健康资讯 重庆，秦某花费200多万元购买了一间套内建筑面积为241.41平米的商铺。谁知，收房后发现面积仅为228.44平米。于是，秦某以开发商存在欺诈为由，要求返还多收的房款金额169745元，法院这样判决。(来源：重庆市高级人民法院)
2011年，秦某与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定秦某购买一间商铺，建筑面积为292.11平方米，套内建筑面积241.41平方米，购房款为2069600元，建筑面积单价为7085元/平方米，套内建筑面积单价为8573元/平方米。
2011年11月，开发商向秦某交付了涉案房屋。2012年12月，秦某向开发商交纳了第一期购房款1039600元，办证费用232492元。2014年8月，秦某向开发商交纳了剩余购房款1030000元。
不过，到了2015年，租户告诉秦某，房屋套内建筑面积没有241.41平米，相差大约十几个平米，要求秦某减少租金。秦某听后，先后花费3200元委托两家第三方检测公司进行了检测，房屋套内面积均为228.44平方米。
随后，秦某找到开发商，要求开发商根据合同给与其赔偿，但是开发商以房屋交付5年为由，拒绝赔偿。秦某没有办法，便到法院提起诉讼，请求解除购房合同，返还购房款，赔偿其各项费用60余万元，但被法院驳回。
之后秦某又到法院提起本起诉讼，请求开发商返还169745元，具体计算方式以人民法院认定为准。
为此，秦某向法院申请第三方鉴定机构对涉案房屋套内面积进行司法鉴定，法院准许后，第三方鉴定结论为，涉案房屋的套内面积为228.09平方米。
开发商则辩解：第一、秦某因为该套房屋已经起诉过一次，属于重复起诉，法院应当驳回；第二、秦某的起诉已经超过诉讼时效，也应当驳回起诉；第三、房产证记载面积系政府部门测绘，现在秦某通过司法鉴定来推翻行政测绘，属于司法干预行政，法院不应当采纳。
不过，一审法院经过审理认为：
第一、关于本案是否属于重复起诉的问题
秦某第一次提起诉讼，请求法院判决撤销合同，返还房款，赔偿大修基金、契税、转移登记费，赔偿损失而提起的诉讼，系撤销合同之诉。而本案系因涉案房屋存在面积误差而请求对误差部分进行处理,系合同履行过程中的纠纷。
两次诉讼虽然都是基于涉案房屋存在面积误差而提起，但后诉与前诉的诉讼标的并不相同，而且后诉与前诉的诉讼请求也不相同，后诉的诉讼请求亦不能否定前诉裁判结果，故不属于重复诉讼。
第二、关于本案是否超过诉讼时效期间的问题
本案双方2011年签订房屋买卖合同，2015年秦某自行委托第三方鉴定机构司对涉案房屋的建筑面积进行测绘后，得知涉案房屋的套内面积与双方签订的合同约定的面积存在误差，此时秦某才知道自己权利被侵害。
《民法典》规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案秦某于2017年2月提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
第三、关于鉴定程序是否合法、鉴定结论是否正确的问题
秦某在诉讼中提出鉴定申请，为查明案件事实，法院依照法律规定，委托具有资质的第三方司法鉴定中心对涉案房屋的套内建筑面积进行鉴定，其程序合法。
第三方司法鉴定中心接受委托后，指派鉴定人会同一审法院办案人员到现场进行测绘，秦某和开发商工作人员均在现场进行指认，并在现场查勘表上签字确认，经过鉴定，涉案房屋的套内面积为228.09平方米，该鉴定结论客观公正，应予采信。
第四、关于开发商是否应当返还秦某房款及利息的问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
本案中，涉案房屋面积超过3%，误差比绝对值在3%以内的房款为62088.23元（241.41×3%×8573），误差比绝对值超出3%部分的房价款，开发商应当双倍返还秦某104208.24元[（13.32－241.41×3%）×8573×2]。因此，开发商应当返还童秦某总价款共计166296.47元。
综上，一审法院判决开发商赔偿秦某166296.47元，鉴定费用6252元。开发商不服，先后提起上诉和再审，但都被法院驳回。
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@颜回说法 关注我，多学法，少吃亏
为什么很多人希望取消公摊面积？客观全面一点说，改成套内面积计价当然会有影响。对开发商来说，专业能力强的开发商基本无影响，专业能力弱的开发商房子销售难度会增大。对于购房者来讲，对品质要求不高的购房者没啥影响，对追求品质的购房者影响很大。
因为房子是按套卖的，单套总价是个恒定值，无论按什么标准计价，总价不会变。这是因为一个项目的计容面积是恒定值，开发商要的是整体项目产值，无论什么标准计价，无非是单价变动，项目总产值恒定。
