健康资讯 一家国有企业将十几年前购入的房产公开拍卖，最终成交价1160万元，但原购入价只有120万元。咨询可有什么办法少交税。
这种情况按规定缴税，没有筹划空间。
销售旧房，涉及到以下税收：
1、增值税。
一般纳税人销售营改增之前取得的旧房，可以按简易办法计算缴纳增值税，征收率为5%。
应交增值税=1160/（1+5%）*5%=55.238万元。
2、城市维护建设税及附加。
还应当以缴纳的增值税为依据，缴纳城市维护建设税，教育费附加进地方教育费附加，金额为应交增值税的12%。
应交城建税及附加=55.238*12%=6.63万元。
3、印花税。
不动产转让，需按产权转移书据缴纳印花税，税率为转让收入的0.05%。
4、土地增值税。
税负最重的就是土地增值税。房产的含税售价为1160万元。关键是成本太低，增值率太高。
根据当地规定，像这种购入的房产，按原购房发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。
十几年前购入的房产，原成本价120万元，即使翻倍，可扣除的成本也就200多万元。增值率超过200%，适用60%的超额累计税率，因此，最终土地增值税还是相当惊人的。
因房产采取公开拍卖的方式进行转让，转让方式及交易金额均已确定，上述税收必须如实申报，均没有任何筹划的空间。纳税筹划必须在事前，而不能在事后。
老黎说税：“营改增”后回迁安置房涉税问题
在推进新区建设和旧城改造过程中，房地产开发经营企业可能都会涉及到土地征用和拆迁安置问题。在实践中，拆迁补偿主要有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋（国家税务总局公告2014年第2号）。
对产权调换即实物还建的回迁户，大部分房地产企业向原居民采取的“拆一还一，无偿转让，多增补价” 安置房所有权的方式。
“营改增”后，在增值税税务处理上，作价补偿，会计和税务处理基本一致，而以非货币性形式即实物还建支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，由于其行为的特殊性，一般情况下作非货币性交易处理，即按“以物易物”处理，税务处理和会计处理有所不同。根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第十四条第（二）项规定，“单位和或者个人向其他单位和个人无偿转让不动产的，视同销售不动产，但用于公益事业或者以公众为对象的除外”。也就是说，作为被拆迁方获得的实物还建补偿，应当视同销售，依法缴纳增值税。
在计税依据上，根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第四十四条规定：“纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率由国家税务总局确定。”
但回迁安置房与商品房性质不同，不宜按照同地段商品房市场价进行核定。但”营改增”后，主管税务机关对回迁安置房销售额如何核定，国家税务总局并没有统一明确政策。按照不增加纳税人税负的原则，根据《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）文件精神，纳税人发生财税【2016】36号）第十四条第（二）项规定，视同销售不动产征收增值税，其计税销售额按“组成计税价格=成本×（1+成本利润率），成本利润率由国家税务总局确定。”但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。同时，由于回迁安置房所处地块的土地出让价款并非该纳税人承担，实质上该地块的土地使用权不属于该纳税人，因此，核定的销售不动产计税依据中不应包含土地成本。在房地产企业增值税纳税评估过程中，关于回迁安置房，我们需要注意在涉税处理上是否存在没有视同销售，或者仅将补价部分计入收入缴纳增值税。
国家税务总局巴彦淖尔市税务局关于对巴彦淖尔市第四届委员会第四次会议第151号提案中涉及税收业务方面的回复
一、对第151号提案中第一大项第五方面关于“营改增”后部分行业增值税税负增加的情况的回复
“营改增”后，从全市来看，大部分行业确实实现了增值税只减不增的目标。但由于建筑、运输等部分行业因这些行业多年的运营模式与”营改增“政策不相适应，形成了持续性的增税因素。而且这一增税因素仅靠纳税人自身的努力在短期内很难解决。
原因分析：一是购进环节取得可抵扣进项税额的发票不足。二是对上环节供应商选择时，未考虑其是否能提供增值税抵扣发票。比如建筑业的人工成本、运输业中的修理成本。这些成本在总成本中占比较大却无法取得抵扣凭证而不能抵扣进项税额。这些原因基本上属于部分行业多年的惯性思维，在“营改增”的背景下，经营行为未能与新政策相适应。
建议：一是增值税税负增长企业，应定时对自己的税负情况及时进行分析，找到税负增加的原因，有针对性加以解决。二是增值税税负增长的企业，应对自己的经营模式与新的税收政策不相适应的部分进行调整，比如供应商的选择。三是建议国家对整个行业增值税税负增加的情况开展专题研究。
二、对第151号提案中第二大项第六方面涉及企业所得税征收方面的内容的回复
