扔了。而且近期房价还涨了，房源也少，未必还能买到这面积的。所以还是自住吧，这成本有点儿高，没必要。就算升值稍弱，几年时间也达不到5%的差率，犯不上现在折腾，卖了房还有踏空的风险呢。
去年底应该是石景山房价较低的时候，现在也不过是有部分板块上涨而已。你买到这房算是时机挺不错的，如果置换就说不好了。
3、 总之，没必要折腾，风险大，置换也未必合适，犯不上冒险，还是先持有吧，过几年看情况再换也吃不了什么亏，房价没那么快就拉大差距。经供参考。
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位于石景山古城南街的中海天钻二期本周末将启动排卡，预计春节前后开盘，产品为88㎡—167㎡三居到五居。价格较之一期有所上涨，预计单价76000—79000元/㎡。
古城板块也是一个竞争非常激烈的区域，长安云尚、长安九里、中海首钢·天玺、长安和玺等正面PK，各有千秋。这对购房者来说是好事，因为选择更多了。与其他几个项目相比，中海天钻的优势是长安街首排的位置，门口的长安街，南边的莲石路，北边的阜石路，3条主路快速通往市中心。此外，附近就是1号线，是最纯正的地铁盘，距离地铁1号线古城站只有200米，南侧还有规划的11号线通往丽泽，将来还规划了和1号线平行的18号线，大站快车。除了位置，户型也不错，都是南北通透，格局方正的设计，虽然走廊稍显浪费，但因为中海非常善于偷面积，所以整体得房率很高。
但是石景山短短一年时间跳涨至7万+，房价如过山车般的速度也很让人感慨，中海天钻二期部分房源价格甚至直逼8万，真的让人累觉不爱。石景山的新房已经彻底与刚需说拜拜了。
1.京户，原在石景山工作，住单位公房，孩子在石景山上小学，今秋五年级。今年，正式调到海淀工作，现意在农科院内买一小2居室，一是买房后孩子可以协调到院内小学，二是上班方便。
2.看了链家等中介挂出的房子，农科院房价比周围都高，且有上涨趋势。
3.目前手里资金约300，首套，拟贷款20年，最迟买房时间到明年3月。
4.求助，一是坚持买农科院是否值。二是农科院附近有无推荐楼盘。三是贷款有无建议。在体制内工作，楼市小白，请见谅。
回答：
1.买房后协调，还是尽量在买房前就得到明确的答复吧。学校有学位且愿意接收的情况下，买学区房意义才更大，而万一没学位就只能派位，那就说不好了。
2.农科院附小本来就质量高啊，在北太平庄学区是拔尖儿的。而且也没什么调剂，至少去年前年我都没听说，今年没注意，就算有调剂的也不会多。那质量好又稳妥的自然受追捧了。明年是北京入学最高峰，后年也没少什么，价格大概率不会走弱。
3.300，首套贷满能300，留出20来万的税费，买不到600万的。如果有公房的话能多贷一些，不是太好遇到合适的。明年三月，有可能遇到小阳春，所以要么就提前到今年，要么错后到信息采集之后，没必要跟着幼升小的抢房。
4.从学校来讲当然值了，但这也谈不上标准，就是个共识，大家都认为好那就是好，学习竞争的氛围就比普通学校强。从溢价来讲那就看自己了，5/600万能买到一居室吧，估计租7000左右，租售比900。而北京老破小的租售比一般600上下，那溢价率就是30%，有可能还高点儿，基本和海淀平均值差不多吧。这也谈不上值不值的，海淀中等以上的学区房都这样儿，买哪儿的都一样，都这溢价率。
房源我没有，这只能找当地中介。贷款的建议，能用上公积金就尽量呗，没什么可建议的，如果想多贷的话就让中介找没转商的。农科院房龄挺老的了，问清楚年限有没有限制，看哪家银行合适了。
仅供参考。