公摊高低会影响购房者选择，大家肯定会倾向购买公摊低的房子，但是开发商也不是做慈善的，费力把公摊率做低自然是为了卖的更贵。但是对于专业能力差的开发商来说，能力所限造出来的房子公摊就是高，以往按建面计算可能还不那么明显，建面单价卖便宜点就是了，但是按套内计算后可能套内单价会明显比周边低公摊项目高，就是降点价还是比周边高，那这就会影响销售。这样没有经验的购房者可能会少踩一些坑。
但是凡事有一利必有一弊。重庆搞套内计价基本已经宣布失败，消费者交房住进去之后都反应过来了，怨言很多。因为无论怎么计价，公摊是客观存在的。以套内计价，没有经验的购房者肯定会倾向买价格便宜的房子。由于是套内计价，公摊不能卖钱，对开发商来说纯粹就是卖不回来的成本，那么开发商就会想尽一切办法降低公摊，最终结果就是重庆的房子梯户比特别高，单层6户8户是常见操作。购房者住进去之后就发现电梯少，走廊窄，入户门厅小，单层住户太多影响大，整体品质低，严重影响房子升值。
对于本来就很缺钱的购房者来说，这些问题并不很严重；对于买豪宅的人来说这也不是问题，因为有购房经验，不会再买这种房子。但是对于本来经济实力允许可以多付钱，对居住品质有要求的购房者来说就很坑了。由于近年房价上涨很快，很多人会发现要换大房子很困难，于是就会后悔当年该多付点钱买个好一点的房子。而重庆套内计价造成房子普遍品质较低，更是会严重放大这种心态，所以重庆购房者怨言更多。
总之，房地产是个完全竞争市场，没法强买强卖，开发商要赢得市场竞争，自然会考虑不同客户需求特点。比如刚需项目会尽力减小公摊，豪宅项目会故意增大公摊使得公区更气派。购房者也是一样的，刚需会倾向购买公摊低的房子，有钱人会买更气派公摊大的房子，本来市场手段是可以实现购房者各取所需，实现开发商优胜劣汰的，算不算公摊不是个问题，只不过媒体要吸引眼球，然后一堆没有购房经验的跟着起哄。
热力公司应该按套内面积，适当加几个平方收费，不应该按建筑总面积（其中包括公摊面积）收费，这样对老百姓很不公平，因为天冷时热力管道走的是管道井通向各户的呀！
#110平方米房子到手仅61平方米# 公摊面积不合理，该怎么办？
据媒体报道，110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……今天，关于110平米的房子“到手”仅61平米再次引起热议。
那么为什么面积差这么大？如果遇到了这种情况，该怎么办？
建筑面积等于套内面积+公摊面积，而套内面积又称得房面积。
实践中，开发企业普遍以建筑面积进行计价销售，而在法律层面上，对于公摊面积具体应当多少、有没有最高限制等具体问题并没有特别明确的规定，而且在各个城市、各个地方规定均有所不同。实践中公摊系数在15%~25%都比较普遍，甚至有些部分不规范的城市有超过30%的住宅公摊系数，也就是说，购房人得房率可能不到70%。
早在2018年、2019年，央媒也已经“痛斥公摊面积，害人不浅”，“劳民伤财，不该存在”的制度，公摊面积问题积弊已久，是时候考虑取消公摊面积。
在今年全国两会上政协委员曾就建议取消公摊面积，而且一时间取消公摊面积，也登上了热搜，也引发了网友的广泛关注。
但是考虑到公摊面积是用来建设所有业主共同使用的建筑，若是全面取消，连基本过道及配套可能都没有等综合情况，截止目前，并没有正式取消公摊面积。
但是多地已经出台相应的政策，要求规范新建商品房销售的行为，要求住宅建筑应当以套内面积进行交易。
甚至有些地方明确规定，商品房现售和预售应以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明公共部位及设施，不仅如此，还规定开发商如果不照做的话，会被处以商品房交易金额5%~10%的罚款。
那么如果遇到了公摊面积不合理，该怎么办呢？
首先，需要了解对于公摊面积，公摊位置及范围在商品房买卖合同中或者补充协议或者附件中是否有约定，如果有约定的，按照约定处理。
其次，如果合同中没有约定，可以要求开发商公布公摊的面积及公摊的位置。必要的时候，请专业的测绘机构对公摊面积进行测绘测量计算出公摊面积。
第三，根据计算出来的公摊面积，如果发现开发商交付的房屋面积达不到合同约定的面积，可以要求开发商承担违约责任，如果面积误差正负值大于3%的，购房人可以要求退房，并要求开发商承担违约责任。
第四，如果购房时，开发商对于实际的得房率或者公摊面积有承诺的，那么可以根据开发商的承诺要求开发商进行赔偿。
最后，在公摊面积没有全面取消的情况下，购房人在购买房屋时需要注意计价的标准，如果是以建筑面积为计价标准，那么需要开发商明确具体的公摊面积多少？公摊的范围在哪里？让自己的钱花的明明白白。#普法行动# #普法行动-律师来帮忙#
内蒙古自治区住房和城乡建设厅近日在其网站公开了关于对内蒙古自治区政协十二届五次会议第0318号提案的答复。其中就《关于规范房屋“公摊面积”的提案》答复称，提案提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。因此，内蒙古住建厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。（中新财经）0