《中华人民国税收征收管理法》第十九条规定“纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算。” 随着企业经营管理的改善，纳税人通过建账建制、如实核算，由核定征收向查账征收方式过渡。相比核定征收，查账征收方式能反映纳税人的实际纳税能力，让更多纳税人应享尽享税收优惠红利，保证税收的公平性。
《中华人民共和国企业所得税法》第二十九条规定“民族自治地方的自治机关对本民族自治地方的企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的部分，可以决定减征或者免征。自治州、自治县决定减征或者免征的，须报省、自治区、直辖市人民政府批准。”税务部门无权制定企业所得税地方分享部分的奖励办法。对于代表们提出的建议，我们可以配合积极向上级相关部门反映。
在政策宣传辅导方面，税务部门一直在持续通过微信公众号、i税平台、微信群、QQ群等多种渠道进行政策宣传与解读，纳税人也可通过国家税务总局网站查询各类政策。为了推进西部大开发形成新格局，财政部、税务总局、国家发展改革委出台了《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部公告2020年第23号），文件规定“自2021年1月1日至2030年12月31日，对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税。本条所称鼓励类产业企业是指以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其主营业务收入占企业收入总额60%以上的企业”。包括西部大开发在内的各类税收优惠政策，当地主管税务部门都可以为纳税人提供咨询辅导，确保企业应享尽享。
国家税务总局巴彦淖尔市税务局
2021年5月10日
问题：营改增相关
（1）合同签订税率为11%，过程施工中开票有10%，到现在的9%，结算的时候怎么结？
（2）某固定单价合同，税率经过11%、10%、9%三次调整阶段，且在税率为11%、10%、9%的期间内施工单位均开过票，结算时税率具体应该怎么调整？
（3）合同签订税率为17%，过程施工中开票有17%，有16%, 13%到现在的9%，结算的时候怎么结？开的税票是否可以做为依据?
答：首先看合同有没有约定调整办法；如果没有，在政策发生变化时，最好签订补充协议（税率发生变化，甲乙双方的成本和收益相较签订合同时都发生了变化）；具体调整办法，可以参照不同时期付款的税，做相应调整。（也可以参照施工进度，但是操作性太麻烦）
（4）营改增税率调整，项目部与材料商及分包单位做的结算税率与国家税率不同步，在结算中如何处理？项目部跟分包或材料商做的结算税率如是16%，如按国家税率是13%。就是国家税率调整与现场结算税率不同步，也许让材料商或分包提前开票了按高的税率结算了，但在跟甲方的结算该如何划分，分包或材料商开的税票是否可以做为结算税率确认的依据。
答：见票付（钱）税，施工单位和下游供应商按想签订的合同及相应税点记取与施工单位和建设单位之间的要进行划分。施工单位收到的税票还可以进行抵扣，利弊不能准确判断。审计检查：“三流合一”原则，“货物、劳务及应税服务流”、“资金流”、“发票流”必须都是同一受票方。
#工程造价##造价##预算##每日造价#
这几年出的莫名其妙的流量红人其实是跟我国营改增有关系的，营改增里面有一个免税项。中华人民共和国境内（以下简称“境内”）单位和个人作为工程分包方，为施工地点在境外的工程项目提供建筑服务，从境内工程总承包方取得的分包款收入，属于《国家税务总局关于发布〈营业税改征增值税跨境应税行为增值税免税管理办法（试行）〉的公告》
其实莫名其妙爆红的流量小生背后都在逃税洗钱，否则无法解释电影公司为什么爱拍烂片并且请的人一个比一个贵，越贵说明当事人渠道越多，当然吼的贵
演艺、电影，处理成工程劳务很简单的
同样的道理，大佬都爱踢足球，请海外球星，也是这个道理，跨境搬钱是一门大生意，搬钱要成本的，很多都要设计政策规则，合理合法的规则
当年刑法修正案，非法集资取消死刑，很快p2p就繁荣了
想发财一定要学法律，法律规则才是王道，当然如果能帮助立法，更好，帮人打官司那些学法律的，连门儿都没摸到
收藏：一般纳税人简易征收相关知识汇总
双诚财务
13小时前
对于增值税一般纳税人简易计税政策大家了解多少呢？哪些情形可以采用增值税简易计税办法？其政策依据和注意事项又有哪些？
一、简易征收项目涵盖多个行业，具体范围如下
建筑服务
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，建筑业的下列情形可以选择简易征收：
（1）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
（2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
（3）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