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我在海淀双清路十四号院有一套小房子。媳妇和我在西城和石景山上班，孩子现在两岁多了，将来可以跟他妈在西城上学（西城教师福利）。最近考虑换房。一，直接换到西城，孩子以后方便，但西城老破小，且我们不需要学区房也可以直接上。二，换石景山高档小区，考虑了古城的长安玉玺，但好像没什么房子了，且距离孩子上学可能还会有点远，但这个小区据说环境会特别好，住起来很舒服。三、再等等几年，孩子要上小学的时候再说。请章哥指教，谢谢。
回答：
1. 这我不好说什么吧，一般只能从投资角度分析，自住用房凭个人喜好选择更合适。
2. 简单说吧，如果没有学位需求，那一般不建议买学区房。尤其是这老破小，居住体验差，性价比低，毕竟溢价率基本都在30%。而且2023年就是高峰期，过了之后的价格走势说不太好，受影响的可能性大。既然用不上学位，那犯不上冒险。
常规建议是买在非学区房的投资板块，用换租的形式解决孩子上学期间的居住问题。这样从经济上能占30%的便宜，也更方便。
3. 石景山，长安悦玺吧？限价房，看楼面价和售价勉强说的过去吧，开发商如果成本控制的好的话应该品质还可以。这就是自住为主了，适合注重居住体验的，怎么都比二手房强。投资方面别期望值太高就行，政策房一般都做不到。
4. 是否等几年，这看预算吧。如果卖掉学院路这套后增加的资金多（包括贷款），那就换，房子大概率比现金保值些。如果是平级置换或不增加太多资金，那什么时候换都成，肯定不吃亏。学院路也没什么学区溢价，租金在海淀是相对高的，换租到西城同样占便宜。仅供参考。
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章哥，我和妻子都是京户，现在孩子1岁半，婚前我公积金贷款100购买石景山古城老破小一套，现在应该300出头能出。此外手头能有200左右，加起来一共能拿出子弹大概400左右，打算离婚后用妻子SFSD资格换房。一是为了孩子上学，二是改善住房条件。我工作位置在西城陶然亭附近，妻子工作在海淀彰化路附近，家庭年收入40左右。
想问下您离婚换房是不是最佳选择，单位有一定几率可以申请政保入学，换房的话有没有推荐的区域和楼盘？可以考虑总价多少的房？操作中有没有什么特别的注意事项？最近关注另一种思路，就是拿手里200w在西城买个落户平房，然后置换附近丰台居住，这么操作可以吗？买平房有什么风险或者注意的地方吗？多谢！
回答：
1. 离婚之后一年之内买房也是二套资格啊。那你们的意思是为一年后买房做准备？那可以说是一种选择，是否最优没法说，只能说是获得购房资格的一种办法而已。
2. 既然有机会申请政保那就努力吧，比买房要省心吧。推荐的没有，现在各地就没什么房源，我不是中介，更是不知道哪儿有合适的。还是自己先选吧，我只能从房子投资角度分析。
3. 如果是明年获得首房首贷的资格，那最多能贷款300万，买700万左右的房。如果是现在买，那离不离的都是二套资格，最多贷款187万，买500多万的。
4. 该注意的，如果是在现在这种行情下买房，那尽量锁定要买的房源后再卖房，避免因为房价上涨而受损或踏空。其他的没什么，正常操作，中介比我熟悉。
5. 平房没什么风险，能买到就行。有土地证的房子不多，得碰运气。而且这些年平房的价格走势说不好，跟腾退政策有关，所以有些保值的风险。另外平房一般也不好出租，就是个纯粹的占坑儿功能，真算下来未必划算。其他没什么。
6. 总之吧，我觉得你们这是刚有想法，离真正实施还远着呢。可以先做准备，反正孩子还小，等错过2023-2024年这拨入学高峰期也不晚，或许学区房价格能有变化。仅供参考。
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