健康资讯 【一记耳光】
上个月写了篇小文，深圳二手房泡沫最大的两个板块是碧海、西乡。
最近，碧海片区的榕江壹号院新盘预售均价7.8万（精装交付），啪的一声，随手就给周边挂至10万水平的二手房一记响亮耳光。
补充一个新建议，不要在意这个月二手房成交的小幅度回升，一是以降价换量谈不上企稳，二是这个回升量级太小，没有持续性。
要知道，最近深圳已经新盘在放折扣，例如龙光光明的盘打92折，华润的公寓干85折，还有买房送车的...
这个信号也就代表着实力更殷实的开发商也开始松动，二手市场急售的持有人相对会后知后觉一些，我预计大致上最多4-5个月，二手市场价格会再下一个台阶。
原因有二：其一是明年2月指导价周年，大概率下调，毕竟地价、新盘限价都在下调；其二，3月两会后试点城市也应该落地了。基于这两个可预期的时间节点背后，都有着很强的价格压力。同时明年3-9月也是经营贷到期高峰，当这几个重要事件的叠加，价格再下探的预期相对明确。
#汉中头条# 我同学的老公是四川人，十几年前来到汉中市西乡县做生意，在这边和我同学结婚了，我同学没有兄弟，只有一个妹妹，她父母要求必须在这边买房，同学老公索性就在这边买的房子，连户口都迁过来了。
我住在城边上的，离城里也不远，她老公在这边看了说，这地方好啊，挺不错的，离城里又近，也没有城里那么喧嚣，他们在城里买了一套二手房总共花了二十八万，每次都要爬楼梯爬到六楼，说早知道当年就在城边上买一块地皮，修个二层楼房，他们家人口挺多的加起来八口人，根本就不够住，有点小挤，小孩子渐渐地也大了，以后还没有房间腾出来住。
在乡里花个二十八万修个两层的楼房又宽，空气又好，还可以找一块空地种点小菜，还省了买菜钱了，说现在特别后悔。现在农村人拼命往城市搬，城市的人拼命往乡村里修别墅。
深圳2.8二手房新政今天落地了，其中威力的一条是“主管部门设定参考价，银行按照参考价放按揭贷款”，这意思是说，不管你们市场价多少钱成交，银行只按照参考价放款。目前参考价一般为市场价的70%，个别热门楼盘为50%。
我问了个中介朋友，说法是现在不让报价，所有价格都是和业主面谈，我难得找了他唯一的一个朋友圈报价，大家可以看看：
坐标深圳宝安西乡，2015年次新盘，单价9.66万，这个价和去年下半年相比，没有任何变化，没跌。客观说，这套房子报价略高，整个花园大约8.5-9万，报价高应该是稀缺的89平3+1，户型也好。
对于新政，银行收紧房贷确实效果最大，而且是新措施，但稍微计算一下就知道：按参考价放款实际等于是提升了首付比例，原来的三成首付，变成了五成首付。但深圳执行二套房五成首付已经好几年了，交易成本和难度已经反映在最近的市场价中，这条新政到底能有多大效果呢？
效果肯定还是会有，但应该没有想象中大，毕竟这次是新套路、新名词，下这么大力气设定参考价，看得出决心很大，这会影响交易双方的心理状态。
提升首付比例只能提高买家的交易成本，深圳金融发达，我是叹为观止，首付提高难不住深圳的业内各路高手，这话不能再细说了，简单一句话就是：限制越多、周边服务业越发达，交易成本也越大，在卖方市场下，这些成本大都是买家承担的。[流泪]
所以，建议刚需们还是多去新盘摇号，摇到了相当于多赚了几年工资。
宝安的二手房挂牌量激增，已成为烫手山芋
现在越来越多的人都不看好宝安区的房子，纷纷挂牌低价脱手，但是市场上的表现仍然十分冷清。主要原因有以下几点。
1. 根据过去深圳发展规律总结经验：第一个20年是罗湖区发展，第2个十年发展了福田区，如今的南山是2010-2020年腾飞的时期。过去3年宝安区获得了突飞猛进的进步，然后网络就有人畅想宝安将是下一个南山区。 其实这都毫无根据的揣测而已，背后的推动力量就是有着利益关联的人。
2. 2015年有个“宇宙中心”的龙华区，现在6年过去了龙华并没有任何实质性的进步和发展。 几条主干道红绿灯的数量和路灯差不多，地铁也就2条。大量城中村改造进度缓慢，地铁都是高架桥的铺设方式给两边居民睡眠带来了困扰。龙华的房价现在也和福田差不多了，但是交通,医疗，就业机会，文化传播等配套与隔壁的福田区完全落后20年。
现在的宝安区正在经历龙华区同样的故事，还是同样熟悉的运作方式。熟悉宝安区的人应该知道，宝安区的发展比龙华还落后。但是目前宝安区的房子尤其是西乡片区的房屋，无论居住体验还是房屋结构质量远远不及同等水平的福田。就业机会更是少之又少，吸纳的都是低收入人群。放眼整个宝安区的商品房小区带游泳池的不到10%比例。龙华那种抬高房子的套路在宝安区可能要失算了。
3. 叠加上各种严格购房条件，宝安区二手房流动性接近枯竭。种种迹象都已经明确说明宝安区的房子正在失去价值，要挤掉泡沫，回归到5W均价才勉强算健康水平。应该以东部的龙岗和坪山为榜样，充足的房屋供应和良好的居住体验才能享受美好生活。
4. 深圳湾超级总部基地将吸引30W人就业，宝安区目前还没有这个实力。这就导致了宝安区的人才结构还是以低端的加工厂为主，无法创造高端就业机会。
现在你急需要做的就是优化你家的房子，尤其是在一线城市比如深圳。
那些老破小或者老破大的房子，还是自己刚需住家的一套房。这个时候你应该快速处理掉，哪怕低于市场价格1-5%的范围。毕竟现在深圳放出的笋盘越来越多了，尤其是那些住家在老小区，又没有很好的地段、配套、产业或其他优势的。这个时候就是你改善住家比较好的阶段，当你快速卖掉你现在的房子，然后换一个次新房也是很不错的选择。毕竟现在是市场的低迷期，机会在于选择。
比如从宝安沙井，西乡想办法置换到深圳南山，再比如把老破旧的小区置换成为次新小区或者一手新房。很多人可能很难理解，而且还担心卖了买不回来。但是现在你不卖，而且二手房越破旧越不值钱。尤其是在重力调控下，越是优质的楼盘，越有价值。
所以，在这里强烈建议，该换还是要换。