根据《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告〔2018年〕42号）规定：一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
必须选择简易征收：
根据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）规定：
1、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。
2、适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。
根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）规定：一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
注意事项：
（1）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（2）一般纳税人选择简易征收的可自行开具发票。
出售不动产
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，下列情形可以选择简易征收：
（1）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（3）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择使用简易计税方法按照5%的征收率计税。
注意事项：
（1）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税。
（2）一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
不动产经营租赁
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，下列情形可以选择简易征收：
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。
（3）个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
注意事项：
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，与机构所在地不在同一县(市)的，应按照5%的征收率在不动产所在地预缴税款，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（2）纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
（3）其他个人出租，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后，可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票
发票合法、合规对房地产企业的重要性
第一次进入房地产企业，入职的第一个月，领导让自己熟悉业务。我看了两年的账本，找出近800万不合规的发票，请业务人员帮忙联系相关人员，换开发票。这些发票主要是建筑服务类发票，几乎所有前期的建筑服务类发票备注栏都没有备注。有一部分货物类发票，没有规格型号，有的单位是“批”，没有清单等等。这些不合规的增值税专用发票，涉及的进项税额不能抵扣；对于房地产企业来说，取得了不合法、不合规的增值税专用发票和普通发票，不仅所得税前不能扣除，而且在土地增值税清算时也不能扣除。众所周知，房地产企业土地增值税是超级累进税率，可能一两张发票就会使土地增值税率上一个台阶，从而加大土地增值税税额。
会计朋友们一定要注意，不论是开具还是取得“建筑服务”税目的增值税发票均要在备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，这些一定要和业务口相关人员提前说清楚，别等到发票来了，我们再说，这不行那不行，增加彼此之间的矛盾。目前有不少企业存在大量的不合规增值税发票，现在快到年末了，我们要集中核查下，发现开具或取得有问题的发票要及时重新开具或换开发票，避免发生涉税风险。这里我把（财税〔2016〕36号）文中，建筑服务的范围列示下，仅供大家参考。建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
根据国家税务总局公告2016年第23号规定，提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。
下面我们来总结下，房地产企业收取建筑服务类发票的注意事项：
【注1】《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第二十六条规定，纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