对于公摊面积，百姓痛恶已久，其它国家也没出现过公摊面积一说。近日，内蒙古住建厅：将取消“公摊面积”列为立法项目建议上报住建部。委员提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极作用。如果通过取消公摊面积，将会让老百姓在购房中节省近四分之一的开支，并减少以后的暖气费的支出，这是老百姓明明白白得到的实惠，也能提升百姓的幸福指数。希望这样的立法早日通过，你们同意取消公摊面积吗？
划线不就完了吗？用套内面积不就完事了？为什么要用建筑面积？有猫腻！
【内蒙古住建厅：将取消“公摊面积”列为立法项目建议上报！】据内蒙古自治区住房和城乡建设厅网站8月24日消息，内蒙古自治区住房和城乡建设厅近期答复内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积 的提案》称，委员提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对维护老百姓切身利益具有积极的作用，因此我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。
内蒙古住建厅：将取消“公摊面积”列为立法项目建议上报
内蒙古自治区住房和城乡建设厅在答复中表示，诚如委员所指出的，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观的了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。
关于使用套内面积作为计价依据问题，内蒙古自治区住房和城乡建设厅答复称，委员提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据， 对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。因此，我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据，首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。
关于公摊面积信息公开透明问题，内蒙古自治区住房和城乡建设厅答复称，目前，全区商品房屋买卖实行房屋网签备案制度，在网签中使用由我厅和内蒙古自治区市场监督管理局共同制定的《内蒙古自治区商品房屋买卖合同（预售）（现售）示范文本》，其中第三条第 4 项即要求填写商品房的房地产测绘机构、预测建筑面积、套内面积、分摊共有建筑面积等信息。
什么是“公摊面积”？如何计算？
据央视新闻，公摊面积制度在我国存在已久，当时的建设部曾在《建筑面积计算规则》《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中对公摊面积有相应的规定。2001年施行的《商品房销售管理办法》，也明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
具体来说，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
而公用建筑面积一般由以下两部分组成：
一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。
“公摊面积”多少算合理？由谁来测算？
公摊面积在多大范围内算是合理，国家目前并没有明确的规定，在实际操作过程中，这一点往往容易产生纠纷。
北京市房地产法学会副会长 赵秀池：老百姓对公摊面积的认知还不是完全了解，因为它专业性很强。
那么公摊由谁来测算呢？一般情况下，一个住宅小区的公摊数据，需要经过以下程序：一个是设计单位的图纸测算，一个是主管部门对公摊的核算，在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。目前，涉及公摊测量，我国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》2个国家标准，但由于一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏第三方的监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 虞晓芬：公摊面积的计算很复杂，我们相关的信息的公开化程度不够高，透明度不够，所以也引起了一些不必要的麻烦。
此外，目前不少商品房采用的是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这也为最终到手的公摊增加了不确定性。
来源：每日经济新闻 自内蒙古自治区住房和城乡建设厅网站 央视新闻