【注2】根据《国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第十二条，企业取得私自印制、伪造、变造、作废、开票方非法取得、虚开、填写不规范等不符合规定的发票（以下简称“不合规发票”），以及取得不符合国家法律、法规等相关规定的其他外部凭证（以下简称“不合规其他外部凭证”），不得作为税前扣除凭证。
【注3】根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第五条规定，关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
取得合法、合规的发票是关键哦，大家一定要予以重视！
#税务师#小伙伴们，来做题啦！
《财务与会计》
【单项选择题】
甲公司2021年2月委托外单位加工材料（非金银首饰）一批，原材料价款300万元（不含增值税），加工费用240万元，由受托方代收代缴的消费税60万元，款项已用银行存款支付。2021年6月1日材料已经加工完毕验收入库，收回后以不高于受托方的计税价格直接对外销售。假定甲公司材料采用实际成本核算，不考虑增值税及其他相关因素。2021年6月1日甲公司收回委托加工物资的入账成本为（ ）万元。
A．300
B．540
C．600
D．640.8
【正确答案】 C
【答案解析】 委托加工应税消费品收回后以不高于受托方的计税价格对外销售的，委托方应将受托方代收代缴的消费税计入委托加工的应税消费品成本。
甲公司相关会计处理如下：
借：委托加工物资 300
贷：原材料 300
借：委托加工物资 300（240+60）
贷：银行存款 300
借：库存商品 600
贷：委托加工物资 600
甲公司委托加工收回物资的入账成本=300+300=600（万元）。
《涉税服务实务》
【单项选择题】
甲房地产公司为增值税一般纳税人，2022年5月销售营改增之前自建的商品房取得预收款5450万元（含税价），并已预缴增值税。甲公司选择按一般计税方法计算增值税，则下列关于预缴增值税的账务处理正确的是（ ）。
A．借：应交税费——未交增值税 150
贷：银行存款 150
B．借：应交税费——简易计税 150
贷：银行存款 150
C．借：应交税费——预交增值税 150
贷：银行存款 150
D．借：应交税费——应交增值税（已交税金） 150
贷：银行存款 150
【正确答案】 C
【答案解析】 房地产开发企业增值税一般纳税人采用一般计税方法，收到预收款项预缴增值税，通过 “应交税费——预交增值税”科目进行核算。应预缴增值税额=5450÷（1+9%）×3%=150（万元）。
《涉税服务相关法律》
【多项选择题】
根据民事法律制度的规定，下列选项中，属于承担无限责任的有（ ）。
A．有限责任公司对公司债务所承担的责任
B．普通合伙人对普通合伙企业债务所承担的责任
C．股份有限公司股东对公司债务所承担的责任
D．有限合伙人对有限合伙企业债务所承担的责任
E．普通合伙人对有限合伙企业债务所承担的责任
【正确答案】 B,E
【答案解析】 无限责任是指出资人须以其包括出资财产在内的全部财产对企业债务所承担的责任，如普通合伙人对合伙债务所承担的责任。
《税法二》
【多项选择题】
根据《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》的规定，下列各项中不属于消极非金融机构的有（ ）。
A．上一公历年度末，拥有可以产生股息、利息、租金、特许权使用费收入的金融资产占总资产比重50%以上的非金融机构
B．仅为了持有非金融机构股权或者向其提供融资和服务而设立的控股公司
C．税收居民国（地区）不实施金融账户涉税信息自动交换标准的投资机构
D．成立时间不足24个月且尚未开展业务的企业
E．正处于资产清算或者重组过程中的企业
【正确答案】 B,D,E
《税法一》
【多项选择题】
下列关于城市维护建设税的表述中，符合税法规定的有（ ）。
A．城市维护建设税的纳税环节，一般是纳税人缴纳增值税、消费税的环节
B．纳税人缴纳增值税、消费税的地点，一般是该纳税人缴纳城市维护建设税的地点
C．城市维护建设税的纳税义务发生时间与增值税、消费税的纳税义务发生时间一致
D．采用委托代征、代扣代缴、代收代缴、预缴、补缴等方式缴纳“增值税、消费税”的，应当同时缴纳城市维护建设税，其中代扣代缴，含因境外单位和个人向境内销售劳务、服务、无形资产代扣代缴增值税情形
E．城市维护建设税分别与增值税、消费税同时缴纳
【正确答案】 A,B,C,E
【答案解析】选项D：采用委托代征、代扣代缴、代收代缴、预缴、补缴等方式缴纳“增值税、消费税”的，应当同时缴纳城市维护建设税，其中代扣代缴，不含因境外单位和个人向境内销售劳务、服务、无形资产代扣代缴增值税情形。
轻松过关1
企业超出经营范围的业务，到底能不能开票？有无风险？
在实务中，企业偶尔也会发生超经营范围业务的情形，常见的有转售水电、出租房产、销售抵债货物或资产等，由此带来的是发票能否开具的问题。
之所以有这样的疑问，是因为财务人员在观念上存在“发票使用范围”必须与“经营范围”等同，这样一个固有的认知，从而产生了开具发票困惑，能否开具发票？#每天一个财税知识点#
经营范围
是指企业可以从事的生产经营与服务项目，是进行公司注册申请时的必填项。这是企业设立时，需要在市场监督管理部门必须填写的事项。
所以：问题来了能不能开票？有什么税务风险？
